Сегодня в мире все чаще используют криптовалюту при оформлении договора купли-продажи жилья. Но российское законодательство пока не регулирует такие операции. Можно ли купить дом в РФ за криптовалюту, рассказали специалисты.
Официальная покупка недвижимости за криптовалюту возможна только в некоторых странах мира, в числе которых США, Сингапур, Индонезия и Швейцария. Но в наше время число желающих рассчитаться за дом или квартиру криптовалютой неуклонно растет. У такой сделки есть большое преимущество: она позволяет быстро купить недвижимость в любом государстве.
Ситуация в России
Оплачивать приобретение товаров и услуг криптовалютами в Российской Федерации запрещено п. 5 и п. 7 ст. 14 ФЗ-259. Как стало известно из текста стратегии развития финансового рынка до 2030 г., обнародованной Центробанком, в стране только одно платежное средство — рубль. Совершать сделки купли-продажи недвижимости с помощью криптовалют в РФ запрещается.
Покупатели, которые рассчитываются криптовалютой за покупку недвижимости, идут на большой риск. Так, Росреестр может отказаться регистрировать их переход права собственности. Кроме того, заключение такой сделки не дает права на имущественный вычет за покупку недвижимости. А еще, участников сделки могут привлечь за нарушение положений 259-ФЗ, объяснила партнер юридической компании “ЭБР” Жанна Улыбина.
Что же делать в этом случае? Как сказала эксперт, единственным выходом будет составление договора на покупку недвижимости в рублях и одновременное оформление сделки по продаже криптовалюты (опцион, зачет встречных требований) или же приобретение недвижимости посредством криптовалютного фонда (мена).
Ситуация в мире
В тех государствах, где покупка недвижимости за криптовалюту не является нарушением, сделка проходит абсолютно законно и безопасно. Она проводится по законодательству страны, где расположена недвижимость.
В Индонезии покупатель и продавец подписывают договор, где указывают счет компании-продавца на самой большой бирже критовалюты INDODAX. Средства туда перечисляют в эквиваленте стоимости в долларах США. После получения криптовалюты компания продает ее через биржу и на ее счете оказываются уже доллары или местная валюта. Продавцу выставляют приходный ордер, подтверждающий произведенную оплату. Сделку проводят как и при оплате денежным переводом. При этом нет валютного контроля и не нужно подтверждать происхождение средств, отметил директор департамента инвестиций Kalinka Group Алексей Славута.
На территории США сделку проводят также, как и в Индонезии. Но все расчеты берет на себя нотариус. Он действует через счет эскроу и счет на бирже, который сам же и открывает. Деньги поступают к продавцу во время перехода права собственности на объект покупателю. Вся процедура проходит под кураторством нотариуса, но покупатель должен иметь подтверждение о происхождении данных средств.
NFT-токен и развитие рынка недвижимости
Приобретение недвижимости возможно и при помощи NFT-токенов. От других криптовалют токен отличается тем, что его нельзя делить на части и он невзаимозаменяем. Это означает, что одна монета содержит всю информацию (весь актив) об объекте продажи. Так как информация сохраняется в блокчейне, владелец токена способен доказать происхождение лота. Это делает покупку объекта прозрачной инвестицией.
Как провести сделку при помощи NFT-токенов
Для начала следует юридически приготовить продажу недвижимости: ее владелец должен подписать документы, которые закрепят за NFT-токеном, специально созданным для этого. Кроме бумаг в токен могут входить: отчеты, акты, фотографии и видеоролики. При этом доказательством права собственности будет именно NFT-токен, рассказала основательница и гендиректор Propy Наталья Караянева.
С юридической точки зрения владельцем объекта есть владелец токена. Место хранения NFT определяют в распределенном реестре. Токен выставляют на продажу на одном из NFT-маркетплейсов, таких как OpenSea или Gemini’s Nifty Gateway. Заинтересованные лица делают свои ставки. Победитель аукциона совершает покупку за криптовалюту или фиат. В определенный промежуток времени после того, как продавец получил средства, NFT переходят в кошелек покупателя. Заканчивает оформление необходимых бумаг покупатель. Если на каком-то из шагов возникают проблемы, транзакция отменяется, объяснила Караянева.
Как провести сделку в России
- Для начала нужно отыскать продавца недвижимости, который заинтересован в получении криптовалюты. При этом стоит учитывать, что цену лота невозможно сразу определить в криптовалюте по причине ее волатильности. Это означает, что сумма в криптовалюте, которую получит продавец может быть определена только в момент совершения сделки.
- Сделать правовой анализ документов, которые подтверждают право собственности продавца на недвижимость. Следует рассмотреть документы, по которым была куплена недвижимость, выписку из ЕГРН и технический план.
- Сверить характеристики недвижимости и информацию, которая содержится о ней в документах.
- Убедиться в наличии у продавца кошелька в необходимой криптовалюте. Чтобы это проверить, можно сделать пробный перевод незначительной суммы в криптовалюте со своего кошелька.
- Договориться с продавцом о схеме сделки.
- Совершить взаиморасчеты.
Если заключается договор мены, взаиморасчеты на проводят. В этом случае покупатель дома или квартиры производит перевод криптовалюты со своего кошелька на кошелек продавца, после чего нотариус заверяет договор. Криптовалюта отсутствует в перечне объектов гражданских прав в ст. 128 ГК РФ, но ее признают имуществом в соответствии со ст. 17, 19, 21, 22 № 259-ФЗ. Самой простой схемой сделки является оформление договора мены криптовалюты на недвижимость или договора купли-продажи дома или квартиры и соглашения о зачете встречных однородных требований. При этом покупатель и продавец указывают свои обязательства, отметила Жанна Улыбина.
Необходимо удостовериться, что криптовалюта поступила на кошелек продавца. После этого нотариус удостоверяет договор купли-продажи недвижимости вместе с соглашением о зачете встречных однородных требований и направляет все это в Росреестр. По прошествии 5 дней сделку зарегистрируют и покупателю выдадут на руки все необходимые документы, которые подтверждают его право собственности на данную недвижимость, разъяснила Улыбина.
Первые сделки с использованием биткоинов
В марте 2013 г. было опубликовано самое первое объявление о продаже недвижимости за биткоины. Речь шла о маленьком клочке земли на территории Канады. Его владелец пожелал совершить сделку с помощью биткоинов, объяснив это тем, что они нужны ему для развития проекта в Сети.
Вслед за этим в 2014 г. мир узнал об еще одном случае продажи элитной недвижимости за биткоины. Виллу в Израиле выставили на продажу за 5 тыс. биткоинов, что на то время составляло порядка 3 млн. долларов.
Первым застройщиком на территории России, заявившем о продаже жилья за криптовалюту, стала компания М9 Development. В 2017 г. она реализовала за биткоины коттеджи в поселке у Новорижского шоссе.
Летом 2021 г. “отец” ресурса TechCrunch Майкл Аррингтон продал свою квартиру в Киеве на NFT-аукционе.
Алёна Власюк
Загрузка...
