Невозможность исполнения обязательств по договору аренды

Есть три основных юридических основания, по которым арендатор может просить о снижении арендной платы в связи с коронавирусом – форс-мажор, существенное изменение обстоятельств и фактическая невозможность исполнять свои обязательства. У каждого из них есть свои особенности применения, однако практики их использования в похожих условиях еще нет. Сегодня постараемся изучить фактическую невозможность, узнаем, можно ли сослаться на ст. 416 или ст. 417 ГК, чтобы помочь своему бизнесу в непростое время пандемии.

Статьи Гражданского кодекса

Ст. 416 и 417 ГК дает арендатору возможность полностью освободиться от арендных платежей в связи с тем, что наступили чрезвычайные обстоятельства, в связи с которыми продолжать нести принятые на себя по договору обязательства попросту невозможно. Разница между статьями – в характере наступивших обстоятельств:

• ст. 416 говорит об обстоятельстве, за которое ни одна из сторон не отвечает;
• ст. 417 ссылается на издание властного распоряжения компетентного органа (например, региональной администрации), вследствие которого исполнять свои обязанности стороны не могут.

Важно! Невозможность исполнения должна быть абсолютной и бесповоротной. Этим она отличается от форс-мажора.

В случае в коронавирусом практическую ценность представляет именно ст. 417, связанная с изданием властных распоряжений. По всей стране распоряжениями органов власти закрывают торговые центры, развлекательные площадки. Арендаторы теряют заработок, а значит появляется сложность оплачивать аренду.

На первый взгляд все просто, пандемия коронавируса – ввели жесткие карантинные меры – доступ в ТРЦ ограничили – упал спрос – денег на аренду нет – оплачивать аренду невозможно – ссылаемся на ст. 417 ГК и не платим. Однако сам по себе карантин из-за коронавируса не отвечает признакам обстоятельства, из-за которого невозможно рассчитываться по арендным долгам. Ограничительные меры в большинстве своем тоже временные. Спустя какой-то промежуток времени они отпадут, а значит воспользоваться этим основанием для подкрепления своей позиции затруднительно.

Юридические последствия

Невозможность исполнения полностью прекращает обязанность вносить арендные платежи, в отличие от форс-мажора, который влияет по умолчанию только на неустойку за просрочку. Договор аренды при этом тоже прекращается со всеми вытекающими последствиями: нужно освободить помещение, вывезти весь инвентарь, а если доступ ограничен – уладить возникшие разногласия с хозяином помещения.

Кроме того, у арендатора есть риск получения иска, связанного с неосновательным обогащением с момента наступления таких обстоятельств.

Внимание! Если цель – снизить арендную плату, а не расторгать договор, лучше проработать возможность применения ст. 401 ГК о форс-мажоре или изменить условия соглашения в связи с существенным изменением обстановки. Невозможность исполнения – крайняя мера.

Процедура применения

В любом случае о невозможности исполнения нужно арендодателя уведомить письменно. Способ уведомления прописывают в договоре, а если его там нет – составить письмо, в котором указать:

• наименование арендодателя и арендатора;
• ссылку на договор;
• указание на невозможность исполнения обязательств по внесению арендной платы со ссылкой на статью 416 или 417 ГК;
• приложить доказательства невозможности исполнения.

К таким доказательствам можно отнести местное распоряжение о закрытии публичных пространств. Пригодятся также бухгалтерские выписки, подтверждающие резкое падение выручки – направлять их собственнику помещения не обязательно, но сохранить на случай судебных разбирательств нужно.

Закон не содержит прямого указания на обязательное уведомление собственника помещения о невозможности исполнения. Однако в текущей ситуации следует придерживаться принципов добросовестности и занять максимально открытую позицию.

Собственник помещения может не согласиться с позицией арендатора и продолжить начислять аренду. В этом случае вопросы придется решать в досудебном (претензионном) или судебном порядке.

В заключение

Итак, невозможность исполнения может применяться в условиях пандемии коронавируса как основание для прекращения арендного договора. Использовать этот инструмент лучше, когда ситуация совсем серьезная, и снижение аренды, отсрочка исполнения и другие временные меры точно не помогут. Нужно также помнить, что практики применения по этому вопросу еще нет.

Автор: Юрист и редактор Реновар.ру Ксения Пальцева.