Принят закон об арендных каникулах

Обновлено: 22.04.2020

На волне ситуации, развивающейся вокруг пандемии коронавируса, власть начала готовить и издавать массу законов, которые призваны облегчить жизнь рядовым гражданам и бизнесу. Напоминаем, что многие регионы уже ввели режим повышенной готовности в связи с коронавирусом, который регулируется законодательством по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций. В среду, 1 апреля 2020 года, были приняты существенные изменения, которые обязывают арендодателей предоставлять арендные каникулы и снижать арендную плату.

К сути закона

Это не поправки в Гражданский кодекс – это беспрецедентные меры, принятые российскими парламентариями, в рамках складывающихся чрезвычайных условий. Поэтому закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ вводит особые правила, распространяющиеся только на текущую экстренную обстановку.

В соответствии с ч.1 ст. 19 данного акта, арендодатель по договору аренды недвижимого имущества обязан по обращению арендатора предоставить последнему арендные каникулы:

• договор должен быть заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего субъекта;
• отсрочка распространяется на арендную плату, предусмотренную в 2020 году;
• арендные каникулы закрепляются дополнительным соглашением к договору;
• арендатор осуществляет деятельность в одной из отраслей, особо пострадавших от коронавируса.

В статье сказано, что требования к условиям и срокам такой рассрочки будут установлены Правительством РФ. Условия отсрочки установлены Постановлением Правительства № 439 от 03.04.2020.

Важно! Закон не ограничивается только договорами аренды государственного или муниципального имущества, поэтому, основываясь на текущей формулировке, можно заключить, что он распространяется и на коммерческую недвижимость в частном секторе. Иными словами, на всех арендаторов и всех арендодателей.

Утвержденные условия отсрочки

Постановление Правительства содержит следующие две важные рекомендации:

• Арендодателям рекомендовано снизить арендную плату с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности, а также с учетом установленных президентом нерабочих дней. Иными словами, освободить арендатора от уплаты аренды за период вынужденного приостановления работы.
• Органам власти в регионах рекомендовано предоставить меры поддержки по налогу на имущество, земельному налогу тем арендодателям, которые оформят для своих арендаторов отсрочку по аренде – за период предоставления такой отсрочки.

Перечисленные меры – рекомендательные. Применять их или нет, решает в первом случае собственник помещения, во втором – региональная власть.

Теперь о правилах самой отсрочки по аренде:

• Отсрочка предоставляется нежилым помещениям любой формы собственности. Важно, чтобы договор аренды был заключен до введения в действие в регионе режима повышенной готовности или ЧС, а арендатор работал в одной из 22 наиболее пострадавших отраслей. Частных арендодателей эти правила тоже касаются.
• Срок предоставления отсрочки – с момента введения режима ПГ или ЧС и до 1 октября 2020 года.
• Образовавшаяся за это время задолженность подлежит выплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Выплаты производятся постепенно, не чаще раза в месяц равными платежами. Размер платежей – не больше 50% от суммы ежемесячной аренды.
• Пока в регионе действует режим ПГ или ЧС – отсрочка предоставляется на всю сумму аренды. После отмены режима (если его отменили до 1 октября 2020 года) – на сумму 50% от аренды. После 1 октября 2020 года отсрочка не предоставляется.
• В период отсрочки штрафы за неуплату не начисляются. Дополнительные платежи с арендатора не устанавливаются.
• Важный момент – на коммунальные платежи отсрочка не предоставляется, если арендодателя не освободили от их уплаты решением региональной власти. По общему правилу коммуналку продолжаем платить.

Это основные правила отсрочки. В отношении регионального и муниципального имущества условия могут быть иными, но не хуже приведенных – нужно смотреть решение соответствующей власти. Частники также могут договориться о других условиях отсрочки, но не хуже перечисленных.

Напомним, чтобы получить отсрочку, арендатору нужно направить собственнику помещения письмо с требованием о ее предоставлении. В течение 30 дней собственник должен заключить с арендатором дополнительное соглашение на новых условиях.

Внимание! Практики применения данного закона пока нет, а в самом законе про ответственность сторон ничего не сказано. Полагаем, что в случае уклонения арендодателя от заключения допсоглашения арендатор сможет использовать общие инструменты защиты по ГК, в частности, взыскание убытков

Что по снижению аренды?

В ч. 3 указанной статьи арендатору предоставляется право требовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием местной властью решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Что это означает для арендаторов:

• если на территории введен режим повышенной готовности или ЧС и из-за этого использовать помещение невозможно (например, закрыли торговый центр), можно потребовать уменьшения аренды;
• одного факта введения соответствующих режимов недостаточно – нужно, чтобы он повлек за собой невозможность пользоваться площадями;
• арендодатель обязан будет снизить арендную плату, но в каких размерах – закон не устанавливает.

Представляется, что уменьшение арендной платы будет происходить по аналогии со ст. 614 ГК РФ – пропорционально периоду невозможности пользоваться помещениями.

Процедура

Поправки можно применить по стандартной процедуре:

1. Арендатор пишет арендодателю уведомление / заявление со ссылкой на ст. 19 Закона № 98 от 01.04.2020 и просьбой применить отсрочку или снизить арендную плату. Не запрещено требовать одновременно и то, и другое.
2. Арендодатель в течение 30 дней принимает решение.
3. Стороны подписывают дополнительное соглашение с новыми условиями.

Важно! Если арендодатель против, следует подготовить документы для обращения в суд. Позиция арендатора значительно укрепилась благодаря новому закону.

Нанимателям жилой недвижимости

Закон сформулирован таким образом, что ст. 19 об отсрочке и уменьшении аренды распространяется только на арендаторов коммерческих нежилых помещений. Наниматели квартир, комнат и иной жилой недвижимости воспользоваться этими нормами не смогут.

Нанимателям, оплачивающим коммунальные платежи, нужно следить за развитием законодательства о штрафах, вызванных просрочкой оплаты ЖКУ. Планируются масштабные послабления в этой сфере в ближайшие месяцы. Арендные каникулы для них не предусмотрены.

В заключение

Закон принят очень быстро, и с правовой точки зрения вызывает много вопросов. Однако он уже вступил в законную силу и его можно применять в том виде, в котором он вышел из-под пера законодателя. Очевидно, что риски, вызванные пандемией, перераспределяются на арендодателей, а все возникшие разногласия по практическому применению придется разрешать судам.

Автор: Юрист и редактор Реновар.ру Ксения Пальцева.