Апартаменты и квартира — в чем разница

Изящное слово «апартаменты» все чаще звучит на рынке недвижимости. Застройщики предлагают купить именно апартаменты, а не квартиру, привлекая низкой ценой и удачным расположением в новом районе города. Этот вариант имеет право на жизнь только если покупатель выяснил, чем отличаются апартаменты от квартиры, и устраивает ли его такая недвижимость.

Кратко: Апартаменты отличаются от квартир тем, что юридически это нежилая недвижимость – со всеми вытекающими из закона особенностями.

Основные отличия апартаментов от квартир

Главное, чем отличаются апартаменты от квартиры, это буква закона. Юридически квартира является жилым помещением, а апартаменты к жилой недвижимости не относятся. Из-за этого возникает масса законодательных нюансов, касающихся напрямую владельцев апартаментов. Это и особенности оформления прописки в апартаментах, и налоговые особенности, и нюансы управления общим имуществом. Разберем все эти моменты в сегодняшней статье.

Интересно, что в российском законодательстве вопросы, касающиеся жилья, регулируются Жилищным кодексом, специальными правилами. Контроль за соблюдением закона в отношении квартир осуществляет местная жилищная инспекция – если права собственника нарушены, он всегда может обратиться за административной или судебной защитой и получить вполне однозначный ответ.

Апартаментов же это не касается. На сегодня в России нет специальных законов об апартаментах, а судебная практика отличается не только по стране, но и по региону. Решение проблем собственника ложится полностью на его плечи.

ЗАПОМНИТЬ: Если в документах написано, что недвижимость является апартаментом (апартаментами) – это нежилое помещение, и применять законы, касающиеся жилья, к ней нельзя.

А если апартаменты находятся в жилом комплексе?

Часто застройщики рекламируют свои строения, не афишируя, что это именно нежилые апартаменты. Такие помещения могут находиться в жилом комплексе, специально оборудованном для постоянного проживания. Однако наличие канализации и отопления, лифтов, общих помещений, внутренней инфраструктуры как для жилья не делает из такого комплекса жилой многоквартирный дом (МКД). Нужно смотреть документы, если там написано «нежилое», никакая жилая инфраструктура вокруг не изменит этого факта.

В апартаментах постоянно живет семья с маленькими детьми – разве это не жилье?

Нет, состав проживающей в помещении семьи никак не влияет на юридический статус апартаментов. Они таким же образом будут отличаться от жилой квартиры, как и если бы там постоянно никто не проживал, или если бы она использовалась под временное предоставление в аренду или в других коммерческих целях.

Для чего тогда нужны апартаменты?

Фактически апартаменты можно использовать в самых разных целях:

• для постоянного проживания, но с учетом отличий в статусе от квартиры;
• для организации гостиницы, апарт-отеля;
• для сдачи в аренду временным жильцам без организации отеля;
• для любых коммерческих целей: например, организовать шоу-рум, магазин, офис.

Как правило, если покупатель изначально ищет помещение для коммерции, его не интересует, чем отличаются апартаменты от квартиры. А вот если вы подбираете жилье для своей семьи, нужно учитывать массу особенностей, которые подробно описаны ниже.

Оформление и цена апартаментов

Большой плюс апартаментов, который выгодно отличает их от квартиры, это сниженная цена. Коммерческая нежилая недвижимость дешевле жилой такого же размера.

Оформление покупки апартаментов мало чем отличается от приобретения квартиры. Их можно купить по:

• договору купли-продажи;
• договору долевого участия в строительстве;
• договору уступки.

В отношении апартаментов также можно заключать договоры мены. Как и квартиры, апартаменты можно наследовать и завещать, никаких ограничений по этому поводу в законе нет.

Однако экономия даже в 1-2 миллиона рублей может обернуться собственнику апартаментов последующими проблемами, если он приобретает их вместо обычной квартиры с жилым статусом.

Перепланировка и реконструкция

Апартаменты отличаются от квартир тем, что планировка в них может быть более свободная – за счет отсутствия обязательных строительных требований, как к жилью. Можно приобрести просто большую площадь без внутренних перегородок и затем возвести свои стены, которые будут удобны конкретной семье.

В будущем реконструкцию и перепланировку, в том числе перенос, например, сантехники, выполнить и оформить намного проще, опять же из-за отсутствия строгих законодательных норм.

Кроме того, за более низкую цену можно получить апартаменты в более привлекательном районе, чем квартиры – за счет того, что застройщики выбирают земельные участки с разным целевым назначением, в том числе и для деловой застройки, а не только под строительство жилья.

Апартаменты, обычно, дешевле квартир, если сравнивать их по размеру, планировке, расположению. Но экономия может лишить ряда социальных льгот и привилегий собственника жилья.

Налоговые вычеты за покупку апартаментов

Имущественный вычет на покупку жилья (2 миллиона рублей) и на проценты по ипотеке (3 миллиона рублей) на апартаменты не распространяется. Оформить возврат НДФЛ можно только при покупке квартиры, комнаты, дома или долей в них. Апартаменты не входят в этот список, они отличаются тем, что в документах имеют статус «нежилые». Поэтому даже если они находятся в спальном районе или фактически используются для проживания, налоговая в вычете откажет.

В пересчете на рубли:

• за квартиру стоимостью 3 миллиона рублей можно вернуть 260 тысяч рублей за счет НДФЛ – без учета вычета по ипотечным процентам и перераспределения прав между супругами;
• за апартаменты такой же стоимостью не удастся вернуть из бюджета ни копейки.

Выходит, апартаменты отличаются от квартиры тем, что получить возврат НДФЛ за их покупку не удастся.

Налог на имущество

Почти вся Россия перешла на исчисление налога на имущество от кадастровой стоимости, поэтому сделаем приблизительный расчет именно по ней. Собственники и квартир, и апартаментов с момента оформления прав в Росреестре получают обязанность ежегодно до 1 декабря платить налог на имущество. Несмотря на то, что фактически апартаменты от квартир мало чем отличаются, расчет налога для них будет разный.

Налог на имущество рассчитывается как кадастровая стоимость помещения минус вычет умноженная на налоговую ставку:

• Сама по себе кадастровая стоимость апартаментов может быть ниже кадастровой стоимости квартиры, а может быть и выше – отличие зависит от конкретных апартаментов. Смотреть кадастровую стоимость нужно в выписке из ЕГРН.
• Вычет – это сумма, на которую уменьшается кадастровая стоимость помещения. Для квартир в НК РФ установлен вычет в размере стоимости 20 квадратов квартиры. То есть для квартиры в 70 квадратов нужно из общей кадастровой стоимости вычесть стоимость 20 квадратов – получим стоимость 50 кв. м. и от нее будем считать налог. Для апартаментов такого вычета нет, придется считать от полной стоимости.
• Налоговая ставка определяется регионом нахождения помещений. Как правило, для квартир это 0,1%, а для апартаментов – 0,5%. То есть ставка налога на апартаменты отличается от квартиры в пять раз в большую сторону.

Каждый регион вправе вводить дополнительные льготы. Например, в Москве владельцам апартаментов площадью меньше 300 квадратов можно получить льготную ставку – при условии, что апартаменты находятся в здании, включенном в специальный перечень (скачать список бесплатно (файл PDF).

ВАЖНО: Налоговый вычет на покупку апартаментов не предоставляется. Чаще всего, налоговые обязательства собственника апартаментов будут в большую сторону отличаться от размера налогов, которые будет обязан платить владелец сравнимой квартиры.

Государственная поддержка, материнский капитал и льготы

Владельцам квартир предоставляется полный перечень программ господдержки, использование маткапитала, различные жилищные льготы. К сожалению, на собственников апартаментов эти возможности не распространяются:

• нельзя участвовать в программах господдержки (молодая семья, военная ипотека или ипотека с господдержкой);
• купить апартаменты с использованием материнского капитала невозможно, ведь это не жилье;
• если федеральная или региональная льгота предоставляется собственникам жилья, на владельцев апартаментов она не распространяется.

Можно рассчитывать только на специальные, как правило, коммерческие программы поддержки собственников недвижимости. На федеральном уровне пока таких программ не существует, а в регионах они касаются налоговых льгот (как в Москве).

Ипотека на покупку апартаментов

В отличие от покупателей квартир, будущие владельцы апартаментов не могут получить ипотеку с господдержкой. Популярная в период пандемии коронавируса программа «Ипотека с господдержкой под 6,5%» ориентирована только на квартиры – строящиеся или готовые. То же можно сказать и о любых других госпрограммах субсидирования ипотеки: для семей с детьми, военных, врачей и учителей (в регионах) и так далее.

Однако банки все же выдают ипотеку для приобретения апартаментов – как правило, в рамках специальной программы (под апартаменты), кредита для готовой недвижимости или ипотеки под залог уже имеющейся другой недвижимости. Ставка по такой ипотеке будет выше, чем по льготным программам, однако все равно вполне приемлемая, в районе 11-12%.

На апартаменты не распространяются никакие программы господдержки, в том числе и льготная ипотека или материнский капитал. Но банки выдают кредиты по другим программам с повышенной ставкой.

Чем отличаются технические требования и район

Апартаменты – недвижимость нежилая, поэтому и строгие требования как к жилью на нее не распространяются. Апартаменты можно строить практических на любых городских землях (деловых, коммерческих, промышленных), поэтому районы могут быть намного разнообразнее, чем при строительстве квартир.

С другой стороны, при возникновении претензий к застройщику не получится предъявить требования, основанные на СНиПах и техрегламентах, регулирующих жилье.

Регистрация по месту жительства

Прописаться в апартаментах, в отличие от квартиры, на постоянной основе нельзя. Регистрация по месту жительства в нежилых помещениях не допускается. В некоторых случаях можно зарегистрироваться временно, на 5 лет, но эта возможность зависит от того, в каком конкретно здании расположены апартаменты. Если это офисно-деловое здание, откажут даже во временной регистрации.

Постоянная регистрация (прописка) в апартаментах невозможна, а временная разрешается только в некоторых случаях – все зависит от типа здания, в котором размещены апартаменты.

Управление домом, коммунальные услуги и содержание общего имущества

Вопросы проживания в апартаментах фактически ничем не отличаются от жизни в квартире – так же необходимы коммунальные услуги, содержание общих лестниц, подвалов, чердаков и лифтов, решение общедомовых проблем, уборка и так далее. Если в многоквартирном жилом доме многие вопросы регулируются Жилищным кодексом, то для апартаментов такого закона нет. Даже если в здании размещены только апартаменты, в которых проживают семьи, общероссийские жилищные правила на них не распространяются. Иными словами, собственники всегда сами решают, что им делать с общим имуществом.

Вообще само понятие общего имущества для апартаментов еще нигде не закреплено. Не помогает даже судебная практика: некоторые судьи считают, что владельцам апартаментов не принадлежат доли в общем имуществе, мнение других отличается – нужно действовать по аналогии с ЖК РФ, проводить общие собрания и оформлять протоколы.

Капитальный ремонт

Нежилое здание с апартаментами не входит в систему капитального ремонта, действующую в регионе. Любой ремонт строения, который в МКД можно было бы сделать за счет средств фонда капремонта, в случае с апартаментами ложится на плечи всех собственников. При этом заставить кого-то из собственников сложиться на капремонт будет довольно проблематично – ведь закона, который бы обязывал хозяев участвовать в управлении общим имуществом, просто нет.

Пока законодательство не урегулирует вопросы управления зданиями с апартаментами. У их собственников могут возникать проблемы при решении самых обычных вопросов с обслуживанием и капитальным ремонтом.

Общение с соседями

На апартаменты, в отличие от квартир, не распространяются требования закона о тишине. В каждом регионе свои правила – не шуметь в определенные часы суток и не допускать слишком громкого шума. Жители апартаментов такими правилами не защищены. Поэтому даже если соседи ведут себя нагло, ссылаться на законы о тишине здесь нецелесообразно.

Кроме того, любой владелец апартаментов может не только сам проживать там с семьей, но и, например, открыть в помещении гостиницу, магазин или любой другой бизнес. Заставить его закрыть дело не получится, в отличие от хозяина квартиры.

Арест и изъятие апартаментов за долги

Наконец, если единственное жилье (квартиру) изъять за долги невозможно по закону, то апартаменты рассматриваются приставами просто как недвижимость. Даже если другой недвижимости у должника нет, его могут выселить из апартаментов на улицу, а само помещение продать с торгов.

Чек-лист по апартаментам

Отличия апартаментов от квартиры:

1. Юридически апартаменты это нежилая недвижимость – со всеми вытекающими из закона особенностями.
2. Если в документах написано, что недвижимость является апартаментом (апартаментами) – это нежилое помещение, и применять законы, касающиеся жилья, к ней нельзя.
3. Апартаменты, обычно, дешевле квартир, если сравнивать их по размеру, планировке, расположению. Но экономия может лишить ряда социальных льгот и привилегий собственника жилья.
4. Налоговый вычет на покупку апартаментов не предоставляется. Скорее всего, налоговые обязательства собственника апартаментов будут в большую сторону отличаться от размера налогов, которые будет обязан платить владелец сравнимой квартиры.
5. На апартаменты не распространяются никакие программы господдержки, в том числе и льготная ипотека или материнский капитал. Но банки выдают кредиты по другим программам с повышенной ставкой.
6. Постоянная регистрация (прописка) в апартаментах невозможна, а временная разрешается только в некоторых случаях – все зависит от типа здания, в котором размещены апартаменты.
7. Пока законодательство не урегулирует вопросы управления зданиями с апартаментами, у их собственников могут возникать проблемы при решении самых обычных вопросов с обслуживанием и капитальным ремонтом.

Если у вас остались вопросы по теме статьи – оставляйте комментарии. А получить юридическую консультацию специалиста можно бесплатно, обращайтесь в чат или по телефону.

Реновар.ру Автор: Ксения Пальцева