Яндекс.Метрика
Консультация юриста по недвижимости без выходных (9-20 ч): +7 (499) 755 87 62

Аренда квартиры во время коронавируса

Как влияет эпидемия на доходы людей?

Пандемия коронавируса опасна не только самой болезнью и возможными осложнениями. Мероприятия по предотвращению его распространения – тотальный карантин – приводят к застойным явлениям в экономике. Только некоторые компании могут позволить себе содержать весь свой штат на удаленной работе, остальные же отправляют сотрудников в неоплачиваемые отпуска, уменьшают количество рабочих часов и соответственно заработную плату. Особенно это касается крупных городов (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург являются антилидерами по где и процент инфицированных больше, и компании крупнее, и потребительская корзина дороже.

Мужчина и женщина в повязках на улице в зимней одежде

Простыми словами, среднестатистический россиянин в период эпидемии коронавируса начинает зарабатывать намного меньше. Причем общество пришло к такому результату не плавно, а очень резко. Чтобы остаться на плаву, граждане начинают экономить, искать способы потратить меньше, чтобы быстро сориентироваться в новых условиях. Одна из самых затратных статей семейного бюджета – обеспечение жильем, в частности, аренда квартиры.

Сегодня попробуем разобраться, как платить за аренду квартиры во время эпидемии, и что по этому поводу говорит закон.

В случае аренды нежилого помещения
Также, читайте статью о решении проблем с оплатой аренды коммерческих площадей во время эпидемии коронавируса и карантина.

Мнение юриста

Женщина юрист за столом в кабинете

Все правила, связанные с арендой жилого помещения в частном секторе, регулируются главой 35 ГК РФ. Там изложены общие вопросы, связанные с заключением и условиями договора, правами и обязанностями жильцов, нанимателя, хозяина квартиры. Ряд норм посвящен арендной плате и способу ее перечисления.

Если забыли, напомним юридические термины:

  • наймодатель — владелец квартиры, это может быть собственник или лицо, действующее от его имени;
  • наниматель — тот кому он ее сдает в аренду для временного проживания.

Именно так и прописывается в Договоре найма квартиры или жилого помещения.

Можно ли не платить, снизить плату или получить отсрочку за жилье

Мужчина в повязке считает деньги

Договориться с хозяином

Основной принцип оплаты аренды квартиры или комнаты в частном секторе – свободная договоренность сторон. Это значит, как и в каком размере договорились с хозяином квартиры, так и следует платить.

А если договориться не получится?

Особых правил, дающих нанимателю отсрочку оплаты аренды в связи с эпидемиологической обстановкой, ни в ГК, ни в ЖК не содержится. Однако при внимательном ознакомлении со ст.687 ГК можно отметить, что право на расторжение договора в связи с неоплатой появляется у хозяина квартиры только спустя 6 месяцев с момента первой просрочки. Более того, расторгнуть договор и выселить жильцов без суда невозможно – процедура судебного разбирательства для данных споров обязательна. А это означает еще как минимум 2 месяца, которые отнимет судебная тяжба.

Сказанное справедливо для долгосрочных договоров, которые заключены на год и более. Подавляющая масса арендных соглашений заключается на 11 месяцев, для них период просрочки оплаты для выселения короче. Собственник будет вправе обратиться в суд в случае невнесения платы более двух раз.

зачеркнутый разорванный документ, рисунок

Условие, что хозяин квартиры расторгает в одностороннем порядке договор, а наниматель обязан освободить помещение при неоплате в течение определенного количества месяцев, является незаконным. Оно противоречит упомянутой выше норме ГК РФ, которая в данном случае не предусматривает возможности изменить нормативные положения кодекса договором.

Другими словами, хозяин не имеет права выгонять жильцов за просрочку оплаты.

Даже если дело дошло до разбирательства, чаще всего судьи не выселяют сразу, а дают жильцам отсрочку для исполнения обязательств по оплате аренды жилья сроком до одного года на основании абз. 4 ст. 687 ГК РФ. На эту отсрочку вполне можно рассчитывать в условиях пандемии коронавируса.

Таким образом, можно заключить, что в условиях эпидемии наниматель и жильцы арендованной квартиры или комнаты находятся в более защищенном положении, чем хозяин жилья.

Неофициальный договор: важно ли?

Договор, оформленный без нотариального заверения, без регистрации в Росреестре, написанный «на коленке» — также является официальным и имеет юридическую силу. С ним тоже можно идти в суд. Для договоров аренды не установлена обязательная нотариальная форма, поэтому понятие «официальный» или «неофициальный» тут использовать нельзя.

В случае, если договор не оформлялся, тогда доказать что-либо сложно. Скорей всего решать вопрос придется собственными силами.

Если у вас есть письменный вариант договора с подписями обеих сторон, то это и есть официальный договор.

Неустойки, пени и штрафы

Инспектор выписывает штраф

Обычно любой арендный договор предполагает начисление неустоек в случае просрочки платежа. Причем пени начинают «капать» уже на следующий день после крайнего срока оплаты. Если в договор аренды включены такие штрафы, то хозяин квартиры вполне сможет их потребовать с нанимателя, если на период эпидемии они не договорятся о других условиях – например, об отсрочке оплаты без штрафных санкций.

Кстати! Если дело уже находится на рассмотрении в суде, стоит заявить о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ. Суд может пойти навстречу и уменьшить размер санкций.

А как же форс-мажор?

Наводнение - форс-мажор

Эпидемия коронавируса, тотальный карантин и уменьшение дохода явно не входили в планы простых граждан. Обычный россиянин никак не мог повлиять на распространение вируса и его всеобъемлющий характер. Закономерно, что наниматель может сослаться на непреодолимую силу, однако с правовой точки зрения пандемию коронавируса нельзя однозначно отнести к обстоятельствам непреодолимой силы. Понятие «форс-мажор» очень сильно зависит от позиций сторон и суда.

Кроме того, нужно понимать некоторые юридические тонкости:

  • чтобы ссылаться на форс-мажор, нужно, чтобы в договоре была соответствующая оговорка;
  • как правило, чтобы оговорка заработала, нужно направить другой стороне договора уведомление – то есть, заранее предупредить о невозможности исполнить обязательства в связи с непреодолимой силой.

Кроме непреодолимой силы (ст. 401 ГК), закон содержит понятия невозможности исполнения обязательств (ст. 416 и 417 ГК), а также существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК). По какому из этих путей пойдет практика в отношении договоров аренды квартир, пока сказать сложно.

Что можно сделать сейчас

Пока страна переживает острый период эпидемии коварного вируса, выход один – постараться найти компромисс с хозяином квартиры. Ведь на самом деле в сложном положении оказываются обе стороны:

  • наниматель стремится сэкономить в условиях резко понизившегося дохода;
  • собственник стремится удержать имеющихся жильцов, поскольку поиск новых для него будет слишком затратным по времени и по средствам. А в случае распространения инфекции, это будет и опасно для здоровья.
Рукопожатие, мужская и женская рука
Но лучше без рукопожатий — а отойти подальше и обменяться воздушными поцелуями

Кроме того, сейчас (на конец марта 2020 г.) наблюдается только начало эпидемии коронавируса в России. Власть уже вводит серьезные меры, а чего ждать в ближайшие 2-3 месяца – остается загадкой.

Взаимовыгодное решение нужно искать в зависимости от конкретной сложившейся ситуации.

Компромиссными вариантами решениения оплаты аренды могут стать:

  1. Отсрочка погашения оплаты. Если в договоре указан один срок, его можно сдвинуть с учетом новых условий, введенных работодателем нанимателя.
  2. Рассрочка погашения. Арендный платеж разбивается на несколько частей, которые погашать намного легче, чем всю сумму разом.
  3. Арендные каникулы на пару месяцев. Вариант, подходящий только для тех собственников, которые не используют доход от сдачи жилья в наем как основное средство к существованию.
  4. Временное снижение арендной платы.
  5. Временная отмена штрафных санкций. Стороны договариваются о периоде, на который отменяется действие неустоек, предусмотренных договором.
Подписание документа

Каким бы ни был найденный выход, его обязательно нужно отразить письменно в дополнительном соглашении к договору аренды. Без письменного подтверждения будет сложно защитить свои интересы, когда эпидемия коронавируса в вашем регионе пойдет на спад.

Оплата квитанций по ЖКУ

С ЖКУ другая история – здесь на уровне регионов уже разрабатываются меры, которые предотвратят накопление долгов у населения. Скорее всего, по всей стране будут отменены пени за просрочку оплаты коммунальных услуг в связи с тяжелой экономической обстановкой из-за коронавируса. Однако о понижении самих тарифов речи пока не идет.

По этому вопросу и другим возникшим проблемам вы можете обратиться к юристу за бесплатной консультацией через онлайн-чат сайта или по телефону

+7 (499) 755 87 62
  • Будние дни: 9-20 ч,
  • Выходные дни: 10-18 ч.

Автор: Юрист и редактор Реновар.ру Ксения Пальцева.

Ссылка на основную публикацию