Около трети новой столичной недвижимости занимают апартаменты. В ближайшем будущем рост популярности этих помещений прогнозируется не только в Москве, но и в регионах. Апартаменты отличаются привлекательной ценой и вообще выглядят по-новому, современно, подкупают обновленной планировкой. Какие же особенности нужно учитывать покупателю, чтобы быть во всеоружии? Сегодня разберем плюсы и минусы апартаментов.
Плюсы апартаментов
У апартаментов много отличий от обычных квартир, расположенных в многоквартирных домах. Разница вытекает из юридического статуса. Апартаменты – это всегда нежилое помещение. Даже если в них проживает многодетная семья, в здании располагаются квартиры и застройщик позиционирует объект как «жилой комплекс», с точки зрения закона апартаменты относятся к нежилой недвижимости.
Кстати, перевести апартаменты из нежилого статуса в жилой в принципе возможно, но очень дорого, долго и не факт, что получится. Поэтому если вы рассматриваете покупку апартаментов, не ориентируйтесь на возможный перевод в другой статус – изучайте все плюсы и минусы апартаментов именно как нежилой недвижимости.
Из этого статуса вытекает несколько существенных плюсов, о которых мы расскажем ниже.
Цена на апартаменты ниже жилых помещений
Самый главный и первый плюс апартаментов, который сразу бросается в глаза – это цена. Апартаменты значительно дешевле жилья. Получается, что за более низкую цену можно приобрести фактически квартиру – со всеми коммуникациями и условиями для проживания.
Безусловный плюс состоит в том, что апартаменты за счет своей цены – это прекрасный вариант инвестирования в самых разных целях (перепродажа, сдача в аренду, ведение бизнеса).
Этот плюс, низкая стоимость квадратного метра апартаментов в сравнении с жильем, обусловлен низкими затратами застройщика на возведение объекта. Застройщику не нужно соблюдать строительные регламенты, СНиПы, всевозможные технические правила и нормативы, разработанные для жилых помещений. Это касается освещенности, шумоизоляции, толщины стен, вентиляции, словом, практически всех важных параметров комфортного проживания.
Низкая цена не означает, что апартаменты будут непригодны для проживания. Если застройщик добросовестный и надежный, то и проблем не появится. Однако нужно помнить, что при выявлении каких-либо недостатков в апартаментах, ссылаться на законодательные требования для квартир не получится.
Расположение
Апартаменты можно строить практически где угодно – в офисно-деловых центрах, на промышленных территориях, а также коммерции и бизнеса, не предназначенных для возведения жилых домов. Апартаменты могут располагаться в необычных живописных районах города, а не в стандартных спальных микрорайонов. Для тех, кто ценит нестандартные архитектурные решения, это большой плюс.
Планировка
Вдогонку к нестандартному расположению нужно сказать и о нестандартной планировке. Именно в апартаментах легче всего реализовать все свои пожелания относительно оформления квартиры для комфортных условий проживания. Узаконить любые архитектурные решения здесь намного проще по сравнению с обычной квартирой. Такой плюс обусловлен все тем же нежилым статусом апартаментов.
Функциональность и как можно использовать
Еще один плюс апартаментов – их функциональность. Помещение можно использовать в любых целях:
- проживать с семьей как в квартире;
- сдавать в аренду;
- организовать собственный бизнес;
- открыть магазин или офис.
Функциональное назначение апартаментов практически не ограничено. Согласовывать открытие офиса или магазина с соседями не нужно. Дополнительный плюс – не нужно соблюдать режим тишины, как в жилых МКД (многоквартирных домах), ведь на апартаменты он не распространяется.
Для тех, кто планирует вести частную практику прямо в апартаментах, это большой плюс. Не нужно ломать голову над покупкой или арендой дополнительной площади под офис – рабочее пространство можно организовать прямо дома.
Сервис
Чтобы сделать апартаменты более привлекательными для проживания, застройщики нередко дополняют их различными сервисными услугами. Например, может быть предусмотрена консьерж-служба, ресепшн, уборка и доставка еды, а также многие другие возможности. Сами владельцы апартаментов также вполне могут организовать в своем комплексе высокий уровень обслуживания, который не предусматривают обычные МКД – а это весомый плюс.
Кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость апартаментов как правило, примерно в полтора раза ниже, чем у квартир. Потенциально и налог на имущество может быть ниже, но обязательно нужно смотреть, какая налоговая ставка действует в регионе и какие предоставляются льготы. Может получиться так, что этот плюс останется плюсом только формально в выписке из ЕГРН, а реальной пользы не принесет.
Минусы апартаментов
В чем подводные камни апартаментов?
Перечисленные ниже минусы апартаментов больше касаются тех собственников, которые планируют использовать их для проживания. Для тех, кто собирается вести в апартаментах бизнес, минусы могут быть несущественными.
Один из самых существенных минусов для апартаментов на сегодня – это неопределенность законодательного регулирования. Закона об апартаментах попросту не существует, а жилищные нормы применять здесь нельзя. Поэтому при возникновении любых проблем решение может быть не в пользу владельца, а судебные споры будут долгими и затратными.
Высокие налоги и отсутствие налоговых вычетов
Есть как минимум два налоговых обстоятельства, которые можно считать большими минусами:
- при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет на имущество ни по факту приобретения недвижимости, ни по ипотечным процентам, ведь апартаменты имеют нежилой статус;
- налоговая ставка по имущественному налогу, который уплачивается ежегодно, как правило в 5 раз выше по сравнению с обычной квартирой (0,5% против 0,1%).
Это означает, что налоговое бремя собственника апартаментов может быть существенно выше, чем у владельца квартиры. Лучше рассчитать все будущие платежи заранее, перед покупкой.
Дольщик не защищен по 214-ФЗ
Хотя апартаменты могут быть куплены по ДДУ, дольщик не может пользоваться правами покупателя жилой недвижимости. Например, нельзя получить статус пострадавшего дольщика и поддержку от государства. Это существенный минус и риск, особенно, если есть сомнения в благонадежности застройщика.
Нельзя прописаться
В апартаментах нельзя прописаться по постоянному месту жительства. В некоторых случаях можно оформить временную регистрацию на 5 лет, и то не всегда. Хорошо, если имеется постоянная регистрация по другому адресу, но если ее нет, это может вызвать ряд проблем с получением государственных услуг и устройством на работу.
Нельзя пользоваться социальными льготами
Предыдущий минус тянет за собой и невозможность без постоянной регистрации воспользоваться социальными льготами. Например, будет затруднительно определить ребенка в садик или школу, заключить трудовой договор, если работодателю будет важен штамп в паспорте. Социальное обслуживание по месту нахождение будет минимальным.
Недоступна господдержка
Апартаменты нельзя купить по материнскому капиталу, военной ипотеке, государственному жилищному сертификату. Минус состоит в том, что в силу своего нежилого статуса апартаменты не включаются ни в какие государственные программы помощи населению.
Сложности с управлением общим имуществом
Общее имущество комплекса, в котором располагаются апартаменты, не регулируется ЖК РФ, да и вообще каким-либо законодательством, поэтому на практике могут возникать сложности. Если в МКД все решается через проведение очных или заочных общих собраний собственников, то в нежилом здании все не так однозначно.
Например, вопросы капитального ремонта многоквартирного дома урегулированы через региональные фонды. В отношении апартаментов таких фондов нет. Никто из собственников не обязан складываться на капремонт общих помещений. Поэтому все заботы в полном объеме ложатся на плечи инициативной группы. Это минус.
Дорогая ипотека
В рамках финансирования социальных программ государство заключает с банками соглашения по субсидированию ипотеки. В результате ипотека становится более выгодной и доступной, ее можно частично гасить материнским капиталом. К сожалению, один из минусов апартаментов в том, что их нельзя покупать по таким программам ипотеки с господдержкой.
Но другие программы, конечно, доступны покупателям апартаментов. Можно воспользоваться программами для готового жилья или предложить банку в залог уже имеющееся жилье. Такие кредиты, как правило, на несколько процентных пунктов дороже.
Сомнительное соседство
Ближайшие соседи
В апартаментах можно размещать все, что угодно – любой бизнес. Это значит, что одним из соседей вполне может оказаться магазин, ресторан или бар с ночным режимом работы. Заставить соседей соблюдать тишину в апартаментах не получится.
Нивелировать этот минус можно, купив апартаменты в жилом комплексе, а не в офисно-деловом здании.
Соседние дома
Кроме того нужно понимать, будут ли вам комфортны в неприличной близости окна соседних домов? Не всегда удается купить апартаменты на высоком этаже и любоваться панорамой города. И не факт, что через несколько лет перед вашими окнами не вырастет новая высотка, которая будет загораживать вид на город и из ближайших окон люди смогут наблюдать за вами.
Сейчас эта проблема возникает не только у зданий, построенных под апартаменты, но также и жилых домов в густонаселенных кварталах. Кроме того, в непосредственной близости строятся дома под реновацию, что вызывает недовольство жителей сносимых пятиэтажек при осмотре и выборе новой квартиры по реновации.
Из-за такой плотной застройки у москвичей появилось понятие «человейники» — синтез фразы «муравейник для человека». Теперь это слово также стало распространяться и на другие регионы.
Отсутствие инфраструктуры
Девелопер и застройщик апартаментов не обязаны обеспечивать наличие в районе застройки социальных объектов – парков, школ, детских садов, социальных учреждений. На инфраструктуру района нужно обращать внимание при покупке недвижимости, чтобы после переезда внезапно не столкнуться с этим минусом.
Можно изъять за долги
Апартаменты, даже если это единственное помещение для проживания человека, приставы могут изъять за долги и выселить семью на улицу. В глазах закона такие помещения – это всего лишь актив должника, который можно продать на торгах и погасить за этот счет долги.
Кратко о плюсах и минусах апартаментов
Плюсы и минусы есть у любой недвижимости. Рассматривая к покупке апартаменты, нужно обязательно ориентироваться на свои собственные цели. Вот какие плюсы и минусы можно выделить у апартаментов по сравнению с жилой квартирой:
- ПЛЮСЫ: низкая цена, нестандартное расположение и индивидуальная планировка, хорошая функциональность, высокий сервис и низкая кадастровая стоимость;
- МИНУСЫ: высокие налоги и отсутствие налоговых вычетов при покупке, отсутствие законодательного регулирования, невозможность оформить прописку и воспользоваться социальными услугами, нельзя купить за маткапитал и использовать иные виды господдержки, риск получить сомнительного соседа и потерять имущество за долги.
При выборе апартаментов для постоянного проживания, рекомендуем серьезно просчитать все будущие расходы на содержание и налоги. Обязательно пороверить район расположения недвижимости и оценить, будет ли в таком доме комфортно.
Если же апартаменты выбираются не только для жизни, но и для ведения частной практики, или в целом – для открытия любого бизнеса, то перечисленные в статье минусы для вас будут несущественными.
Также, если у вас остались вопросы по теме статьи, оставляйте комментарии или задавайте вопросы юристу в чат или по телефону 8(499) 755-87-62 . Специалист онлайн!
Загрузка...
