Бесплатная консультация юриста без выходных: 8(499) 755-87-62 (9-21)
4063 просмотров

Сдача квартиры в аренду самозанятым

Летом прошлого года почти все регионы России присоединились к новому режиму налогообложения – налогу на профессиональный доход (НПД). Он намного выгоднее налогов, которые традиционно уплачивают ИП (УСН и патент), и при этом позволяет полностью выйти из тени людям, которые имеют дополнительный доход. Сегодня поговорим о том, как происходит сдача квартиры в аренду самозанятым.

Самозанятым: при сдаче квартиры в аренду

Может ли самозанятый сдавать квартиру

В некоторых источниках можно увидеть, что самозанятый не вправе сдавать недвижимость в аренду. Это не так. Сама по себе деятельность по сдаче квартир в аренду может облагаться НПД, нужно лишь соблюсти ряд ограничений:

  • самозанятый использует свое имущество, а не чужое;
  • у самозанятого нет работников, которые помогают ему сдавать квартиры;
  • в год самозанятый получает не больше 2,4 млн. рублей;
  • ИП не может совмещать несколько режимов – например, УСН и НПД.

В остальном государству не важно, сдает самозанятый одну квартиру или несколько, российским гражданам или иностранцам. Если соблюдены ограничения, можно регистрироваться как самозанятый и сдавать квартиру в аренду легально.

Посуточно, помесячно или на длительный срок

Самозанятый вправе сдавать квартиру на любой срок: по часам, по дням или на длительное время. Никаких ограничений нет. Главное – заносить сведения о поступивших оплатах в приложение и выдавать арендатору чек.

Бесплатная консультация юриста круглосуточно
Москва и московская область

Онлайн-чат (круглосуточно)
Ответ в течение 15 минут

Кстати, есть мнение, что если квартира сдается на 11 месяцев, то вообще никаких налогов платить не нужно. Это миф. На 11 месяцев договоры заключают, чтобы не регистрировать их в Росреестре, а к налогам это не имеет никакого отношения.

Сдаю квартиру. Зачем становиться самозанятым?

Разберемся, зачем вообще уделять этому внимание. Может быть, оставить все как есть?

Для тех, кто уже сдает квартиру, но не отчитывается перед налоговой, преимущества легализации доходов такие:

  • не нужно переживать о том, что ФНС увидит подозрительные доходы на счете, доначислит НДФЛ за сдачу квартиры и пени;
  • необоснованные жалобы соседей и недовольных арендаторов можно игнорировать, ведь квартира сдается абсолютно законно;
  • налог небольшой (4%), а отчетность перед бюджетом очень простая – не придется тратить много времени или обращаться к налоговым консультантам.
Читайте также  Налог при дарении квартиры

Те, кто сдает квартиру легально и платит государству 13% НДФЛ или зарегистрирован как ИП, самозанятость поможет существенно сэкономить на налогах.

Сколько нужно платить в казну?

Самозанятый, который сдает квартиру в аренду, платит 4% или 6% от своего дохода ежемесячно. Разберемся подробнее:

  • ставка 4% действует, если квартира сдается физическому лицу;
  • 6% — если арендатором является юридическое лицо или ИП;
  • на первое время государство предоставляет самозанятому вычет 10 000 рублей, который позволяет уменьшать налог.

Доход самозанятого от аренды – это или только арендные платежи, или аренда + компенсация за коммуналку. Вариантов несколько:

  • Самозанятый получает от жильцов только аренду, а коммуналку платит сам: считать налог нужно будет только от аренды.
  • Самозанятый получает от жильцов аренду и компенсацию за коммунальные услуги: часть компенсации тоже пойдет как доход. Те деньги, которые потрачены на услуги по счетчикам (свет, вода), доходом не являются, а со всего остального (тепло, ЖКУ, ОДН) придется посчитать налог.

Для наглядности – два примера расчета ниже.

Пример расчета налога со сдачи квартиры в аренду

Пример 1. Квартира сдается самозанятым физическому лицу за 20 000 рублей ежемесячно. В договоре написано, что коммунальные расходы полностью несет собственник за свой счет. Тогда в месяц нужно будет заплатить 20 000 * 0,04 = 800 рублей налога.

Пример 2. Квартира сдается самозанятым физическому лицу за 20 000 рублей ежемесячно. В договоре написано, что 20 000 – это аренда, а дополнительно жильцы компенсируют самозанятому 5 000 рублей за коммуналку, из которых 3 500 – по счетчикам, а 1 500 за остальные услуги. Тогда доход самозанятого составит 21 500 рублей в месяц (коммуналку по счетчикам не включаем), а налог 21 500 * 0,04 = 860 рублей.

Если планируется исключать из расчета коммуналку по счетчикам, в договоре аренды нужно прописать этот момент: сколько составляет аренда, сколько компенсация по счетчикам (или как ее определить), а сколько – компенсация за остальные услуги. Впоследствии нужно сохранять все квитанции об оплате услуг, чтобы у налоговой не возникло вопросов.

Инструкция по легализации доходов от сдачи недвижимости в аренду

Ниже мы составили инструкцию, как самозанятому сдавать жилье в аренду легально и платить с полученных денег налоги.

Читайте также  Вычет налогов по ипотеке в 2021 году

Шаг 1. Регистрация самозанятого

Чтобы стать самозанятым, не обязательно выходить из дома – достаточно скачать приложение «Мой Налог» от ФНС и зарегистрироваться в нем.

Приложение Мой Налог скачивание

Зарегистрироваться как самозанятый в приложении можно с телефона по паспорту, используя данные Личного кабинета налогоплательщика или запись на Госуслугах. Самый простой вариант – регистрация по данным личного кабинета.

Регистрация в приложении Мой Налог

Вариант 1. Зарегистрироваться через ЛК налогоплательщика

На главном экране приложения выбрать «Через ЛК физического лица» и приготовить данные для входа. Понадобится ИНН и пароль, а также номер телефона, на который придет код подтверждения.

1. Указать номер телефона самозанятого для связи. Получить код подтверждения и ввести его в специальное поле.

Мой налог - указать номер телефона

2. Выбрать регион ведения деятельности – тот, где находится жилье самозанятого.

Приложение Мой налог - выбор региона

3. Ввести данные для входа в Личный кабинет налогоплательщика.

Налог для самозанятых вход в ЛК физлица

4. Завершить регистрацию самозанятого, придумав ПИН-код для входа в приложение.

Налог самозанятым - пин-код при регистрации

Вариант 2. Регистрация через Госуслуги

Зарегистрироваться как самозанятый для сдачи квартиры в аренду через Госуслуги тоже очень просто, достаточно просто ввести данные от своей учетной записи в приложении.

Регистрация самозанятого через Госуслуги

Вариант 3. Регистрация по паспорту

Если нет учетной записи на Госуслугах или данных от Личного кабинета налогоплательщика, можно зарегистрироваться в приложении по паспорту. Потребуется фотокамера, чтобы сделать фото паспорта и селфи для сверки.

Для этого после выбора региона нужно будет отсканировать с помощью камеры на телефоне паспорт, сверить данные, сделать селфи и дождаться, пока программа проведет необходимую проверку.

Регистрация самозанятого по паспорту

Все манипуляции занимают совсем немного времени.

Завершение регистрации

Налог самозанятым - смс завершение регистрации

Налоговая пришлет СМС об успешной регистрации на номер телефона, указанный в приложении. После этого самозанятому можно настроить профиль и начинать работу.

Кстати, в приложении самозанятому не обязательно выбирать вид деятельности, хотя это можно сделать в настройках профиля. В нашем случае подойдет «Аренда квартир».

Важный нюанс для ИП

После перехода на НПД с упрощенки нужно уведомить налоговую об этом в течение месяца, иначе статус самозанятого просто аннулируется. Уведомить в электронном виде можно с помощью Личного Кабинета ИП и квалифицированной электронной подписи, а если подписи нет – отправить бумажное уведомление по форме 26.2-8.

Шаг 2. Заключение договора аренды квартиры

В налоговую не обязательно представлять письменный договор о сдаче квартиры в аренду, но иметь его нужно – на случай проверки, а также чтобы обосновать в случае необходимости исключение из доходов коммуналки по счетчикам.

Договор заключается в письменном виде, в нем прописываются все условия аренды недвижимости. Прописывать, что владелец жилья является самозанятым, не обязательно.

Читайте также  Налог на квартиру в 2021 году

Шаг 3. Прием оплаты и выдача чеков

Чтобы самозанятому начать отчитываться перед налоговой о своих доходах, нужно внести оплату в приложение. Для этого:

  1. В день получения денег открыть приложение, нажать «Новая продажа».
  2. Внести сумму оплаты, основание и выбрать, от кого получены деньги.
  3. Сформируется чек, который можно отправить арендатору на электронку или по СМС. Распечатывать чек не нужно. Если ошиблись, чек можно аннулировать.

На этом задача самозанятого выполнена. Остается дождаться конца месяца и квитанции на оплату налога.

Шаг 4. Получение квитанции от налоговой и оплата налога

По окончании отчетного периода налоговая автоматически сформирует самозанятому квитанцию для оплаты налога. Перечислить деньги можно через приложение, онлайн-сервис налоговой, Госуслуги или лично через кассу любого банка. Оплатить начисленный налог нужно до 25 числа месяца, следующего за отчетным. Например, за февраль нужно рассчитаться в марте.

Отчетность и декларации самозанятого

Никаких дополнительных деклараций или отчетности самозанятый не ведет. Подавать 3-НДФЛ по окончании года или декларацию, как на УСН, не нужно – все взаимодействие происходит через мобильное приложение «Мой налог» или личный кабинет самозанятого на сайте налоговой.

Вести КУДиР (книгу учета доходов и расходов) тоже не нужно, как и любые другие книги продаж. Бухгалтерскую отчетность вести не требуется.

Исключений в этом плане нет даже для ИП – если предприниматель выбрал самозанятость для сдачи квартиры в аренду, перешел на НПД и уведомил об этом налоговую, вести дополнительную отчетность (налоговую или бухгалтерскую) ему не нужно.

В итоге

Вот что нужно запомнить, если квартира сдается в аренду самозанятым:

  • Самозанятость – это выгодный вариант легализации своих доходов и экономии на налогах. Платить нужно от 4 до 6% с дохода, кассу держать не нужно, вести специальную отчетность тоже.
  • Самозанятый может сдавать квартиру в аренду – одну или несколько, гражданам РФ или иностранцам, посуточно или на длительный срок.
  • Регистрация и работа с налоговой проходят в приложении «Мой налог» полностью дистанционно. Ездить в ФНС не нужно.
  • Самозанятый формирует в приложении чеки для арендаторов, там же получает квитанции на оплату налога.
  • Оплатить налог можно онлайн или в кассе любого банка до 25 числа следующего месяца.

А какой у вас опыт сдачи квартиры в аренду? Оставляйте комментарии под статьей! Если остались вопросы, задавайте их нашему юристу в онлайн-чат. Специалист на связи!

Реновар.ру. Автор: Ксения Пальцева

Бесплатная консультация юриста круглосуточно
Москва и московская область

Онлайн-чат (круглосуточно)
Ответ в течение 15 минут
Ссылка на основную публикацию