Консультация юриста по недвижимости без выходных (9-20 ч): +7 (499) 755 87 62
10297 просмотров

Форс-мажор при аренде

При наступлении форс-мажора предпринимателям и руководителям предприятий нужно ориентироваться на правила, прописанные в договоре, или напрямую на статьи ГК. Один из вариантов, как снизить или отменить арендную плату в связи с коронавирусом и карантином – обстоятельства непреодолимой силы или форс-мажор.

Специальных общефедеральных указаний для бизнеса по арендным платежам в связи с коронавирусом пока нет. Давайте разберемся, как правильно воспользоваться этим инструментом.

Указанные в статье правила подойдут в большей части частному сектору. Арендаторам государственного или муниципального имущества повезло – для них уже введены отсрочки по арендной плате в связи с эпидемией коронавирусом. Федеральным арендаторам смотреть нужно распоряжение Правительства № 670-р, региональным и муниципальным – распоряжения местных властей.

Что нужно знать бизнесу о форс-мажоре

Здание наклонено после землятресения

Долгое время мы заключали договоры аренды помещений с привычными «типовыми» правилами о форс-мажоре без оглядки на коронавирус. В каких-то соглашениях этому понятию выделен отдельный раздел, в других – один тематический пункт. Сейчас самое время перечитать установленные правила.

Во-первых, форс-мажор (по-русски термин является «обстоятельства непреодолимой силы») в российском законе закреплен в ч.3 ст. 401 ГК РФ. Знать конкретную статью необходимо, чтобы ссылаться на нее в переписке с арендодателем и в будущих исках.

Бесплатная консультация юриста круглосуточно
Москва и московская область

Онлайн-чат (круглосуточно)
Ответ в течение 5 минут

В соответствии с упомянутой статьей, непреодолимая сила – это:

  • чрезвычайное (исключительное, необычное в данных условиях, ненормальное) обстоятельство;
  • непредотвратимое и непредвиденное (объективное, неизбежное для каждого участника оборота) обстоятельство.

Коронавирус по всем параметрам проходит под эти параметры, поскольку ни один участник рынка не мог предвидеть такого масштаба и последствий распространения инфекции. В реальности экономика терпит значительный спад, вызванный пандемией, и в первую очередь страдает именно арендная часть бюджета предпринимателей.

Объявление коронавируса пандемией со стороны ВОЗ автоматически не отменяет действия договоров, не уменьшает аренду, не освобождает от обязательств и ответственности. Также это относится к введению карантина.

 Далее, по умолчанию, непреодолимая сила освобождает не от оплаты самой аренды, а от ответственности за такую неоплату, если арендатор просрочил внесение очередного платежа из-за форс-мажора, начислять ему неустойку будет незаконно. Судьбу же основного долга регулируют другие пункты кодекса (это, в частности, уже подчеркивал Верховный суд в п. 9 Постановления от 24.03.2016 № 7).

В случае аренды нежилых помещений
Подробнее читайте о решении проблем при аренде коммерческой недвижимости в условиях эпидемии коронавируса. Варианты решения споров в отношениях юридических лиц.

Причинно-следственная связь

Ключевой момент для применения форс-мажора к своему договору – наличие причинно-следственной связи. Если эпидемия напрямую не повлияла на положение арендатора, то применить форс-мажор не получится.

Риски: если компания напрямую не подпадает под список пострадавших отраслей, доказать причинно-следственную связь между форс-мажором и невозможностью оплаты будет сложно. В частности, одно только отсутствие денег из-за падения покупательской активности не признается судами обстоятельством непреодолимой силы. Возможно, практика изменится, но в любом случае анализировать каждую ситуацию нужно индивидуально.

Форс-мажор в договоре аренды

Однако большое значение имеет, как форс-мажор прописан в договоре аренды. В первую очередь нужно открыть соглашение, найти в нем все посвященные подобным ситуациям пункты, а затем обращаться к Гражданскому кодексу. В российском праве это понятие можно трактовать как угодно, в том числе:

  • полностью запретить применение форс-мажора к договору аренды нежилой недвижимости;
  • расширить трактовку, распространить действие непреодолимой силы не только на ответственность, но и на исполнение самого обязательства.

Наконец, форс-мажор по коронавирусу и карантину нужно правильно применить с точки зрения особой юридической процедуры. Даже если в регионе объявили повышенную готовность, а власти выпустили специальное постановление о коронавирусе как непреодолимой силе, автоматически арендные платежи не снизят.

Итак, чтобы добиться снижения арендной платы по форс-мажору, предпринимателю нужно внимательно прочитать соглашение и разработать план действий по взаимодействию с арендодателем. Лучше завести на компьютере отдельную папку, в которую сохранять все документы. Они могут понадобиться и в будущем, если дело дойдет до суда.


По этому вопросу и другим возникшим проблемам вы можете обратиться к юристу за бесплатной консультацией через онлайн-чат сайта или по телефону+7 (499) 755 87 62.


Шаг первый: читаем договор аренды помещения

Посмотрите договор

Нормы о форс-мажоре обычно помещают ближе к концу теста контракта. Может быть выделен отдельный раздел или несколько пунктов в «иных условиях». Задача предпринимателя – понять, распространяется ли условие о непреодолимой силе на заключенный договор аренды или нет, и если да – то в каких пределах. Варианты в условиях коронавируса могут быть разные.

Положения договора аренды Вывод Действия
Нет никаких правил о форс-мажоре Применяется ч. 3 ст. 401 ГК в части неустойки, на основной долг не влияет Подготовить доказательства наступления форс-мажора и письмо арендодателю об освобождении от ответственности за нарушение сроков оплаты
Арендодатель освобождается от ответственности в связи с непреодолимой силой Применяется положение договора в части неустойки, на основной долг не влияет
В связи с форс-мажором снижается арендная плата или предоставляются каникулы Применяется положение договора в части основного долга, неустойка охватывается ч. 3 ст. 401 ГК Подготовить доказательства наступления форс-мажора и письмо арендодателю о снижении арендной платы

Если в договоре аренды указана определенная процедура, применяемая при форс-мажоре, придерживаться нужно именно ее. Если никаких процедур нет, подойдут общие правила уведомлений при непреодолимой силе.

Шаг второй: собираем доказательства коронавируса

Документы на столе, женщина читает

Чтобы снизить аренду коммерческих площадей или избежать ответственности в связи с коронавирусом, предпринимателю потребуется собрать пакет документов:

  1. Уведомление о невозможности вносить аренду в связи с обстоятельствами непреодолимой силы (карантином из-за коронавируса). Документ составляется в адрес арендодателя, в нем описываются текущие обстоятельства и вывод – просьба о снижении аренды, освобождение от штрафов. В тексте нужно сослаться на пункты договора или ГК.
  2. Доказательства, подтверждающие форс-мажор. Это могут быть местные распоряжения о признании коронавируса форс-мажором (например, Указ Мэра Москвы от 16.03.2020 № 21-УМ), сертификаты или заключения Торгово-промышленной палаты.

Указанные документы нужно отправить арендодателю в электронном или бумажном виде. Лучше отправить обоими способами, чтобы в будущем можно было доказать факт отправки. Ответ арендодатель предоставит в течение сроков, указанных в договоре, или по общему правилу – в течение 30 дней.

Сертификаты и заключения Торгово-промышленной палаты(ТПП)

Подтверждением форс-мажорных обстоятельств занимается именно ТПП России. В каждом регионе открыты свои территориальные отделения ТПП. Не так давно документация по форс-мажору выдавалась только по внешнеторговым сделкам, но с 26 марта московская ТПП начала выдачу сертификатов и для внутренних договоров, в том числе для аренды. Ожидается, что такая практика распространится на все регионы страны. Нужно помнить, что ТПП признает форс-мажором не сам по себе коронавирус, а ситуацию, которая им вызвана.

Шаг третий: фиксируем падение экономических показателей бизнеса

Изменение финансовых показателей в связи с коронавирусом не нужно сразу отправлять арендодателю, но это может пригодиться в будущей переписке или на защите своей позиции в суде. В частности, нужно сохранять бухгалтерские, товароучетные документы – по ним видно снижение покупательской активности.

Если арендодатель против

Арендодатель не обязан снижать аренду в связи с коронавирусом, если соответствующих правил нет в соглашении – чаще всего типовые арендные договоры не предусматривают таких возможностей. Однако ситуация легче не становится, напротив, бизнес-консультанты и аналитики прогнозируют дальнейшее усложнение экономической ситуации. Поэтому у арендатора есть несколько вариантов действий:

  • продолжить переговоры по аренде, используя в качестве аргумента уменьшение покупательского потока, если ситуация не наладится;
  • расторгнуть договор аренды по ст. 416, 417 или 451 ГК РФ.

Решение зависит от конкретных обстоятельств. Если проще перевести всех сотрудников на удаленную работу из-за коронавируса, расторжение договора может значительно облегчить состояние бизнеса.

Другое дело, если в документе прописано снижение арендной платы в связи с форс-мажором, а собственник против. В этом случае нужно готовить досудебную претензию, а затем – иск в суд.

В суд нужно обратиться и в случае, если арендодатель начисляет неустойку, игнорируя уведомление о форс-мажоре со ссылкой на ч. 3 ст. 401 ГК.

Форс-мажор при аренде жилой недвижимости

Дом, ключи, человек пишет.

Перечисленные меры относятся ко всем договорам без исключения – в том числе и к договорам найма квартир, комнат, частей жилых помещений. Другой вопрос, что на практике форс-мажор обычно используется в предпринимательской деятельности, а в вопросах аренды жилья встречается не так часто. Возможно, что в условиях пандемии коронавируса ситуация изменится.

Не стоит забывать, что у нанимателей жилья есть некоторое преимущество. Собственник не может в одностороннем порядке расторгнуть договор по мотиву неоплаты – для этого нужно обязательно обращаться в суд, а вот у предпринимателей правила расторжения договора в связи с неоплатой другие.

В случае аренды жилого помещения
Подробнее читайте об аренде квартир в условиях коронавируса. Варианты решения споров в отношениях физических лиц.

В заключение

Итак, снизить аренду в связи с коронавирусом можно, если это прямо указано в договоре. Если таких пунктов в соглашении нет,  можно рассчитывать на исключение неустойки или рассмотреть вариант расторжения договора по иным статьям ГК РФ.

По этому вопросу и другим возникшим проблемам вы можете обратиться к юристу за бесплатной консультацией через онлайн-чат сайта или по телефону

+7 (499) 755 87 62
  • Будние дни: 9-20 ч,
  • Выходные дни: 10-18 ч.
Ссылка на основную публикацию