Ипотека без первоначального взноса

Как правило, ипотечный кредит выдается при условии погашения первого взноса, он составляет обычно от 10 до 25% по квартирам и до 40-50% по загородным домам и апартаментам. Хорошо, если достаточные накопления в наличии. Однако необходимая сумма на первоначальный взнос не всегда имеется. Разберемся, какие банки дают ипотеку без первого взноса, и какие есть альтернативы.

Как взять ипотеку без первоначального взноса в Москве

Любая проблема предполагает решение, порой неочевидное, но действенное. Для читателей, у которых нет денег на первый взнос по ипотеке, есть следующие варианты решения вопроса:

• найти банк, который дает ипотеку без первоначального взноса. Какие банки дают такой кредит – об этом читайте ниже;
• воспользоваться нецелевым займом под залог уже имеющейся недвижимости – проценты сравнимы с ипотекой;
• взять потребительский кредит на сумму первого взноса – ставки выше ипотечных, но требования ниже;
• воспользоваться материнским капиталом, но, как правило, банками одобряется только частичное погашение первоначального взноса;
• воспользоваться субсидиями от государства по различным социальным программам;
• провести в сделке завышение цены недвижимости, чтобы обойти требование банка о первоначальном взносе.

Последний метод нельзя назвать полностью легальным, но он позволяет взять ипотеку без первоначального взноса практически на любое жилье.

Что нужно знать о первоначальном взносе при ипотеке

Первый взнос по ипотеке необходим для снижения рисков любого банка при выдаче кредита. На время кредитования объект передается в обременение банку, который в случае невыплаты может инициировать продажу. Цены постоянно прыгают, поэтому банк стремится нивелировать финансовые угрозы, вводя первоначальный взнос. Так залоговая недвижимость становится выгоднее для банка при возможной продаже. Чем выше первоначальный взнос, тем менее рискованной становится ипотека для банка. Именно поэтому самые выгодные ставки предлагаются при самых больных первых взносах, а программ, вообще не предусматривающих его, так мало на рынке.

Взамен первого взноса некоторые банки могут просить:

• залоговое обеспечение имеющейся недвижимостью – например, если в собственности уже есть квартира, ее можно передать банку в залог вместо первоначального взноса;
• залог в виде автотранспорта, если его стоимость коррелирует с суммой взноса;
• поручительство физических лиц;
• страхование финансовой ответственности заемщика – относительно новый и довольно редкий тип защиты интересов банка.

Требование первоначального взноса по ипотеке, зависимость от него ипотечных ставок определяются внутренней политикой конкретного банка. Поэтому условия могут быть самыми разными.

Какие банки в Москве дают ипотеку без первоначального взноса в 2024 году

Программ ипотеки без первого взноса не так много. Рекомендуем в первую очередь в личном порядке выяснить в вашем зарплатном банке возможность подобрать ипотеку без первоначального взноса и поручителей. Зарплатным заемщикам традиционно предоставляются наиболее привлекательные условия и мягче требования.

Как правило, ипотека без первоначального взноса одобряется исключительно на покупку квартиры и только у партнеров банка, реже – на вторичке. Купить частный коттедж или апартаменты без первого взноса в ипотеку можно только по программам нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости.

Сургутнефтегазбанк

Реальный вариант для заемщиков, у которых нет денег на первоначальный взнос, залогового имущества или государственных сертификатов. Сургутнефтегазбанк выдает ипотеку без первоначального взноса на первичное и вторичное жилье по ставке от 9,9% годовых. Взять можно до 8 млн. рублей.

Предложение доступно заемщикам от 21 до 70 лет при уровне дохода от 15 000 рублей в месяц. Стаж работы не должен быть меньше 6 месяцев.

Заявки принимаются онлайн и через офисы банка.

Промсвязьбанк

У ПСБ есть собственная программа, которая так и называется – «Ипотека без первоначального взноса». Можно взять до 20 млн. рублей на 25 лет по ставке от 12%. Для зарплатных клиентов Сбербанка в ПСБ предусмотрена упрощенная схема получения ипотеки по трем документам (паспорт, выписка с карты и анкета заемщика).

Ипотека без первого взноса в ПСБ и без залога выдается гражданам РФ в возрасте от 21 до 65 лет, работающим от 1 года и проживающим в регионе присутствия банка.

Заявку на ипотеку без 1 взноса в ПСБ можно подать онлайн.

Абсолют банк для работников РЖД

Специальное предложение для сотрудников Российских железных дорог предлагает Абсолют банк. Здесь можно получить до 20 млн. рублей на срок до 15 лет под выгодную ставку от 8,8%. Первоначальный взнос по этой ипотеке не требуется, а заявку можно оформить онлайн.

Ипотека без первого взноса в Сбербанке, ВТБ, Альфа-Банке

Напрямую Сбербанк, ВТБ, Альфа и другие крупнейшие банки не предлагают ипотеку без первоначального взноса, залога и поручителей. Одобрение можно получить в индивидуальном порядке через персонального менеджера с учетом индивидуальных условий.

Нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости

Хороший вариант – получить кредит под залог имеющейся недвижимости. Такие займы выдаются на любые цели, поэтому ставки по ним, как правило, выше ипотечных. Отчитываться за трату денег перед банком не нужно, а первый взнос по такой ипотеке не предусмотрен.

Недвижимость, которую можно передать в залог:

• квартира, таунхаус – наиболее ликвидный залог, под который одобрят большую сумму кредита;
• загородный дом и апартаменты, которые соответствуют внутренним требованиям банка о доступности, возможности круглогодичного проживания и так далее;
• земельный участок;
• нежилая недвижимость – гараж, парковочное место, имеющие отдельную регистрацию в ЕГРН;
• коммерческая недвижимость.

Минимальные процентные ставки по крупнейшим банкам с ипотекой без первоначального взноса под залог недвижимости мы собрали ниже.

Сбербанк	11,3%
ВТБ	10,9%
Альфа-Банк	13,99%
Россельхозбанк	9,1%
Банк «Открытие»	9,9%
Росбанк	9,89%
Дом.РФ	9,5%
Банк «Санкт-Петербург»	10,7%

Взять потребительский кредит

Потребительские кредиты стоит рассматривать, только если в семье имеется возможность гасить два кредита:

• первый на сумму первоначального взноса по более высокой ставке;
• второй – ипотечный.

Спустя полгода после выдачи кредитов можно объединить их по одной ставке под программу рефинансирования в другом банке. Например, Сбербанк предлагает рефинансировать действующую ипотеку + до 5 потребительских кредитов в один заем по ставке от 11,9%.

Материнский капитал и первоначальный взнос

Несмотря на отсутствие законодательных запретов, полностью перекрыть первоначальный взнос материнским капиталом сегодня нельзя. Банки просто не предоставляют такой возможности. Однако частично закрыть первый взнос можно при условии внесения части наличными деньгами.

Например, банк устанавливает первый взнос по ипотеке в размере 20%, но при этом разрешает использовать средства материнского капитала так, чтобы собственных денег было не меньше 10%.

Потребительские кредиты закрывать материнским капиталом нельзя, это тоже нужно учитывать. Средства по сертификату можно направить на досрочное погашение уже имеющейся ипотеки.

Субсидии на первоначальный взнос по ипотеке в Москве и области

В Москве действует льготная социальная ипотека для жителей столицы, которые стоят на учете по улучшению жилищных условий. В рамках нее заемщикам за счет бюджетных денег списывается до 30% выкупной стоимости жилья + можно использовать средства материнского капитала.

Еще более лояльная программа социальной ипотеки действует в Московской области для врачей, учителей и ученых. Вставать на учет на улучшение жилищных условий не нужно. В рамках этой ипотеки квартира, в том числе первоначальный взнос, полностью оплачивается из бюджета. Заемщик платит только проценты. Ипотека реализуется профильным министерством и коммерческим банком (участвуют Газпромбанк, Возрождение и Дом.РФ).

Завышение стоимости квартиры

Суть этого маневра проста – на бумагах продавец и покупатель отражают, что первый взнос продавцом получен. Банк видит, что обязательство исполнено, и выдает необходимую часть денег на оплату квартиры. По факту же квартира оценивается на сумму, уменьшенную на первоначальный взнос.

Например, Вячеслав хочет купить квартиру в ипотеку, но у него нет денег на первоначальный взнос. Он договаривается с продавцом Иваном о завышении договорной цены квартиры. Фактическая цена – 2 000 000 рублей, Вячеслав планирует получить их в банке, который просит первоначальный взнос в размере 20%. Стороны заключают договор, по которому стоимость жилья указывается как 2 400 000 рублей, а Иван выдает Вячеславу расписку на 400 000 рублей. Вячеслав показывает расписку в банке, который выдает необходимые 2 млн. рублей – первоначальный взнос на бумаге погашен. Иван получает 2 000 000 в счет цены квартиры.

Риски завышения стоимости квартиры

Основное преимущество завышения – возможность купить любую квартиру на вторичном рынке без первоначального взноса. Застройщики новых домов, юридические лица на такие условия, как правило, не идут. С другой стороны, у застройщика и банка может быть сформирована особая льготная программа покупки жилья, в том числе и в отношении первого взноса.

У этой схемы есть масса рисков:

• некоторые банки сознательно идут на завышение, другие же не допускают таких маневров, поэтому есть риск испортить отношения с кредитором;
• продавец будет вынужден заплатить больший налог с продажи по цене, указанной в документах;
• покупатель будет вынужден учитывать стоимость жилья, указанную в договоре купли-продажи, при будущей продаже, для налоговых вычетов;
• есть судебные риски в случае возникновения конфликтов между продавцом и покупателем.

Далеко не все продавцы идут на завышение цены, этот вопрос целиком зависит от взаимных договоренностей.

В заключение

Если возможности погасить первоначальный взнос собственными накоплениями не имеется, можно воспользоваться специальными ипотечными программами или доступными альтернативами. Как правило, крупные банки не предусматривают выдачи кредитов без первого взноса, но банки поменьше предлагают такие возможности заемщикам. Рабочий вариант – воспользоваться господдержкой региона (как в Москве или Московской области) или провести маневр с завышением.