Консультация юриста по недвижимости без выходных (9-20 ч): +7 (499) 755 87 62
259 просмотров

Реструктуризация ипотеки

Трудности с оплатой кредита могут возникнуть на любом этапе. Если ежемесячный платеж стал неподъемным для семейного бюджета, затягивать с обращением в свой банк не стоит. Просрочки повлекут начисление пеней и штрафов, а в самых серьезных случаях – требование о досрочном погашении кредита и продажу залоговой квартиры. Чтобы этого избежать, нужно вовремя подать на реструктуризацию ипотеки и договориться с банком на новых условиях.

Реструктуризация ипотеки - как снизить нагрузку на бюджет?

Реструктуризация ипотеки в 2020 году для физических лиц

Реструктуризацию ипотеки всегда проводят в индивидуальном порядке. Это значит, что универсальной схемы реструктуризации не существует – только общие правила, на которые может ориентироваться заемщик. В рамках процедуры меняется способ погашения задолженности так, чтобы облегчить человеку кредитное бремя и подстроиться под новые жизненные обстоятельства.

Чтобы определить для себя, можно ли сделать реструктуризацию ипотеки, нужно посмотреть:

  • какие жизненные обстоятельства повлияли на способность погашать задолженность;
  • серьезные они, долгосрочные или временные;
  • какой вариант реструктуризации поможет избежать накопления большого долга.

Реструктуризация кредитов физических лиц значительно отличается от аналогичной процедуры, касающейся компаний и ИП. В этой статье мы будем говорить только о частных заемщиках – гражданах, которые приобрели квартиру в ипотеку для личных целей, не связанных с предпринимательством. Если в вашем случае деньги были направлены на развитие бизнеса, рекомендуем обратиться в индивидуальном порядке к своему менеджеру в обслуживающем банке.

Что такое реструктуризация простыми словами

Реструктуризировать ипотеку – значить поменять способ погашения долга, сделать его более легким для заемщика. Стоимость самого кредита при этом может быть увеличена, однако ежемесячный платеж при этом сокращен. Все зависит от варианта реструктуризации, избранного сторонами договора.

Бесплатная консультация юриста круглосуточно
Москва и московская область

Онлайн-чат (круглосуточно)
Ответ в течение 5 минут

Процедура проводится при наличии серьезных проблем у заемщика с погашением кредита, которые возникли в процессе ипотеки.

Реструктуризацию проводят только в том же банке, в котором выдан первоначальный ипотечный кредит. Если заемщик обращается в другой банк, это уже не реструктуризация, а рефинансирование.

Кому одобрят ипотечную реструктуризацию

Реструктуризация ипотеки – это право банка, а не обязанность. На изменение условий договора идут, если у заемщика возникают действительно серьезные жизненные обстоятельства, которые объективно мешают ему расплачиваться по кредиту и при этом документально подтверждены.

Так, заявление о реструктуризации можно подавать, если:

  • заемщик потерял работу по уважительной причине – например, в связи с сокращением или ликвидацией фирмы;
  • работы лишился созаемщик (например, супруг), а его часть дохода была существенной для погашения кредита;
  • наступило серьезное заболевание или инвалидность. Здесь также нужно рассматривать вариант со страховкой жизни заемщика, сработала она в данном случае или нет;
  • в семье родился еще один ребенок;
  • заемщика или созаемщика призвали в армию.

В каждом конкретном случае обстоятельства рассматриваются индивидуально. Главное, чтобы они были подтверждены документами. Просто по заявлению без доказательств реструктуризацию не проведут.

Рефинансирование и реструктуризация ипотеки

Между этими двумя процедурами есть значительная разница:

  • реструктуризация кредита проводится, когда есть проблемы, чтобы избежать накопления долга и ухудшения кредитной истории;
  • рефинансирование ипотеки используется только тогда, когда проблем нет, но есть право на уменьшение процентной ставки – например, если за годы погашения ипотеки серьезно снизилась ключевая ставка ЦБ или семья получила право на участие в льготной государственной ипотеке под 4,5%.

Если имеются затруднения, то нужно подавать заявление о реструктуризации долга. Сама по себе эта процедура не потребует дополнительных издержек. Рефинансирование же, напротив, это выдача нового кредита, следовательно и затраты на оформление (страховка, оценка) будут сравнимыми с первоначальной ипотекой.

Условия и варианты реструктуризации ипотеки через банк

Главное, что нужно помнить о реструктуризации – она всегда проводится в строго индивидуальном порядке. Какую именно процедуру и на каких условиях предложит банк, зависит от его кредитной внутренней политики. Заемщик может согласиться с предложенными условиями, а может и отказаться от них.

Всего несколько самых распространенных вариантов реструктуризации ипотеки:

  • изменение срока кредита – переплата растет, но ежемесячный платеж падает за счет увеличения ипотечного периода;
  • кредитные каникулы – временная отсрочка погашения ипотеки на срок 6 месяцев, бывает по коронавирусу (106-ФЗ) и по закону о потребительском кредите (353-ФЗ);
  • изменение процентной ставки – очень редкая процедура;
  • изменение валюты кредита на ту, в которой заемщик теперь получает зарплату.

Чаще всего банк идет на увеличение срока ипотеки или предоставление кредитных каникул.

Ипотечные каникулы по коронавирусу

В 2020 году введена особая возможность для получения кредитных каникул в связи с пандемией коронавируса. Отсрочка погашения до полугода предоставляется, если:

  • сумма ипотеки (не задолженности на дату заявления, а всей ипотеки) не больше 4,5 млн. для Москвы, 3 млн. рублей для МО, СПб и ДФО, 2 млн. для остальных регионов;
  • доход заемщика снизился на 30% и более и это можно документально подтвердить.

На период отсрочки платить по ипотеке не придется – платежи просто сдвинутся на полгода вперед. Сумма кредита не вырастет, а сами каникулы не повлияют негативно на кредитную историю.

Ипотечные каникулы по закону о потребительском кредите

Закон № 353-Фз от 21.12.2012 предоставляет заемщикам право воспользоваться один раз за всю ипотеку кредитными каникулами на полгода. От коронавируса эта возможность не зависит, здесь свои критерии:

  • заемщик находится в трудной ситуации: является безработным, инвалидом 1 или 2 группы, находится на больничном 2 месяца и больше, у него снизился на 20% доход или увеличилось количество иждивенцев;
  • по этой ипотеке ранее было кредитных каникул;
  • в ипотеку куплено единственное жилье заемщика.

Платеж во время отсрочки составляет 0 рублей. По истечении льготного периода платежи возобновляются в прежнем графике.

Список необходимых документов

На реструктуризацию ипотеки подается:

  • заявление;
  • паспорт заемщика и созаемщика;
  • копия ипотечного договора и страховки;
  • документы, подтверждающие ухудшение финансовой ситуации.

Подтвердить финансовое положение можно с помощью справки 2-НДФЛ или по форме банка, заверенной в бухгалтерии на работе, копией трудовой книжки и приказом на увольнение, свидетельством о рождении ребенка или о смерти созаемщика.

Кстати, требование о кредитных каникулах по коронавирусу можно подать по телефону, через онлайн-чат на сайте банка или в мобильном приложении. Закон приравнивает такую форму к письменному заявлению.

Заявление на реструктуризацию ипотеки

Заявление пишется в свободной форме или по форме банка, если он такую разработал. В тексте нужно указать номер ипотечного договора, просьбу о предоставлении реструктуризации. Также нужно описать обстоятельства, с которыми столкнулся заемщик, и наиболее предпочтительный вариант изменения платежей.

Скачать шаблон заявления на реструктуризацию (все банки).

Подать заявление на реструктуризацию онлайн

Сегодня банки принимают заявления на реструктуризацию долга онлайн без первоначального визита в банк. Сделать это можно через официальный сайт банка-кредитора.

Онлайн-заявка реструктуризация ипотеки

Сроки одобрения заявления

Заявление на реструктуризацию рассматривается до 1 месяца. Еще 3 месяца может занять согласование условий и поиск приемлемого варианта. Предварительное одобрение на реструктуризацию ипотеки приходит примерно через 5 рабочих дней. За это время банк проверит действующие условия кредитного договора, заявление заемщика и его кредитную историю.

Если банк отказал в реструктуризации ипотеки

В данном случае, подавать на банк в суд бессмысленно, ведь реструктуризация ипотеки – это право кредитора, а не обязанность. В случае отказа можно воспользоваться другими возможностями:

  • взять потребительский кредит на сумму задолженности, которым погасить ипотеку – работает, если сумма долга осталась небольшая;
  • обратиться за реструктуризацией в агентство недвижимости.

А вот банк, наоборот, сможет подать на вас заявление в суд. Если игнорировать ситуацию и продолжать копить долг, можно дождаться судебной тяжбы с банком, в ходе которой потерять жилье.

Реструктуризация через агентство недвижимости

Суть реструктуризации ипотеки через риелторские бюро в том, что сотрудники агентства продают ипотечную квартиру, вырученные деньги идут на погашение ипотеки + первый взнос на новую для приобретения более доступного жилья. Этот вариант стоит рассматривать, если банк отказывает в реструктуризации и иным образом поправить положение невозможно.

Учесть стоимость риэлторских услуг

Если вы выбираете реструктуризацию через агентство, помните, что риелторские услуги стоят достаточно дорого – от 50 тысяч рублей за сделку.

Плюсы и минусы реструктуризации ипотеки

Реструктуризация однозначно необходима, когда имеются серьезные трудности с погашением ипотеки. Она позволит облегчить ипотечное бремя и сохранить хорошую кредитную историю – это само по себе большой плюс. Кроме того, процедура бесплатна, поскольку не требует переоформления залога.

Из минусов можно отметить удорожание ипотеки. Переплата повысится, если выбрать увеличение срока, однако ежемесячный платеж перечислять будет легче. В некоторых случаях это разумное удорожание.

К недостаткам относится и большой срок согласования новых условий. За два-три месяца ситуация может еще больше поменяться, а если соглашение с банком не будет достигнуто, то за прошедший период зачислятся пени.

В заключение

Реструктуризация ипотеки необходима, если у вас возникают трудности с погашением ежемесячных платежей. Если трудности временные, подойдут ипотечные каникулы, если долгосрочные – можно пойти на увеличение срока кредита. Затягивать с обращением в банк не стоит, ведь на рассмотрение документов и вступление новых условий уйдет до нескольких месяцев.

Ссылка на основную публикацию