Собственник может распорядиться своей недвижимостью как угодно по своему усмотрению. Но как быть, если квартиру подарили? Какие ограничения в таких случаях предусмотрены законом? Сегодня разберемся, можно ли продать квартиру после дарения и как это сделать.
Можно ли продать подаренную квартиру?
Никаких ограничений на продажу, связанных с тем, что жилье было подарено продавцу, закон не устанавливает. Есть другие ограничения, например, что квартира находится в долевой собственности или если один из продавцов – несовершеннолетний или недееспособный. Но в плане оснований приобретения запретов нет.
Закону все равно, как продавцом была получена квартира: куплена, подарена, приватизирована или унаследована. С момента госрегистрации человека в качестве хозяина жилища, он получает все права собственника, в том числе право свободно распоряжения своим имуществом.
На что обратить внимание перед продажей
Вот что нужно учесть перед тем, как продавать подаренную квартиру:
- Срок владения. От него зависит уплата налога.
- Есть ли в договоре пункты о постоянном проживании дарителя в квартире.
- Квартира подарена целиком или в долях (например, отец подарил квартиру пополам сыну и дочери).
- Есть ли несовершеннолетние или недееспособные собственники.
Дополнительно перед продажей квартира всегда оценивается покупателем на предмет юридической чистоты. Есть ли на ней обременения или аресты, все ли в порядке с перепланировкой и нет ли претензий третьих лиц. Но такая проверка не зависит от того, по дарению получил продавец недвижимость или другим способом.
Если квартира подарена родителями или близкими родственниками
Личность дарителя для продажи квартиры после дарения значения не имеет. Покупателю все равно, кем приходился даритель продавцу – близким или дальним родственником, а может, они вообще не состояли в родстве. Для продавца же этот факт имеет значение при исчислении срока владения подаренной квартирой, чтобы не платить налог.
Даритель постоянно проживает в квартире
Бывает, что в договоре дарения предусматривают право постоянного проживания дарителя в квартире. Такое право не прекращается, если подаренную квартиру впоследствии продать. Иными словами, покупатель получит недвижимость вместе с жильцом.
Продавать такую квартиру затруднительно, ведь не каждый покупатель согласится проживать на одной территории с незнакомым человеком.
Нужно отметить, что сама по себе законность такого условия при дарении вызывает большие сомнения. Мы в РЕНОВАР.РУ считаем, что предусматривать право пожизненного проживания дарителя в договоре дарения нельзя, ведь это противоречит ст. 572 ГК РФ. А это значит, что такого постоянного жильца новый собственник может выселить через суд после продажи.
Но в некоторых регионах Росреестр и суды лояльно относятся к таким условиям и считают их вполне законными.
Квартира получена в дар в долях
Долю в квартире после дарения тоже можно продать, но придется соблюсти преимущественное право покупки этой доли, которое дано другому сособственнику.
Например, если родители подарили квартиру сыну и дочери пополам, то порядок продажи сыном своей доли будет таким:
- сначала предложить сестре выкупить долю по определенной цене;
- если она согласится – продать долю ей;
- если не согласится или проигнорирует предложение – продать долю любому другому лицу.
Кстати, при продаже долей в квартире после дарения для оформления договора нужно обращаться к нотариусу. Простой письменный договор не подойдет.
В остальном никаких ограничений, связанных с дарением, при продаже долей в квартире, нет.
Недвижимость подарили ребенку
Прежде, чем продавать квартиру ребенка (до 18 лет), нужно взять разрешение в органах опеки. Это обязательно и после дарения, и после купли-продажи, и вообще после любой сделки. Опека разрешит продать подаренную квартиру, если ребенку предоставят альтернативное жилье в собственность.
Те же правила действуют для опекунов недееспособных граждан.
Напомним, что продать квартиру после дарения, принадлежащую ребенку или недееспособному, можно только через нотариуса. Он проверит законность сделки и снизит риски ее оспаривания в будущем.
Кому можно продавать подаренную квартиру
Личность покупателя значения не имеет. Продавать квартиру после дарения можно любому лицу – родственнику (близкому или дальнему), знакомому или вообще постороннему человеку. Тот факт, что квартира получена по дарению, на возможность продать ее конкретному покупателю не влияет.
Через сколько времени можно продавать квартиру после дарения
Один из самых важных вопросов, ведь от него зависит необходимость платить в бюджет налог. Чтобы налог вообще не платить, после дарения и перед продажей нужно выждать определенный срок:
- 3 года, если квартиру подарил близкий родственник;
- 5 лет, если получили в дар жилье от человека, который в круг близких родственников не входит.
Если же срок давности владения квартирой меньше, придется заплатить 13% от суммы продажи. Подробнее о расчете налога после продажи подаренной квартиры мы написали ниже.
Кроме налогового вопроса, срок владения квартирой после дарения ни на что не влияет. Продавать ее можно хоть в день, когда одаряемого зарегистрировали в качестве собственника.
Процедура продажи квартиры, полученной по договору дарения
Квартиры, полученные по дарению, продают как и любые другие. Алгоритм действий следующий:
- Собрать документы на квартиру, подтверждающие правовую чистоту недвижимости.
- Согласовать условия продажи с покупателем и оформить договор.
- Зарегистрировать куплю-продажу в Росреестре.
- Рассчитаться полностью по договору.
Если квартиру продают в ипотеку, то добавляются шаги, связанные с получением кредита – этим занимается покупатель. Банки не запрещают своим клиентам покупать квартиры, полученные продавцами по договору дарения.
Документы и договор
Чтобы продать квартиру после дарения понадобится пакет документов:
- паспорта продавца и покупателя – предъявляются в МФЦ при регистрации и нужны для заполнения договора;
- выписка из ЕГРН на квартиру (свежая, не старше 30 дней), свидетельство о собственности (если есть);
- квитанция об оплате госпошлины 2000 рублей за регистрацию в Росреестре;
- дарственная на квартиру;
- справка об отсутствии долга по ЖКУ;
- справка о прописанных;
- технический паспорт (сверить планировку квартиры);
- другие документы по ситуации.
Договор купли-продажи квартиры и передаточный акт можно бесплатно загрузить здесь.
Согласие супруга на продажу
По закону квартира после дарения считается личной собственностью того супруга, которому она подарена. Даже когда муж и жена в браке уже 10 лет, если родители жены подарили ей квартиру по дарственной, жилье считается лично ее. Муж на такую недвижимость прав не имеет.
В связи с этим нотариальное согласие супруга на продажу квартиры после дарения не требуется.
Регистрация недвижимости в Росреестре
После подписания договора переход прав на квартиру нужно зарегистрировать в Росреестре, иначе сделка в силу не вступит. Для этого нужно обратиться в любой МФЦ лично всем участникам продажи и представить документы по списку выше. Сотрудник оформит заявление, которое нужно будет проверить и подписать, после чего дело отправляется на исполнение в Росреестр.
Регистратор проверяет законность сделки, регистрирует нового собственника в базе ЕГРН и возвращает заявителям договоры со штампами о регистрации, выдает новую выписку из Реестра недвижимости. После этого продажа считается состоявшейся.
Госпошлина и другие расходы
Продать квартиру после дарения дешевле всего самостоятельно – собрать все документы, оформить простой письменный договор по шаблону, сдать документы на регистрацию и получить оплату наличными, не обращаясь в банк. Тогда расходы составят 2 000 рублей на оплату госпошлины.
Чтобы обезопасить продажу, можно обратиться за помощью к специалистам рынка недвижимости:
- нотариусы удостоверяют договоры продажи и проводят анализ сделки за 0,5% от цены квартиры;
- стоимость услуг риэлтора варьируется от сложности продажи;
- юристы помогут составить договор и привести документы по квартире в порядок;
- бухгалтер поможет сформировать декларацию 3-НДФЛ для уплаты налога от продажи.
Если вы не уверены в своих силах, предлагаем воспользоваться помощью нашего юриста – онлайн в чате или по телефону. Специалист оценит сложность вашей сделки и даст практические рекомендации.
Налоги с продажи подаренного имущества
Напомним, чтобы не платить налог государству, перед продажей квартиры, полученной в дар, нужно подождать 3 года (если дарил близкий родственник) или 5 лет (если дарил не близкий родственник). Тогда ни декларацию подавать не нужно, ни налог платить.
Если же подождать не получилось, то продавец вынужден заполнить декларацию 3-НДФЛ и заплатить 13% налога от дохода. Доход от продажи определяется двумя путями, смотря какая цифра больше:
- либо это 70% от кадастровой стоимости, обозначенной в выписке из ЕГРН;
- либо цена, прописанная в соглашении.
Уменьшить налог при продаже можно так:
- вычесть из дохода 1 млн. рублей стандартного вычета и рассчитать 13% от разницы;
- если при дарении продавец уже платил налог 13%, то из дохода от продажи можно вычесть доход, который он указывал в 3-НДФЛ после дарения.
Примеры расчета после продажи смотрите ниже.
Считаем налог с продажи квартиры после дарения
Пример 1.
Квартира подарена Сидорчуку в 2018 году матерью. Налог после дарения он не платил, поскольку дарение прошло от близкого родственника. В 2020 году он продал квартиру за 2 000 000 рублей и теперь вынужден платить НДФЛ, ведь 3 года еще не прошло. Кадастровая стоимость квартиры – 1 800 000 рублей, 70% от нее составляют 1 260 000 рублей, поэтому в качестве дохода берем цену договора – 2 млн. рублей (она больше).
Уменьшить доход он может на 1 000 000 рублей стандартного вычета. Расчет налога будет таким: (2 млн. – 1 млн.) * 0,13 = 130 000 рублей.
Пример 2.
Тетя подарила Викторовой квартиру в 2017 году. Поскольку тетя и племянница – не близкие родственники, срок владения для освобождения от налога составляет 5 лет. Кроме того, Викторовой пришлось после дарения заплатить НДФЛ, который был рассчитан от кадастровой стоимости в 2 600 000 рублей и составил 338 000 рублей.
Викторова продала квартиру в 2020 году до истечения пятилетнего срока и снова должна уплатить НДФЛ в бюджет. Цена продажи в ДКП – 3 000 000 рублей, что намного больше 70% от кадастровой стоимости, поэтому в качестве дохода берем 3 млн.
Поскольку Викторова уже платила НДФЛ после дарения квартиры, можно вычесть из дохода от продажи доход от дарения, который она ранее указала в декларации. Расчет налога будет таким: (3 000 000 – 2 600 000) * 0,13 = 52 000 рублей.
Риск отмены дарения
В некоторых случаях даритель может отменить дарение, что приведет к срыву продажи:
- если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или его близких;
- если одаряемый пользуется квартирой так, что такое использование рано или поздно приведет к уничтожению жилья.
Срок давности по таким делам – 3 года с даты госрегистрации дарения в Росреестре.
Итоги и выводы
Итак, вот что нужно помнить про продажу подаренной квартиры:
- Никаких ограничений на продажу, связанных с тем, что жилье было подарено продавцу, закон не устанавливает. С момента госрегистрации человека в качестве хозяина жилища, он получает все права собственника, в том числе право свободно распоряжения своим имуществом.
- Личность дарителя для продажи квартиры после дарения значения не имеет. Покупателю все равно, кем приходился даритель продавцу. Для продавца же этот факт имеет значение при исчислении срока владения подаренной квартирой, чтобы не платить налог.
- Чтобы не платить налог с продажи подаренной квартиры, нужно выждать 3 или 5 лет срока давности. Кроме налогового вопроса, срок владения квартирой после дарения ни на что не влияет.
- Если в подаренной квартире проживает даритель, продать ее будет трудно, ведь дарителя придется выселять через суд.
- Нотариальное согласие супруга на продажу квартиры после дарения не требуется.
- После подписания договора продажу нужно зарегистрировать в Росреестре, иначе сделка в силу не вступит.
Для читателей, у которых остались вопросы по продаже или имеется необходимость в персональной консультации, у нас работает юрист. Задать вопрос можно по телефону или в онлайн-чате. Специалист на связи!
Будем благодарны за оценку статьи.
© Реновар Недвижимость. Автор: юрист Ксения Пальцева
Загрузка...
