Бесплатная консультация юриста без выходных: 8(499) 755-87-62 (9-21)
874 просмотров

Налог с продажи подаренной квартиры

Квартиру дарят просто так, без оплаты, новый собственник получает в собственность жилье безвозмездно. Но в глазах налоговой службы такой подарок расценивается сначала как доход в натуральной форме, а затем – как имущество, после продажи которого нужно перечислять налог в бюджет. Разберемся, обязательно ли перечислять налог, если продать подаренную квартиру, и когда свои расходы можно уменьшить.

Налог с продажи подаренной квартиры

Обязательно ли платить налог с продажи квартиры, полученной по дарению

В глазах закона суммы, полученные от продажи квартиры, которую человеку подарили, воспринимаются как доход. С любого дохода в нашей стране нужно платить соответствующий налог – НДФЛ. Продажа подаренной квартиры исключением не является. За неуплату НДФЛ продавцу грозит налоговая или административная ответственность в виде штрафа.

Есть ряд правил, благодаря которым налога можно избежать или существенно его уменьшить – о них мы поговорим ниже.

Но я уже платил НДФЛ за квартиру, полученную в дар

Если квартиру подарил не близкий родственник, то после такой сделки новый владелец жилья вынужден исчислять НДФЛ от его стоимости и платить в бюджет 13% за то, что получил недвижимость безвозмездно. Этот факт не освобождает от обязанности заплатить налог снова при продаже, но влияет на размер НДФЛ.

Бесплатная консультация юриста круглосуточно
Москва и московская область

Онлайн-чат (круглосуточно)
Ответ в течение 15 минут

До 2019 года не было никаких специальных правил для таких случаев и владельцам подаренных квартир приходилось платить 26% от их цены – 13 при получении в дар и 13 после продажи. С 2019 года ситуация значительно улучшилась, теперь налог при продаже есть возможность уменьшить, благодаря уже уплаченному ранее НДФЛ.

Ставка налога

Налоговая ставка при продаже подаренной квартиры – 13% для всех. Для резидентов, и для нерезидентов России одинаковая. Льготных категорий нет – пенсионеры, многодетные, инвалиды платят тоже 13%, как и все остальные.

Как продать подаренную квартиру без уплаты налога

Для начала нужно проверить, сколько лет продавец уже владеет квартирой по бумагам. Если дольше минимального срока – никому ничего перечислять не надо.

Действует два минимальных периода:

  • три года – если жилище подарил близкий родственник;
  • пять лет – если жилье подарил человек, не относящийся к варианту выше.

Напомним, что к близким членам семьи относятся мужья и жены, дети-родители, братья-сестры, бабушки, дедушки и внуки. Остальные родственники близкими не считаются, даже если проживают в одной квартире и ведут общее хозяйство.

Например, мать подарила дочери квартиру в 2016 году, а в 2020 дочь решила ее продать. Прошло больше 3 лет владения, поэтому дочь не должна платить налог. Если бы продажа состоялась, например, в 2018 году (2 года владения), дочь была бы вынуждена считать и платить НДФЛ в бюджет.

Если истек срок давности владения квартирой, то не нужно ни подавать декларацию 3-НДФЛ, ни налог платить. Налоговая получит все сведения автоматически.

Если избежать налога не получается, нужно его уменьшить.

Читайте также  Договор дарения квартиры

Как уменьшить НДФЛ за подаренную квартиру

Уменьшить налог с продажи квартиры можно с помощью налоговых вычетов. Вычет уменьшает сумму дохода, соответственно и налог становится меньше. Можно применить только один из перечисленных ниже:

  • стандартный вычет в 1 млн. рублей;
  • вычет в размере дохода, с которого был уплачен налог при получении квартиры по дарению;
  • вычет в размере расходов дарителя на приобретение квартиры, если он ранее не учитывал их для собственных целей.

Стандартный вычет можно применять в любой ситуации, он не обусловлен никакими правилами и поможет существенно уменьшить налог, если других более выгодных вариантов нет.

Например, отец подарил дочери квартиру в 2019 году. Налог дочь при дарении не платила, поскольку отец – это близкий родственник. В 2020 году дочь решила продать жилье. Трех лет еще не прошло, поэтому придется платить налог в бюджет. От сделки она получила доход 2 500 000 рублей. Чтобы уменьшить доход, она применила налоговый вычет в 1 млн. рублей, а налог ей нужно будет заплатить от суммы 1 500 000 рублей, то есть 195 000 рублей.

Вычет, если налог уже платили после дарения

Вычет в размере дохода, с которого при дарении был уплачен налог, работает так.

  1. После дарения квартиры не близким родственником новый собственник высчитывает 13% от рыночной или кадастровой цены квартиры.
  2. С этой суммы он платит НДФЛ 13%.
  3. При продаже он может уменьшить доход от сделки на цену квартиры, от которой он в прошлом платил налог.

Например, дядя подарил племяннице в 2018 году квартиру. Поскольку они не близкие родственники, племянница заплатила с дарения налог. Цена квартиры в 2018 году была 2 300 000 рублей, а налог составил 299 000 рублей. В 2020 году племянница продает квартиру за 2 500 000 рублей и применяет налоговый вычет в размере дохода, с которого она в 2018 году уже заплатила налог. Расчет налога будет такой: (2 500 000 – 2 300 000) * 0,13 = 26 000 рублей. Намного меньше, чем дважды платить по 13%.

Вычет в размере расходов дарителя

Специфическая возможность, доступная только продавцам подаренных квартир, уменьшать свой доход не на свои расходы, а на расходы предыдущего собственника. Условие одно – прежний хозяин квартиры нигде не должен был учитывать эти расходы, например, пользоваться налоговым вычетом как покупатель.

Читайте также  Предварительный договор продажи квартиры в ипотеку

Например, мать купила квартиру в 2014 году за 3 000 000 рублей, но налоговым вычетом не воспользовалась. В 2018 году она решила подарить квартиру сыну, который не уплачивал с дарения НДФЛ, потому как сделка состоялась между близкими родственниками. В 2020 году (до истечения 3 лет) сын решил продать квартиру за 3 400 000 рублей. Он вправе применить вычет в размере 3 млн. рублей, которые его мать в свое время потратила на покупку данного жилья. Налог составит: (3 400 000 – 3 000 000) * 0,13 = 52 000 рублей.

Как считать налог с продажи подаренной квартиры

В процессе расчета налога придется столкнуться с несколькими нюансами, о которых мы написали ниже. Некоторые связаны с обстоятельствами, при которых подарили квартиру.

Для наглядного примера возьмем ситуацию. Отец подарил сыну квартиру в 2019 году. Ранее, в 2013 году отец купил эту квартиру на вторичном рынке по ДКП за 1 900 000 рублей, но никакими льготами не пользовался. Сын не платил НДФЛ с дарения, поскольку отец – его близкий родственник. В 2020 году сын продал квартиру за 2 400 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры по выписке на 1 января 2020 года составила 3 600 000 рублей.

Определяем сумму дохода

С базой, от которой нужно считать 13%, все не так просто. Для расчета нужно сравнить две величины:

  • во-первых, посмотреть, какая цена квартиры прописана в договоре продажи;
  • во-вторых, найти в выписке ЕГРН кадастровую стоимость квартиры на 1 января года, в котором проходит сделка, и взять от нее 70%.

Какая цифра окажется больше – ту и нужно брать для расчета. Эти правила придуманы для тех продавцов, которые намеренно занижают сумму дохода в договоре.

Например, квартира продана по договору продажи за 2 400 000 р., а кадастровая стоимость составляет 3 600 000 р. Посчитаем 70% от кадастровой стоимости – получится 2 520 000 р., это больше, чем цена договора. Налог нужно считать именно от 2,52 млн. р., даже если фактически продавец получил на руки меньше.

Уменьшаем доход

Следующий шаг – уменьшить доход на налоговый вычет. Выбрать можно любой, но только один.

Для стандартного никаких подтверждающих документов не требуется, а для остальных придется найти все документы, подтверждающие соответствующие доходы и расходы:

  • декларацию 3-НДФЛ и квитанцию об оплате налога после дарения;
  • документы (чеки, выписки, договоры) о расходах дарителя (прежнего собственника) на приобретение квартиры.
Читайте также  Дарение квартиры через МФЦ

В нашем примере сын может выбрать между двумя вычетами – стандартным и по расходам дарителя на приобретение квартиры. Второй вариант предпочтительнее, он поможет значительнее уменьшить НДФЛ. Таким образом, доход 2 520 000 уменьшается на 1 900 000 р. База для расчета составит 620 000 р.

Умножаем на ставку

Получившуюся сумму нужно умножить на 13% или на 0,13. Результат и будет составлять налог к уплате после продажи подаренной квартиры.

Итоговая формула расчета налога с продажи квартиры, полученной по дарственной, такая:

(сумма дохода – налоговый вычет) * 13% = НДФЛ.

Вернемся к нашему примеру. Расчет налога будет таким: (2 520 000 – 1 900 000) * 0,13 = 80 600 рублей.

Порядок уплаты налога

Для начала нужно собрать документы:

  • договор продажи подаренной квартиры с передаточным актом;
  • расписки или банковские выписки об оплате квартиры покупателем;
  • документы, подтверждающие право на налоговый вычет.

На основании документов составляется декларация 3-НДФЛ. Бланк декларации по продажам 2020 года можно скачать здесь. Если у вас возникают трудности с заполнением декларации, обратитесь к нашему специалисту в чат или по телефону. Поможем!

Декларацию с копиями документов нужно подать в налоговую. Можно это сделать в бумажном виде или через личный кабинет налогоплательщика – в нем сразу же можно и декларацию заполнить. Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Если квартира продана в 2020 году, подать декларацию нужно до 30 апреля 2021 года.

Далее следует уплатить налог. Каждый продавец делает это самостоятельно, ФНС квитанции не присылает. Заплатить нужно до 15 июля.

Подытожим

Вот что нужно помнить о налоге с продажи квартиры, которую кто-то подарил:

  • Налог можно не платить, если квартирой владели 3 или 5 лет в зависимости от родства с дарителем.
  • Если избежать налога не получается, можно применить налоговый вычет – один из трех вариантов, но минимум 1 000 000 рублей.
  • Доход от продажи должен быть не меньше 70% от кадастровой стоимости квартиры, иначе налоговая доначислит налог.
  • Ставка налога для резидентов и нерезидентов России одинаковая – 13%.
  • Продавец самостоятельно уведомляет налоговую о сумме НДФЛ с помощью декларации до 30 апреля. До 15 июля нужно заплатить сам налог.

По всем оставшимся вопросам готовы ответить в чате или по телефону +74997558762. Консультации бесплатные! Юрист на связи.

Реновар Недвижимость. Автор: юрист Ксения Пальцева

Бесплатная консультация юриста круглосуточно
Москва и московская область

Онлайн-чат (круглосуточно)
Ответ в течение 15 минут
Ссылка на основную публикацию