Кризис набирает обороты, и на сегодняшний день мы находимся в самом его начале. Каждый день ситуация меняется – введение карантина, принимаются новые властные распоряжения, вводятся меры поддержки бизнеса. Поэтому, мы проясним вам, отразятся ли эти меры на договорах аренды нежилых помещений? Какие способы доступны для сторон арендных договоров? Кто вправе рассчитывать на льготные условия? Попробуем разобраться.
С чего начать арендатору
Выбирая механизм защиты своего бизнеса, арендатор должен выполнить следующие шаги:
- Проанализировать договор аренды, заключенный на снятое помещение. Прописанные в договоре правила в некоторых случаях имеют приоритет – например, если в соглашении указано, что при наступлении форс-мажора арендодатель освобождается от арендной платы. Читать договор нужно внимательно и лучше с юристом.
- Определить, каким конкретно образом пандемия коронавируса повлияла на бизнес. Само по себе введение режима повышенной готовности, чрезвычайной ситуации, признание пандемии форс-мажором автоматически не освобождает арендодателя от внесения арендных платежей. Ключевое значение будет иметь причинно-следственная связь между коронавирусом, принятыми ограничительными мерами и понесенным предпринимателем ущербом. Позиция крепче, если деятельность ведется в одной из наиболее пострадавших отраслей экономики, недавно определенных Правительством РФ.
- Выявить конкретные меры, которые помогут бизнесу удержаться на плаву. Это может быть снижение арендной платы, временная отсрочка, арендные каникулы. Если ситуация серьезная, придется задуматься о расторжении договора.
- Выявить интересы арендодателя. Это поможет усилить свою позицию в переговорах.
- Выбрать юридические инструменты защиты бизнеса – форс-мажор, невозможность исполнения обязательств или существенное изменение обстоятельств. Не так давно был принят закон об арендных каникулах, практика применения которого пока не ясна, но юридическую силу он уже имеет.
Определившись с перечисленными моментами, можно начинать переговоры с арендодателем. Помните, что сфера частного бизнеса полностью основана на ведении переговоров. Самое главное здесь, как стороны договорятся между собой в этот непростой период.
Внимание! Если арендатор не является субъектом МСП и не попал в список наиболее пострадавших отраслей, у него все равно остается право просить собственника помещения о применении льготных условий для выхода из кризиса.
Дополнительный список от 10 апреля 2020
Какие есть варианты
У арендодателя и арендатора есть масса вариантов действий, направленных на выход из кризиса. Выбирать нужно в зависимости от индивидуальной ситуации.
Задача переговоров – найти пересекающиеся интересы, которые важны для обеих сторон. На основании этих интересов можно найти конкретные решения.
Снижение арендной платы
Автоматически снизить стоимость аренды собственник помещения не обязан. Однако у арендатора есть право обратиться с заявлением о корректировке установленных арендных платежей, если пандемия коронавируса вызвала введение на территории режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и это привело к ущербу на стороне арендатора.
Вариантов снижения аренды много. К примеру:
- снижение на определенную величину;
- переход с твердой суммы на переменную – зависящую от выручки арендатора.
Снижение арендной платы может быть постоянным – на будущее время, или временным – только на период кризиса, определенный сторонами.
П. 3 ст. 19 закона об арендных каникулах предусматривает, что арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием региональной властью решения о введении на территории режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Следовательно, арендодатель обязан это снижение предоставить.
Отсрочка и рассрочка уплаты аренды
Как вариант – отсрочить уплату арендных платежей на определенное время. На время отсрочки стороны не начисляют санкции (неустойки, пени) и оставляют прежний или сниженный размер арендной платы.
К сведению! Отсрочка – это один из самых популярных инструментов поддержки не только в частном обороте, но и на уровне госвласти. Так, для субъектов малого предпринимательства, наиболее пострадавших от текущего кризиса, Правительство разрабатывает отсрочки по уплате налоговых платежей на полгода (за 2019 год и I квартал 2020 года), 4 месяца (за II квартал 2020 года), а также по уплате страховых взносов. Введение соответствующих правил в действие ожидается 1 мая 2020 года.
Рассрочка предполагает подсчет суммы арендной платы, подлежащей погашению, и составление графика платежей, удобного для сторон. Например, образовавшуюся задолженность можно разбить на несколько платежей, посильных для арендодателя, и растянуть их внесение на более длительный промежуток времени.
Арендные каникулы на период карантина
Арендные каникулы во время карантина предполагают полное освобождение арендатора от каких-либо платежей, связанных с пользованием помещениями, на определенное сторонами время. После истечения установленного периода начисление аренды и обязательства по ее погашению возобновляются.
Отмена штрафных санкций
Важный момент – полностью освободить арендатора от уплаты неустойки и штрафов за период кризиса. Освобождение нужно прямо прописать в дополнительном соглашении, иначе санкции будут начисляться по умолчанию и затем их можно будет предъявить к взысканию.
Пересмотр коммунальных платежей
Как правило, коммунальные платежи оплачивает арендатор – через арендодателя или напрямую поставщикам услуг. На время карантина обязанность по уплате можно временно переложить на собственника помещения или, например, частично уменьшить на период выхода из кризиса.
Если коммуналка прописана в твердой сумме, можно привязать ее к фактическому потреблению по счетчикам.
Вообще, мы рекомендуем обратить внимание на структуру арендной платы. Как правило, она включает коммунальные расходы и собственно аренду, которую арендодатель в свою очередь тратит частично на обслуживание помещения, а остальное – берет себе в прибыль. В переговорах с арендодателем можно проанализировать эту структуру и сократить платежи, например, на одну из этих позиций.
Пересмотреть предмет договора
Снизить аренду можно, изменив характеристики самого помещения и даже модель сотрудничества с собственником. Например:
- сократить площадь арендованного помещения;
- передача помещения в дальнейшую субаренду;
- объединить площадь с другими арендаторами в этом же здании, перераспределить помещения;
- арендовать другое помещение (меньше площадью, на другом этаже и так далее).
Меняя особенности договора и характеристики помещения, можно опосредованно снизить арендную плату на будущее.
Рассмотрите возможность частичной оплаты аренды бартером – услугами или товарами, которые могут быть интересны арендодателю.
Расторжение договора
Если предприниматель видит, что никакие меры по снижению, отсрочке или рассрочке аренды не помогут удержаться на плаву, имеет смысл полностью расторгнуть договор на будущее время.
Важно! Расторжение договора означает подписание соответствующего соглашения. Просто съехать недостаточно – арендная плата будет начисляться в прежнем размере, плюс арендатор «попадет» на штрафные санкции. Расторгнуть договор можно по ст. 451 ГК, положениям договора или путем одностороннего отказа, если такая возможность имеется в соглашении.
В заключение
Подходить к переговорам с арендодателем нужно, полностью понимая, какие поблажки и меры помогут удержаться в работе, и какие юридические основания для этого имеются. Главное – не замалчивать ситуацию и не ждать, что арендная плата снизится автоматически по распоряжению властей региона. В условиях эпидемии продолжают действовать условия заключенного договора, и стороны полностью свободны в их изменении.
Загрузка...
