Покупка квадратных метров в доме, который будут сносить, может показаться отличным шансом приобретения собственного жилья за небольшую сумму. На деле же покупателя такой недвижимости могут ждать довольно неприятные сюрпризы. Оправдана ли такая покупка, объяснили эксперты.
Какой дом считается аварийным
Здание считают аварийный, если больше 50% его жилых помещений, а также фундаментов и стен относятся к аварийным и являются потенциально опасными для жизни жильцов. В этом и состоит главное отличие аварийных домов от ветхих: в любую минуту в них может произойти обрушение. Определение термина “ветхое жилье” в законодательстве России отсутствует. Но на практике оно применяется.
Как пояснили эксперты, ветхое жилье не является опасным для человека, а значит, его не надо демонтировать. При этом собственникам такого жилья не положены компенсации от государства. Они смогут претендовать на возмещение, только если здание признано аварийным и готовится к сносу в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса.
По каким признакам можно определить аварийность дома
- О признаках аварийности здания говорится в правительственном постановлении № 47: деформация, разрушение либо повреждение строительных конструкций, которые могут привести к разрушению дома;
- наклоны, ухудшающие устойчивость дома; нахождение в местах, где могут быть обрушения из-за аварий техногенного характера;
- расположение в местах схода селей, снежных лавин, оползней и на регулярно затапливаемых паводковыми водами территориях, чего нельзя избежать;
- повреждения по причине пожаров, аварий, взрывов, землетрясений, неравномерной просадки грунта и из-за сложных геологических явлений, ЧС, если технически невозможно или экономически нецелесообразно провести восстановление, а у домов и строительных конструкций снижается несущая способность и эксплуатационные характеристики, что создает опасность для пребывания людей.
На что могут претендовать жильцы аварийных домов
Если дом признали аварийным и включили в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда, у жильцов возникает право на получение жилья на территории того же населенного пункта, объяснил Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро “S&K Вертикаль”.
Кроме того, закон предлагает альтернативу — денежную компенсацию за утраченное жилье (если гражданин отказывается от предложенного жилья). Региональные власти также могут оказывать поддержку гражданам, которые на дату признания дома аварийным не владеют другим жильем, пригодным для постоянного проживания. Им могут выдавать субсидию на покупку жилья или же возмещать расходы на выплату процентов в случае привлечения заемных средств на приобретение такого имущества.
Если же аварийное здание не входит в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда, собственникам положена только выплата денежных компенсаций.
Приобрели квартиру в аварийном здании — не ждите нового жилья
Ранее люди часто дешево покупали квартиры или комнаты в аварийных домах. За маленькие деньги они приобретали право собственности, а после им давали новое комфортное жилье. Но в 2019 г. в ст. 32 Жилищного кодекса внесли поправки, которые эту возможность исключают. Теперь люди, купившие жилье в аварийном здании, не могут претендовать на новые квадратные метры взамен признанного аварийным в рамках программы переселения, отметил Никита Кузьмин.
В этом случае они имеют лишь право на получение денежного возмещения за утраченное жилье. Размер компенсации при этом не может быть больше, чем сумма, которая указана в договоре купли-продажи этого помещения. Исключение тут составляют только собственники, получившие жилье в аварийном здании по наследству.
Купить или продать квартиру в аварийном доме можно не всегда
Не выйдет приобрести или продать квартиру в доме под снос:
- если у собственника есть заключенное соглашение с муниципалитетом о выкупе своей квартиры;
- если существует решение суда о принудительном выселении собственника, который намерен продать квартиру;
- если человек желает приобрести жилье при помощи ипотеки. Ни в одной кредитной организации не выдадут кредит на покупку жилья в доме, который будет в скором времени демонтирован;
- если покупатель собирается приобрести квартиру на материнский капитал. Эта сделка не получит одобрения у Пенсионного фонда из-за того, что деньги по сертификату невозможно потратить на аварийное и ветхое жилье;
- если квартира приобретается для ребенка, жилье которого одновременно продают. Все дело в органах опеки, которые опасаются, что в этом случае жилищные условия подростка станут хуже.
Если купили квартиру, не зная, что дом относится к аварийным
Как покупка, так и продажа жилья в аварийном доме не запрещены законом, но в этом случае продавец должен уведомить покупателя о том, что дом в плохом состоянии и комиссия признала его непригодным для проживания, рассказал юрист Василий Сосновский.
Если продавец умалчивает об этом факте, то покупатель вправе расторгнуть сделку в суде согласно ст. 475 Гражданского кодекса. Продавцу придется вернуть деньги, а покупатель получит проданную недвижимость в собственность, пояснил он.
Начиная с 1 февраля 2022 года в соответствии с ФЗ № 148, в кадастр недвижимости стали заносить информацию о признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими реконструкции или сносу, а также о признании такого дома непригодным для проживания. Ожидается, что это убережет честных покупателей от “покупки с сюрпризом”, если при заключении сделки их не уведомят о том, что дом или квартира аварийные.
Алёна Власюк
Загрузка...
