Как говорит автоинформатор налоговой инспекции на горячей линии, если вы получили в прошлом году какой-либо облагаемый НДФЛ доход, не забудьте отчитаться и уплатить его. Владельцы съемной недвижимости тоже подпадают под эти правила. Сегодня разберемся, обязательно ли платить налог на сдачу квартиры в аренду и как на нем сэкономить.
Нужно ли платить налог на сдачу квартиры в аренду
В этой статье слова «наем» и «аренда» квартиры используются как синонимы, хотя юридически грамотно говорить именно «наем квартиры», как того требует глава 35 ГК РФ. Независимо от того, как это называется в договоре, с аренды собственник должен заплатить налог в бюджет. Это прописано в Налоговом кодексе.
При аренде квартиры налогом не облагается только компенсация за коммунальные услуги. Остальное же вознаграждение владельца жилья попадает под избранный им режим налогообложения. Если налог со сдачи квартиры в аренду не заплатить, налоговая начислит дополнительно штрафы и пени.
Если договор найма квартиры на 11 месяцев
Многие прописывают в бумагах срок аренды 11 месяцев и меньше, якобы это поможет легально избежать налога. На самом деле не имеет значения, на какой срок оформлен договор – сам факт получения аренды хотя бы один раз уже юридически влечет необходимость отчитаться перед ФНС и внести налог в казну.
Срок договора менее года влияет только на необходимость регистрации его в Росреестре, но не на налоги. Аренду до 1 года регистрировать не нужно.
Налог с аренды квартиры физического лица – НДФЛ 13%
«По умолчанию», если собственник жилья не зарегистрирован как ИП или самозанятый, платить нужно 13% от суммы сдачи квартиры – это подоходный налог или НДФЛ.
Из всех имеющихся это самый дорогой по сумме налога вариант.
Сколько нужно платить
Расчет очень простой, и делается он раз в год. За год нужно сложить все арендные платежи и умножить сумму на 13%. Полученное число будет налогом к уплате в бюджет.
Налог с коммунальных платежей при аренде
В аренду не включается компенсация за коммуналку по счетчикам (электричество, вода), если жильцы ее перечисляют собственнику. По остальной коммуналке (ОДН, ЖКУ от управляющей компании или ТСЖ, оплата ресурсов по нормативу), если жильцы ее компенсируют собственнику, налог обязательно уплачивается.
Примеры расчета:
Вариант 1. Квартира сдается в аренду за 20 000 рублей в месяц. Дополнительно жильцы оплачивают коммунальные платежи по счетчикам (свет и вода) в сумме 1500 рублей. Остальные коммунальные платежи (отопление, услуги по содержанию общего имущества МКД) собственник оплачивает сам. В этом случае для расчета налога нужно взять только арендную плату, которая за год составит 20 000 * 12 = 240 000 рублей, а налог за год соответственно 240 000 * 0,13 = 31 200 рублей.
Вариант 2. Квартира сдается в аренду за 20 000 рублей в месяц. Дополнительно жильцы оплачивают коммунальные платежи по счетчикам (свет и вода) в сумме 1500 рублей, плюс остальные коммунальные платежи (отопление, услуги по содержанию общего имущества МКД) в сумме 3 500 рублей ежемесячно. В этом случае для расчета налога нужно взять арендную плату плюс коммуналку, которая идет не по счетчикам. Доход тогда составит 20 000 * 12 = 240 000 рублей (аренда) плюс 3 500 * 12 = 42 000 (доход с компенсации коммуналки не по счетчикам), итого 282 000 рублей. НДФЛ за год составит 282 000 * 0,13 = 36 660 рублей.
Отчетность за сдачу квартиры: как платить
В отличие от имущественного налога на квартиру, НДФЛ от сдачи ее в аренду налоговая не считает и уведомления не присылает. Отчитаться за сдачу квартиры и самостоятельно заплатить в казну – задача собственника.
Алгоритм действий следующий:
- Дождаться окончания налогового года, в котором сдается квартира. Например, если жилье арендовали в 2021 году, то вся отчетность будет в 2022 году. За 2022 – в 2023, и так далее.
- Предварительно посчитать доход от сдачи и налог.
- Заполнить декларацию 3-НДФЛ, подписать, приложить договор аренды и выписку с банковского счета или расписки о принятых платежах.
- Дать документы в свою налоговую до 30 апреля.
- Заплатить налог до 15 июля.
За каждый налоговый год используется своя форма налоговой декларации.
Декларация 3-НДФЛ 2020 года
Скачать бланк и образец заполнения декларации 3-НДФЛ для физических лиц со сдачи квартиры в аренду можно совершенно бесплатно на нашем сайте. Если у вас возникают трудности с заполнением декларации, обратитесь за помощью к нашему юристу в онлайн-чат или по телефону.
Скачать бланк 3-НДФЛ 2020 года.
Образец заполнения 3-НДФЛ 2020 года по сдаче квартиры в аренду.
Альтернативы и статус налогоплательщика
НДФЛ можно заменить на другой налог по выбору собственника жилья. Нужно просчитать свои перспективы, определиться, какой вариант будет выгоднее, и уведомить налоговую о своем решении.
Вариантов несколько:
- стать самозанятым и платить 4-6% от аренды;
- зарегистрировать ИП, перейти на упрощенку (УСН) и платить 6% с аренды;
- зарегистрировать ИП и купить патент за 6% от среднегодового дохода.
Нужно помнить про дополнительные платежи и отчетность, которые различаются для каждого налога. РЕНОВАР.РУ рекомендует обычному физическому лицу, которое в качестве дополнительного дохода просто сдает одну-две квартиры, выгоднее стать самозанятым.
Самозанятость
Относительно новый способ легализации своей деятельности, предусмотренный специальным Законом о налоге на профессиональный доход (НПД). Вводится региональной властью. С июля 2020 года самозанятым можно стать почти во всех регионах России.
Сдача квартиры в аренду для самозанятых – удобный налоговый статус : легкая отчетность, низкие налоговые ставки и полная легализация деятельности. Будучи самозанятым, не нужно переживать, что налоговая отследит поступления на карту и выставит штраф или пени.
Самозанятым может стать как зарегистрированный ИП, так и незарегистрированный как ИП гражданин. Этот режим можно совмещать с работой по трудовому договору.
Сколько нужно платить
Самозанятые платят:
- 4% от сдачи квартиры, если договор с физическим лицом;
- 6% от сдачи квартиры, если договор с компанией.
На первое время государство дает самозанятому налоговый вычет 10 000 рублей, который помогает снизить налог. Например, если квартира сдается за 30 000 рублей, то за первый месяц налог нужно заплатить не с полной суммы, а с 20 тысяч – с учетом вычета.
Никаких дополнительных платежей, кроме налога, у самозанятых нет.
Преимущества
В отличие от ИП на других режимах, самозанятые:
- не платят страховые взносы (ОМС и ПФР) – в 2022 году более 40 000 рублей;
- не сдают налоговые декларации;
- не должны использовать кассу;
- сами налог не считают – им приходит квитанция на оплату от ИФНС раз в месяц;
- взаимодействие с налоговой ведут через приложение или онлайн-портал.
Итак, самозанятым намного проще в плане взаимодействия с налоговой и уплаты налогов. Если за месяц ничего не заработали – то и платить не нужно, ведь никаких минимальных или фиксированных платежей нет.
Отчетность: как платить
Самозанятый регистрируется в специальном приложении «Мой налог» и всю отчетность проводит именно в нем. После поступления оплаты от квартиросъемщика нужно внести данные в приложение:
- сумму аренды за месяц;
- данные квартиросъемщика – физическое лицо, юридическое или ИП.
Приложение сформирует чек. Впоследствии на основании этих чеков (оплат) налоговая рассчитает налог к уплате с аренды квартиры за предыдущий месяц и пришлет квитанцию. Оплатить налог нужно до 25 числа месяца, следующего за отчетным.
Никаких дополнительных итоговых деклараций сдавать не нужно.
ИП на упрощенке
Сэкономить на налоге поможет и регистрация ИП на УСН «Доходы». Предприниматель на этом режиме платит 6% со сдачи квартиры. Но есть и дополнительные траты, которые нужно учесть.
Кстати, мы не рекомендуем применять режим УСН «Доходы минус расходы», поскольку ставка там выше, а расходов, связанных с арендой, практически никаких.
Сколько нужно платить
Применять упрощенку можно только после регистрации ИП или ООО. Чтобы сдавать квартиру, достаточно статуса ИП. Со сдачи квартиры в аренду такой предприниматель заплатит:
- 6% со сдачи в аренду;
- фиксированные взносы на пенсию – 32 448 рублей за 2021 год;
- взнос на ОМС – 8 426 рублей за 2021 год;
- если от сдачи квартиры за год получено больше 300 000 рублей, дополнительно придется заплатить 1% с превышения.
Взносы в ПФР и на ОМС нужно платить в любом случае, независимо от того, был доход в году или нет. Поэтому нужно просчитать заранее, будет ли УСН с учетом взносов выгоднее, чем, например, просто уплачивать НФДЛ 13%.
Упрощенка по налогу дешевле, чем платить 13% от дохода со сдачи квартиры как обычный гражданин, но за счет взносов она может в конечном счете стать дороже.
Отчетность и оплата
Предприниматели на УСН платят несколько раз в год:
- каждый квартал – авансовый платеж по налогу (за тот доход от сдачи в аренду, который уже получен в квартале);
- до 31 декабря – фиксированные взносы;
- до 1 июля следующего года – взносы 1% свыше дохода со сдачи 300 000 рублей.
Дополнительно ИП формирует и подает в налоговую до 25 апреля следующего года декларацию по доходам со сдачи квартиры. Все взносы, налоги и декларации ИП контролирует самостоятельно, налоговая об этом ему не напоминает.
Кстати, на упрощенке нужно вести КУДиР – книгу учета доходов и расходов. Это внутренний документ ИП, который налоговая потенциально может запросить для проверки.
Патент
Патент по сумме – это те же 6%, но только от предполагаемого, а не уже полученного дохода от сдачи квартиры. Использовать патент может только зарегистрированный ИП, самозанятым и обычным гражданам такая возможность недоступна. Купить патент у налоговой можно на срок до 12 месяцев.
Сколько нужно платить
В зависимости от расположения квартиры, срока патента и площади жилья рассчитывается потенциальный доход предпринимателя, а от него высчитывается процент налога. В каждом регионе свои правила, а где-то ставка может даже быть снижена до 0 в первые пару лет сдачи квартиры в аренду.
Рассчитать стоимость патента можно с помощью специального сервиса ФНС.
Мы подсчитали, что для сдачи квартиры площадью 70 кв.м в Троицке патент будет стоить 2 140 рублей в месяц или 25 680 рублей в год. От арендной платы по договору налог в данном случае не зависит. Дополнительно ИП уплачивает фиксированные страховые взносы в ПФР и на ОМС. В 2021 году общая сумма взносов составит 40 874 рубля.
Если доход за год превысит 300 000 рублей, придется заплатить еще 1% взносов от превышения.
Отчетность
Декларации по налогу ИП на патенте не сдает. Но вести КУДиР – книгу учета доходов и расходов – обязательно. В ней записываются последовательно все доходы от аренды. После окончания года книгу нужно прошить, подписать и хранить в своих документах 4 года. По требованию ФНС книгу нужно предоставить для проверки.
Сравнительная таблица уплаты налогов за сдачу квартиры
Сравним, как выгоднее собственнику платить налог от сдачи квартиры в аренду. Для примера рассчитаем налог для квартиры площадью 70 квадратов, которая сдается физическому лицу за 30 000 рублей в месяц в г. Троицке. Коммунальные платежи при расчете учитывать не будем.
| Вариант | Сумма налога за год | Взносы | Итого минимальные расходы на налоги |
| Без регистрации, уплачиваем НДФЛ 13% | 46 800 | Отсутствуют | 46 800 |
| Самозанятый (ставка 4%) | 14 400 | Отсутствуют | 14 400 |
| ИП на УСН 6% | 21 600 | 40 874 + 600 (1% от дохода свыше 300 тысяч рублей) | 63 074 |
| ИП на патенте | 25 680 | 40 874 + 600 (1% от дохода свыше 300 тысяч рублей) | 67 154 |
При использовании УСН можно уменьшать налоговую базу на сумму оплаченных страховых взносов, благодаря чему незначительно может уменьшиться налог. Однако при любом подсчете получается, что выгоднее всего зарегистрироваться в качестве самозанятого и платить только налог – 4% от сдачи квартиры в аренду.
Что будет, если не платить
Если налоговая выяснит, что квартиру сдают в аренду, а налоги не платят, то она начислит собственнику:
- НДФЛ, который он должен был заплатить;
- штрафы и пени за неуплату в зависимости от ситуации до 20% суммы скрытого дохода;
- штрафы за непредставление декларации до 30% от суммы скрытого дохода.
Ответственность может быть налоговая, административная или даже уголовная в зависимости от тяжести ситуации. Нормативно она закреплена в п. 2 ст. 45, ст. 75, 119, 122 НК, ч. 1 ст. 14.1. КоАП, ст. 198 УК.
Контрольные мероприятия налоговой по выявлению аренды квартир
«Да кому нужна моя квартира?» — часто думают собственники, уклоняющиеся от уплаты налога. Нужно помнить, что если сегодня налоговая не интересуется поступлениями на ваш счет, то завтра вполне может отреагировать.
- В ФНС работает специальная автоматизированная система, которая сигнализирует инспектору, если на банковский счет человека стабильно поступают значительные невыясненные суммы.
- Кроме того, работе налоговой помогают банки. Увидев подозрительную активность, банк может заблокировать счет и потребовать пояснений.
- Если аренда зарегистрирована в Росреестре – информация из ЕГРН поступит в налоговую автоматически.
- Наконец, сообщения от добродушных соседей или недовольных арендаторов о нелегальной сдаче квартиры обязательно проверяются.
С введением режима самозанятости проще заплатить 4% от сдачи и спать спокойно.
Выводы
Вот что нужно запомнить собственнику перед сдачей квартиры в аренду:
- Со сдачи в аренду собственник должен заплатить налог в бюджет в любом случае, даже если договор заключен на 11 месяцев. Это прописано в Налоговом кодексе.
- Можно платить 13% НДФЛ, а можно выбрать другой режим налогообложения и снизить расходы на налоги.
- Дешевле всего быть самозанятым – они платят 4% от аренды и не платят никакие страховые взносы.
- Если скрыть сдачу квартиры от налоговой, можно получить существенный штраф или даже уголовную ответственность.
Оставляйте комментарии внизу страницы, а если остались вопросы, обратитесь за помощью нашему юристу в чате или по телефону – специалист на связи!
Реновар Недвижимость. Автор: юрист Ксения Пальцева
Загрузка...
