Консультация юриста по недвижимости без выходных (9-20 ч): +7 (499) 755 87 62
18048 просмотров

Аренда помещений в связи с коронавирусом и карантином

Пандемия коронавируса существенно осложнила жизнь не только медикам, но и бизнесу, в особенности поставщикам и арендаторам нежилой недвижимости. Договоры автоматически не приостановились и отвечать по своим обязательствам надо, даже несмотря на резкое падение выручки. Сегодня поговорим о том, как арендатору платить арендную плату в коронавирус, и что делать, чтобы выжить в непростой кризисной ситуации.


В случае аренды жилого помещения
Также, читайте статью о решении проблем с оплатой аренды квартиры и жилого помещения во время эпидемии коронавируса и карантина. Варианты решения споров в отношениях физических лиц.

Пустой торговый центр

Проблемы оплаты аренды из-за коронавируса

Пока наемные сотрудники уходят на карантин, владельцы бизнесов ломают голову. Сложная эпидемиологическая обстановка заставляет людей оставаться дома, посещаемость торговых центров сократилась, из-за спада спроса выручка падает. Досталось и тем, кто не занят в торговле – масса работников переведена на удаленную занятость, и содержание офиса просто потеряло свой смысл. В будущее даже заглядывать страшно, ведь все еще неизвестно, к чему приведет обвал рубля и рекордное снижение цены на нефть.

Однако арендованная недвижимость никуда не делась, и ставки по оплате сами собой не снизятся. С практической точки зрения все это означает только одно. Бизнесу стало сложно выполнять обязательства по оплате аренды из-за коронавируса.

Сама по себе эпидемия коронавируса не влечет автоматических послаблений для арендаторов, отмена арендной платы в связи с коронавирусом или отсрочка платежей возможны только при выполнении ряда условий.

Гражданский кодекс об аренде и коронавирусе

Мужчина, книга

Конечно, прямо в ГК РФ не закреплено, что делать арендатору при вспышке эпидемии. Однако несколько механизмов облегчения жизни все же имеется.

  1. Форс-мажор по ч. 3 ст. 401 ГК. Первое, что приходит в голову в контексте снижения или отмены арендной платы в связи с коронавирусом, это непреодолимая сила. Бизнес ведь не ориентировался на возможную мировую пандемию болезни и не мог заранее предугадать ее последствия. Применить форс-мажор можно, только если в договоре аренды есть на него ссылка, и только к неустойке за просрочку внесения аренды. На саму аренду форс-мажор не распространяется.
  2. Фактическая невозможность внесения арендных платежей в связи с обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает, по ст. 416 и 417 ГК. Проще говоря, когда обстановка повернулась так, что объективно выплачивать аренду не представляется возможным. Специального упоминания в договоре не нужно, но практики применения пока нет. По этим статьям обязательства по выплате аренды снимаются полностью.
  3. Существенное изменение обстоятельств по ст. 451 ГК сегодня кажется самым адекватным способом снижения аренды из-за коронавируса. Эта статья дает арендатору возможность просить изменения условий договора в части аренды со ссылкой на пандемию и вызванные ей последствия.

Читайте также:
Форс-мажор при аренде жилых и нежилых помещений в условиях эпидемии коронавируса и карантина. Варианты решения споров отношениях физических лиц.

С 26 марта 2020 года Торгово-промышленная палата в Москве начала выдавать сертификаты о форс-мажоре по коронавирусу, которые можно использовать и для договоров аренды.

Главное правило любых действий арендатора – вести переговоры с арендодателем. Просто закрыться и затем не оплачивать аренду без оснований не получится, нужно соблюсти определенные процедуры. На наш взгляд, после спада эпидемии суды, рассматривая споры арендаторов с арендодателями, будут в первую очередь обращать внимание на добросовестность участников, готовность к урегулированию разногласий путем переговоров и документальное оформление всех договоренностей.

Нужно внимательно читать договор об аренде. Если в нем имеется условие о том, что форс-мажорные обстоятельства приостанавливают действие договора, аренду можно временно не вносить при соблюдении иных формальностей. Но такое условие встречается крайне редко.

Внимание арендаторам! На основании ч. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор может просить пропорционального уменьшения арендной платы за время, в которое он физически не мог пользоваться помещением.
Это применимо к обстоятельствам, когда арендодатель сам ограничивает доступ к арендованному помещению.

По этому вопросу и другим возникшим проблемам вы можете обратиться к юристу за бесплатной консультацией через онлайн-чат сайта (только по России) или по московскому телефону

+7 (499) 755 87 62
  • Будние дни: 9-20 ч,
  • Выходные дни: 10-18 ч.

Можно ли не платить аренду?

Какие есть варианты решения

Люди, переговоры

На основании механизмов, приведенных выше, можно договориться с арендодателем о конкретных антикризисных шагах:

  • Снизить аренду в связи с коронавирусом на период эпидемии и период после ее окончания;
  • Перейти с твердой на переменную величину аренды, зависящую от выручки;
  • Мораторий или арендные каникулы в связи с коронавирусом, когда появляется возможность не уплачивать аренду некоторое время (отмена оплаты);
  • Отсрочка арендных платежей в связи с коронавирусом;
  • Отмена штрафных санкций за просрочку уплаты аренды в связи с пандемией.

Эти варианты уместны, если арендатор планирует продолжать работу, но ему нужны временные послабления.

Если же убытки настолько значительные, что бизнес приходится закрывать, или использование реальных площадей больше неактуально в связи с полным переводом на удаленную работу, можно расторгнуть договор на основании ст. 450 ГК в связи с существенным изменением обстоятельств. Специальных оговорок в договоре для такого расторжения не требуется.

Советы арендаторам коммерческой недвижимости

Практика последних дней показывает, что от статуса арендованных помещений тоже многое зависит, в особенности, действие распоряжений федеральной и местной власти.

Возможности будут различаться для:

  • торговых помещений, расположенных в торгово-развлекательных центрах;
  • офисных помещений в бизнес-зданиях или у частных собственников;
  • арендованных государственных или муниципальных площадей.

Фактически последняя группа арендаторов находится в самом выигрышном положении по сравнению с остальными.

Аренда магазина, салона, павильона в ТРЦ при коронавирусе

Если торговый центр не закрывается, действовать придется по общим правилам. Администрация ТРЦ может закрыть его, если получит соответствующее распоряжение местной власти. Региональные органы власти постоянно следят за обстановкой по коронавирусу в населенном пункте и, если ситуация ухудшается, выносят предписание о закрытии общественных мест.

Иногда закрывают не весь центр, а только его часть – например, детскую площадку, фудкорт. В этом случае на приостановление арендных платежей претендуют соответствующие арендаторы.

На момент подготовки статьи во многих регионах введен режим повышенной готовности. Оперативно предпринимаются новые меры для сдерживания коронавируса. Закрыть людный ТРЦ по распоряжению администрации могут в любой момент. В этом случае при общении с арендодателем нужно ссылаться на ст. 417 ГК.

Как быть с арендой офиса в связи с эпидемией коронавируса и карантином

Пустой офис, столы, кресла

Бизнес- и офисные центры имеют меньшую проходимость, в сравнении с торговыми. Вероятность, что их закроют по распоряжению администрации города или региона, существует. Но здесь придется вести переговоры с собственником, исходя из конкретной ситуации: для начала определиться, что в сложившихся обстоятельствах выгоднее – снизить аренду, просить об отсрочке или вообще расторгнуть договор аренды. Затем написать арендодателю письмо с соответствующей просьбой и дождаться ответа.

Кстати, бизнес-центр может быть закрыт по инициативе самого собственника. В этом случае арендатор полностью освобождается от внесения арендных платежей и в некоторых ситуациях даже вправе требовать возмещения убытков – если такие реально имели место.

Государственные или муниципальные площади

Вход государственное учреждение

Арендаторы нежилых помещений, находящихся на балансе органов власти, получили отсрочку уплаты арендных платежей в 2020 году. Соответствующие органы власти должны подготовить дополнительные соглашения, предусматривающие внесение аренды за текущий год в 2021 году равными частями. Отсрочка возможна и на других условиях по согласованию сторон.

Данная возможность предоставлена арендаторам государственных и муниципальных площадей по всей стране в силу Распоряжения Правительства РФ от 19 марта 2020 г. № 670-р, подписанного М. Мишустиным . На частные помещения она, к сожалению, не распространяется.

Если арендодатель против

Если арендодатель не намерен снижать аренду по полученному письму, не стоит заниматься самодеятельностью, а лучше подготовить иск в суд. До 10 апреля (с вероятным продлением срока) суды не проводят заседаний по делам, которые не являются экстренными, однако документы можно подать на регистрацию в электронной форме через Мой.Арбитр.

В заключение

На чью сторону встанет суд в конкретной ситуации, сказать пока сложно. Практика еще не выработана, и в чью сторону склонится чаша весов – покажет время. Итак, гарантированное снижение аренды из-за коронавируса получат арендаторы закрытых по распоряжениям местной власти ТРЦ, если арендатор сам закроет доступ в помещение или в случае, если площадь находится в собственности местной или региональной администрации. В иных случаях арендодатель не обязан идти навстречу, уменьшать размер или давать отсрочку по арендной плате.


По этому вопросу и другим возникшим проблемам вы можете обратиться к юристу за бесплатной консультацией через онлайн-чат сайта или по московскому телефону

+7 (499) 755 87 62
  • Будние дни: 9-20 ч,
  • Выходные дни: 10-18 ч.

Автор: Юрист и редактор Реновар.ру Ксения Пальцева.

Ссылка на основную публикацию