Перепланировка квартиры

Не всегда планировка квартиры от застройщика устраивает жильцов. Если простого обновления обоев и перестановки мебели уже недостаточно, владельцы задумываются о перепланировке квартиры. Однако эта манипуляция требует обязательного согласования с органами власти. Как узаконить перепланировку до и после проведения работ – читайте ниже.

Важное о законной перепланировке квартиры

Главное, что нужно  знать о перепланировке – законная перепланировка согласовывается с администрацией города заранее. Все остальные варианты относятся к незаконным действиям, соответственно риск хозяин несет больший. 

Что нужно знать о перепланировке:

• согласовать перепланировку квартиры нужно заранее, однако и после проведения работ есть возможность легализовать изменения;
• своевременное узаконение проходит в административном порядке;
• легализация постфактум (после завершения работ) – только через суд;
• есть перечень, который можно согласовать как перепланировку – начинать нужно с него;
• запрещенные работы тоже существуют в отдельном списке – такой ремонт никогда не согласуют;
• если манипуляция не относится к переустройству, перепланировке, не затрагивает общее имущество многоквартирного дома и не является запрещенной, то узаконивать ее не нужно;
• за незаконную перепланировку установлена ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ и ст. 29 ЖК РФ.

Оформление перепланировки квартиры займет достаточно много времени, ведь придется обращаться за проектом, затем собирать справки и идти в администрацию, поэтому наберитесь терпения.

Перепланировка ипотечной квартиры

Если квартира куплена в ипотеку и обременение еще не снято, проводить перепланировку можно только с согласия банка. Посмотрите договор – в нем не должно быть запрета на такие манипуляции. Если его нет, нужно обратиться в банк с запросом о выдаче согласия на перепланировку. Это согласие понадобится при подаче документов о готовой перепланировке в МФЦ на последнем этапе.

Перепланировка и реновация

Поскольку все квартиры, включенные в список реновации, предназначены под снос, делать в них перепланировку нельзя – ее просто не согласуют в Мосжилинспеции. На новые квартиры, в которые планируется переезд, таких ограничений нет.

Какие изменения нужно узаконивать

Есть перечень работ, которые нуждаются в обязательном согласовании. Это переустройство, перепланировка и изменения в общем имуществе многоквартирного дома.

Если вы не уверены, подпадает ли ваш ремонт под перепланировку квартиры, которую надо узаконивать, проконсультируйтесь в администрации или проектном бюро.

Переустройство

Сюда входят следующие виды изменений в квартире:

• изменение системы газоснабжения квартиры, например, перестановка плиты;
• замена плиты с газовой на электрическую, установка кухонного очага;
• изменения любых инженерных систем квартиры (водо-, электроснабжение, тепло).

Теплый пол, перенос душевой кабины, замена ванны на душевую кабину – все это относится к переустройству и требует согласования.

Перепланировка

Работы из этого перечня производятся жильцами чаще всего:

• изменение границ комнат, объединение площади (например, соединение ванной и туалета);
• возведение несущих стен;
• перенос кухонь;
• устройство или заделка проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
• манипуляции с ненесущими перегородками;
• возведение антресоли;
• изменение конструкции пола.

Очень важно понимать, что любая манипуляция, создающая сверхнормативную нагрузку на несущие стены и перекрытия будет рассматриваться как перепланировка.

Изменения в общем имуществе многоквартирного дома

Нужно согласование всех работ, которые предполагают:

• захват части общих площадей дома;
• изменение внешнего архитектурного вида многоквартирного дома;
• использование общих площадей.

Например, возведение камина с дымоходом, лоджий и балконов на первом этаже, захват подвальных помещений, даже если они пустуют.

Строго запрещенные манипуляции с жильем

Ни при каких обстоятельствах нельзя производить перепланировку из перечня ниже?

• ломать стену между жилой частью и балконом;
• ломать несущие стены (кроме устройства проемов);
• переносить батареи из дома на балкон;
• запитывать теплый пол от центрального отопления;
• переносить ванную/туалет в жилую комнату;
• сносить перегородку между комнатой и кухней, если в ней стоит газовая плита.

Такие изменения нельзя узаконить ни до, ни после ремонта. Они несут угрозу разрушения дома и могут навредить жизни и здоровью жильцов.

Кстати, даже разрешенные манипуляции запретят, если проводить их в аварийном доме.

Как легализовать перепланировку: общие сведения

Процедура состоит из нескольких шагов, которые включают составление проекта в специальном бюро, согласование этого проекта с администрацией, проведение перепланировки жилья и итоговое оформление результата актом. После согласования перепланировки в органах администрации сведения о ней нужно будет внести в Росреестр. Получение выписки из ЕГРН с обновленными параметрами квартиры завершают легализацию перепланировки.

Если же работы уже проведены, квартира переделана, а разрешения на это не было, пройти придется все те же этапы и дополнительно обратиться в суд. Судье нужно будет доказать, что перепланировка не нарушает ничьих прав и проведена с соблюдением всех строительных норм – тогда квартиру разрешат сохранить в новом виде.

Стоимость перепланировки зависит напрямую от объема работ. Можно уложиться в 50 000 рублей или заплатить в разы больше. Самая дорогостоящая часть – оформление проекта и проведение самого ремонта.

Необходимые документы

В перечень документов для перепланировки квартиры входят:

• заявление о согласовании перепланировки – в каждой администрации свое, а в Москве можно подать онлайн;
• паспорт заявителя и доверенность, если документы передает представитель;
• выписка из ЕГРН или если в Росреестре нет сведений о квартире – правоустанавливающие документы;
• технический план с текущей планировкой жилья;
• письменное согласие членов семьи собственника;
• проект переустройства из архитектурного бюро;
• протокол общего собрания собственников, если проект затрагивает общее имущество МКД.

Администрация может попросить и дополнительные документы, справки, если потребуется для согласования вашей перепланировки.

Где брать проект для перепланировки

Архитектурный проект предстоящей перепланировки квартиры – это ключевой документ, без которого изменения точно не согласуют. Для его изготовления обратитесь в любое проектное бюро, которое занимается разработкой строительных решений для перепланировок. Главное, чтобы бюро состояло в СРО (саморегулируемой организации), о чем оно должно представить соответствующие документы.

Проект будет содержать ряд разделов:

• строительные решения перепланировки;
• заключение об инженерных сетях внутри квартиры;
• решения по охране окружающей среды и противопожарному режиму;
• нюансы организации ремонтно-строительных работ.

Кстати, в Москве существует каталог типовых решений, которые Мосжилинспекция одобряет без вопросов. Скачать каталог можно здесь.

Как узаконить перепланировку квартиры до ремонта по шагово

Узаконить перепланировку квартиры можно за несколько шагов. Все процедуры требуют времени, за один месяц провести легализацию не получится.

Этапы оформления перепланировки:

Узаконивание уже выполненной перепланировки

Если в квартире уже сделали перепланировку, а разрешение не получили, можно узаконить результат постфактум. Для этого придется обратиться в суд, но до этого выполнить почти все шаги из инструкции выше:

Иногда, чтобы избежать обращения в суд, в сети советуют сделать вид, что никакой перепланировки не было и пройти шаги как для согласования работ заранее. Но для хозяина квартиры это рискованный план, поскольку в процессе ремонта комиссия администрации может приходить с проверками. Когда выяснится правда, собственника обяжут привести помещение в изначальный вид.

Что делать, если в согласовании перепланировки отказывают

Если комиссия администрации или суд отказывают в согласовании перепланировки, нужно устранить отмеченные ими недостатки. Например, может не соблюдаться определенная строительная или санитарная норма, что препятствует легализации. После устранения недостатков за согласованием можно обратиться вновь.

В заключение

Процедура перепланировки квартиры требует от собственника денежных и временных затрат. Если у вас остались вопросы после прочтения статьи, проконсультируйтесь у нашего специалиста онлайн. Юрист поможет решить спорные ситуации и подскажет правильный выход. Консультации онлайн бесплатные.

Автор: Ксения Пальцева