Простой способ переоформить недвижимость на другого человека с минимальными расходами – дарение квартиры. Порядок оформления в текущем году существенных изменений не претерпел. С одной стороны все просто: достаточно оформить договор дарения и зарегистрировать нового владельца в МФЦ, но с другой каждому хочется избежать возможных подводных камней. Проясним ситуацию вместе с РЕНОВАР.РУ.
Дарение квартиры – сделка двусторонняя, когда даритель и одаряемый договариваются переоформить жилье на нового владельца бесплатно. Предусмотрено главой 32 ГК РФ.
Дарение квартиры в 2024 году
Текущий год не принес особых изменений в процедуре дарения квартиры, которую еще называют «дарственная». По-прежнему требуется согласие обоих участников сделки. Недостаточно просто захотеть подарить кому-то жилье – закон требует, чтобы новый собственник согласился принять его в подарок и оформить на себя. Для этого при оформлении дарения квартиры составляется двусторонний договор, который подписывают даритель (тот, кто дарит) и одаряемый (тот, кому дарят).
Купля-продажа или дарение
Дарение очень похоже на куплю-продажу квартиры в плане оформления:
- нужно составить письменное соглашение в трех экземплярах;
- в зависимости от обстоятельств требуется собрать дополнительные документы (согласие опеки или супруга дарителя);
- сделка нуждается в регистрации Росреестром через МФЦ;
- в некоторых случаях для одаряемого наступают налоговые последствия – придется заплатить 13% НДФЛ от цены недвижимости.
В отличие от купли-продажи, дарение происходит без оплаты квартиры, под него не нужно брать кредит. Кроме того, квартиры обычно дарят членам семьи, поэтому и юридическая чистота жилья участников мало волнует.
Однако одаряемый вместе с подаренной квартирой может получить несколько неприятных сюрпризов.
Риски при получении квартиры в дар
Вместе с квартирой одаряемый может получить:
- долг по капитальному ремонту, который придется погасить из своего кармана;
- постоянно проживающих в квартире граждан, которых затруднительно выписать (несовершеннолетних, рентополучателей, отказавшихся от приватизации граждан);
- неузаконенную перепланировку, за которую администрация выпишет штраф и заставит привести квартиру в первоначальное положение;
- обделенных наследников с претензиями, если подаренная квартира досталась дарителю по наследству;
- претензии от недовольного супруга дарителя, который был против сделки.
Некоторые из этих ситуаций потенциально могут привести к судебным разбирательствам даже с близкими родственниками, поэтому лучше все же проверить историю квартиры перед заключением дарственной.
При этом ипотеку или «скрытый» арест от приставов на подаренной квартире получить практически невозможно. Жилье с обременением в Росреестре просто не переоформят на нового собственника, пока такое обременение не будет снято.
Кому можно подарить квартиру
Оформить дарение квартиры можно вообще на любое лицо. Запреты касаются только профессиональной деятельности одаряемого, о которой мы написали ниже. Если запреты соблюдены, то можно подарить жилье хоть близкому родственнику, хоть человеку, не состоящему в родстве.
Разница состоит в том, что близкие родственники налог с дарения квартиры не платят, а иные лица вынуждены уплачивать в бюджет 13% от цены жилья. Для дарителя же разницы нет, в каком родстве с ним состоит одаряемый.
Близкие родственники
Налоговая не раз разъясняла, что для дарения близкими родственниками считаются:
- муж и жена;
- дети и родители;
- бабушки, дедушки и внуки;
- братья и сестры (родные и неполнородные).
Если сделка заключена между этими участниками, то налог с дарения платить не нужно. И декларацию подавать тоже не обязательно.
Остальные родственники близкими не считаются – они вынуждены отчитываться перед ИФНС в форме 3-НДФЛ и платить 13% от цены жилья. Например, сожители, тетя и племянник, двоюродные сестры, отчим и падчерица, прадедушка и правнук не попадают в список выше.
Другие лица
Между дарителем и одаряемым вообще может не быть никакой родственной связи – чтобы подарить недвижимость, не обязательно быть близкими родственниками. Однако новый владелец, который не входит в круг членов семьи, будет вынужден платить большой налог. Об этом нужно помнить, заключая договор.
Кстати, чтобы избежать налогообложения, часто используют двойные сделки между близкими родственниками. Например, чтобы переоформить недвижимость с дяди на племянника сначала дядя дарит квартиру родителям ребенка (своей сестре или брату), а затем уже родители передают жилье сыну. Выжидать минимальный срок владения при такой процедуре не нужно.
Кому запрещено дарить недвижимость
В ст. 575 ГК РФ перечислены случаи, когда дарение запрещено законом. Обойти эти запреты невозможно, а такие сделки аннулируются судом. Прежде всего, дарить свое имущество ни в коем случае не может ребенок до 14 лет (старше 14 – нужно брать разрешение опеки), даже если жилище передается близкому родственнику. Этот запрет введен для защиты интересов ребенка.
Одаряемым не может быть человек из списка ниже, которому жилье передается в связи с его профессиональной деятельностью, «в благодарность»:
- работники образовательных организаций (директора, педагоги, учителя и другие);
- сотрудники медицинских организаций (медсестры, врачи, руководители, администраторы и так далее);
- люди, трудящиеся в социальных организациях (сиделки, социальные работники, воспитатели детей-сирот и так далее);
- государственные и муниципальные служащие.
Также запрещено дарение между юридическими лицами. Дарение квартиры таким категориям может быть расценено как коррупция или коммерческий подкуп, а иногда – как сокрытие налогов.
Кстати, если между фирмами дарить квартиры нельзя, то дарственные между компанией и ее сотрудниками (физическими лицами) разрешены. Но одаряемому придется платить налог, ведь быть близким родственником юридического лица в России невозможно.
Условия дарения квартиры
Важный момент – в договоре дарения нельзя прописывать никакие встречные условия, обусловленные передачей квартиры, даже между близкими родственниками. Например, нельзя писать, что в обмен на подаренную квартиру одаряемый должен передать гараж или совершить какую-либо сделку. Деньги тоже по дарственной передавать недопустимо. Все это расценивается как встречное предоставление по дарению и сделка расценивается как возмездная, что в итоге приводит к ее отмене судом.
Дарение квартиры не должно вступать в силу после смерти дарителя. Такой договор не будет зарегистрирован в Росреестре в силу своей незаконности.
Более подробно об основных ограничениях по условиям дарения мы прописали здесь.
Оформление дарения квартиры: процедура
Процедура дарения квартиры очень похожа на оформление купли-продажи жилья:
- Подготовка квартиры и сбор необходимых документов – пункт необязательный, если стороны полностью друг другу доверяют.
- Оформление договора дарения.
- Оплата госпошлины 2000 рублей за переход права на одаряемого.
- Передача договора на регистрацию в Росреестр.
- Получение готовых документов о собственности.
Процедура не зависит от того, происходит дарение между близкими родственниками или нет. Ниже разберем нюансы детальнее.
Как правильно оформить дарение квартиры: необходимые документы
В первую очередь нужно собрать ряд важных бумаг. Для регистрации нового владельца в ЕГРН понадобятся:
- Выписка из ЕГРН (свежая) на квартиру.
- Согласие органа опеки на дарение, если один из дарителей – ребенок от 14 до 17 лет.
- Согласие супруга на дарение квартиры (нотариальное).
- Квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей.
Остальные документы собирать не обязательно, но желательно, чтобы у одаряемого (даже близкого родственника) не возникло впоследствии проблем. Это справка об отсутствии долга по ЖКХ, справка о прописанных гражданах, правоустанавливающий документ дарителя, технический паспорт.
Договор дарения
Договор дарения квартиры для Росреестра можно загрузить по этой ссылке. Он подойдет как для близких родственников, так и для не состоящих в родстве лиц. Договор составлен так, чтобы к нему не пришлось прикладывать передаточный акт. Само соглашение уже имеет силу передаточного документа, поэтому достаточно заполнить соответствующие поля и подписать документ.
Указываются ФИО сторон по паспорту, адреса регистрации, адрес и данные квартиры, основание приобретения дарителем квартиры. Указывать степень родства в договоре не обязательно, но при желании – можно, особенно если у близких родственников разные фамилии.
Какую стоимость квартиры указывать
По общему правилу цену указывать вообще не обязательно. Но если одаряемому придется платить налог с дарения, рекомендуем указать кадастровую стоимость, как в выписке из ЕГРН. Именно от этой цифры в будущем будет рассчитываться НДФЛ.
Если цену намеренно занизить, налоговая просто доначислит налог и заставит платить больше.
Нотариус
Визит к нотариусу необходим, если:
- дарителем является ребенок от 14 до 17 лет (младше 14 дарить нельзя);
- дарится доля в квартире.
Эти правила работают, даже если дарение оформляется между близкими родственниками. В остальных случаях можно подарить недвижимость без нотариуса, как близкому родственнику, так и любому другому лицу. Достаточно простого письменного договора без особого заверения в нотариальной конторе.
Регистрация в МФЦ / Росреестре
Дарение квартиры нуждается в регистрации в Росреестре, иначе соглашение не получит юридическую силу (даже если договор с близком родственником). Для этого:
- После подписания договора лично стороны приходят в МФЦ с паспортами и документами, передают их специалисту офиса.
- Сотрудник готовит два заявления – для каждого участника.
- Заявления нужно проверить и подписать.
- Далее документы передаются в Росреестр, где и происходит регистрация.
- После регистрации одаряемый получит свой экземпляр договора и выписку из ЕГРН, даритель – также экземпляр договора с синим штампом о переходе права.
Процедура регистрации длится 7-9 рабочих дней. Если дарение квартиры оформлял нотариус, то результат можно получить в электронном виде уже на следующий день после подписания договора.
Расходы на дарение
Дарение – это самое дешевое соглашение в плане переоформления квартиры. Из обязательных расходов:
- заказ свежей выписки из ЕГРН около 600 рублей;
- госпошлина 2000 рублей;
- нотариальное согласие супруга дарителя 1000 рублей.
Договор можно скачать на РЕНОВАР.РУ бесплатно и заполнить самостоятельно. Из дополнительных расходов могут быть:
- изготовление технического паспорта квартиры – примерно 10-15 000 рублей;
- консультация юриста (если необходимо) – 1-2 000 рублей;
- услуги нотариуса по заверению – 0,5% от цены квартиры;
- иные услуги нотариуса по необходимости (например, нотариальная доверенность);
- расходы одаряемого по уплате НДФЛ – 13% от цены квартиры + услуги юриста или бухгалтера по составлению декларации, если есть сложности с самостоятельным составлением.
За справки по ЖКУ и прописанным денег не берут. Дешевле всего дарение обойдется близким родственникам.
Налоговый вопрос при дарении квартиры
Налог платит тот, кто квартиру получил, если между ним и дарителем нет близкой родственной связи. Налог составляет 13% от цены квартиры. Для расчета используют кадастровую стоимость на 1 января года, в котором состоялась сделка, либо рыночную цену, которую за деньги определил профессиональный оценщик. Услуги оценщиков начинаются от 5 000 рублей.
Произвольную цену из договора брать для расчета нельзя. Инвентаризационную использовать можно, если не установлена кадастровая.
Например, если по выписке из ЕГРН квартира оценена в 2 900 000 рублей, то заплатить придется 377 000 рублей. Сумма большая, но, к сожалению, никаких исключений или льгот НК не предусмотрено.
Декларация 3-НДФЛ при дарении квартиры
Тут все просто. Если налог платить нужно, то и декларацию тоже нужно подать – до 15 апреля года, следующего за годом сделки. Если квартиру подарил близкий родственник, то ни декларацию подавать не требуется, ни налог от сделки платить не надо.
Дарим квартиру: нюансы и вопросы
Ниже мы собрали самые интересные вопросы по теме.
Можно ли подарить единственное жилье
Собственник квартиры вправе сам решить, что делать с жильем. Даже если оно единственное, его можно продать, подарить, заложить в обеспечение по кредиту. Никаких ограничений в этом плане законом не предусмотрено.
Однако нужно помнить, что если единственное жилье дарится исключительно для того, чтобы в будущем его не забрали за долги (например, по алиментам, кредитам или в банкротстве), то такое дарение могут аннулировать в суде, особенно если жилище получил близкой родственник. Более того, если соглашение отменят, то квартира лишится иммунитета единственного жилья и отобрать ее полностью будет намного проще.
Квартира в ипотеке
Подарить квартиру, обремененную ипотекой, получится только с письменного согласия банка. Банк выдаст согласие, если ему предоставить иное обеспечение по кредиту или, например, переоформить ипотеку на нового собственника жилья. Если такого согласия не будет, сделку не зарегистрируют в Росреестре, даже если одаряемый – близкий родственник.
Безопаснее всего перед дарением погасить ипотеку полностью и снять обременение. Тогда и согласие банка брать не придется.
Может ли сын подарить квартиру матери
Безусловно, сын или дочь вправе подарить квартиру маме. Никаких ограничений не установлено. Более того, маме даже не придется платить налог, поскольку между участниками имеется близкая родственная связь.
Дарственная или завещание
У этих вариантов много общего, но и разница тоже существенная. Ориентироваться надо на сложившиеся обстоятельства, но мы в РЕНОВАР.РУ считаем:
- чтобы избежать квартирных споров между наследниками после смерти наследодателя, лучше еще при его жизни оформить дарение;
- а чтобы сохранить за дарителем максимум полномочий в отношении жилья до дня смерти, лучше оформить завещание.
| Дарение | Завещание |
| Вступает в силу при жизни дарителя, одаряемый становится полноправным собственником жилья | Вступает в силу после смерти дарителя |
| Даритель может проживать в квартире при согласии нового владельца, прописывать такое обязательство в дарственной рискованно | Даритель до смерти проживает в квартире и более того – может, несмотря на завещание, продать квартиру при необходимости |
| Госпошлина 2 000 рублей и освобождение от налога, если есть близкое родство | Завещание стоит дороже (зависит от тарифов нотариуса) + при оформлении квартиры после смерти наследник заплатит пошлину за вступление в наследство |
| Оспорить сложно, поскольку сделка состоялась при жизни | Легче оспорить в суде, если есть недовольные наследники |
Подытожим
Вот, что нужно помнить о дарении квартиры в 2024 году:
- Дарение квартиры – сделка двусторонняя, когда даритель и одаряемый договариваются переоформить жилье на нового владельца бесплатно. Предусмотрено главой 32 ГК РФ.
- В отличие от купли-продажи, дарение происходит без оплаты квартиры, под него не нужно брать кредит. Кроме того, квартиры обычно дарят членам семьи, поэтому и юридическая чистота жилья участников мало волнует.
- У одаряемого есть ряд рисков получить квартиру с сюрпризом, которые нужно проверить на этапе составления сделки.
- Оформить дарение квартиры можно вообще на любое лицо. Разница состоит в том, что близкие родственники налог с дарения не платят, а иные лица вынуждены уплачивать в бюджет 13% от цены жилья.
- В ст. 575 ГК РФ перечислены случаи, когда дарение запрещено законом. Обойти эти запреты невозможно, а такие сделки аннулируются судом
- В договоре дарения нельзя прописывать никакие встречные условия, обусловленные передачей квартиры. Дарение квартиры не должно вступать в силу после смерти дарителя.
- Нотариус по общему правилу не обязателен, достаточно простой письменной формы сделки. Есть исключения, они перечислены в статье.
- Сделка нуждается в регистрации в Росреестре. Госпошлина – 2000 рублей.
А чтобы решить конкретную проблему, обратитесь к нашему юристу онлайн или по телефону. Консультации бесплатны!
Мы в РЕНОВАР.РУ очень старались. Будем благодарны за высокую оценку статьи и комментарии.
Реновар Недвижимость. Автор: юрист Ксения Пальцева.
(2 оценок, среднее: 4,00 из 5)
Загрузка...
