Операции с недвижимостью всегда требуют особого внимания от участников договора, составления целого пакета всевозможных бумаг для подтверждения правовой чистоты жилья и регистрации сделки в Росреестре. Один из возможных, но необязательных этапов взаимодействия сторон – предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП). Максимально обезопаситься, предусмотреть все подводные камни поможет наша инструкция.
Нормативные правила смотрите в ст. 429 ГК РФ.
Какие задачи решаются через ПДКП
Предварительный договор спешит заинтересованным гражданам на помощь, когда классический договор купли-продажи квартиры почему-то не подходит:
- текущий хозяин еще не полностью подготовил квартиру к продаже – ему нужно время на согласование перепланировки, выписку жильцов или снятие обременений;
- будущий счастливый владелец еще не нашел необходимую сумму, ожидает одобрения банка или государственных ведомств в части соцподдержки.
Общее во всех случаях – стороны твердо решили зарегистрировать куплю-продажу в обозримом будущем и хотят обозначить свои намерения на бумаге, чтобы обеспечить себе определенные гарантии.
Временные рамки
Предварительный договор разрешается заключить в любой день до основного. Обычно люди сами хорошо ориентируются в сложившейся обстановке и знают, сколько займет подготовка – несколько дней или месяцев. Определившись, в предварительном договоре указывают дату выхода на сделку.
Бывает, конкретную дату или момент не прописывают – упускают из внимания. Тогда предварительный договор будет юридически действовать в течение одного года, а потом просто аннулируется. Например, 1 февраля заключили – через год 1 февраля прекратится.
Определяемся с юридической формой документа
Предварительный договор купли-продажи по закону требуется фиксировать в той форме, в которой будет составлен главный. В большинстве случаев хватит простого письменного оформления. Составили текст на компьютере (или взяли бланк для заполнения ручкой), распечатали и подписали – этого вполне достаточно.
Но иногда следует обратиться за помощью к нотариусу – если в будущем основной договор потребует нотариального удостоверения:
- если среди продавцов есть ребенок (до 18 лет);
- если продается доля в праве на квартиру.
К слову, если квартира продается хоть и в долях, но целиком по одному договору, ходить к нотариусу не нужно.
Регистрировать предварительный договор купли-продажи нигде не нужно. Также он не понадобится и в будущем для регистрации перехода прав на покупателя в Росреестре.
Составляем правильный текст
Вот список условий, которые нужно зафиксировать:
Самое главное, что нужно прописать – это условие о квартире. Нужно как можно подробнее и точнее описать, какая недвижимость будет продана. Проще всего с уже готовыми и поставленными на официальный учет объектами. А как быть с еще не готовой квартирой?
Предварительный договори купли-продажи для новостройки
Некоторые застройщики предлагают подписать именно предварительный договор купли-продажи квартиры, а не сразу основной или ДДУ. Законно ли это?
Есть несколько принципиальных правил:
- для купли-продажи еще не готового, а строящегося жилья, гражданам для личных целей используется только договор долевого участия в строительстве – продавать еще не существующую квартиру физическим лицам по ПДКП незаконно;
- исключение сделано для бизнеса и предпринимателей (ИП), с ними заключать предварительный договор на будущую квартиру можно;
- если же квартира уже физически построена, дом введен в эксплуатацию, но застройщик еще не успел получить на помещения бумаги, заключать предварительный договор можно всем – более того, это единственный вариант оформления.
Ситуации бывают разные. Чтобы быть полностью уверенным в выбранной схеме получения новостройки, проконсультируйтесь прямо сейчас с нашим специалистом. Юрист на связи в чате или по телефону!
Когда, сколько и кому платить
По умолчанию предварительный договор купли-продажи не требует расчетов, ведь в нем отражаются только будущие договоренности. Практически же редко взаимодействуют без предварительной оплаты, ведь она финансово закрепляет намерения.
Вариантов всего два: аванс или задаток.
Предварительная оплата задатком
Задаток – более серьезная форма предоплаты, чем аванс. Она предполагает повышенную ответственность за срыв основной сделки. Задаток работает так:
Чтобы правила предварительного договора купли-продажи квартиры о задатке получили юридическую силу, нужно прямо написать, что речь идет о задатке, и сослаться на ст. 380 и 381 ГК РФ. Иначе предоплата будет рассматриваться как аванс.
Взнос по договору авансом
Аванс – самая обычная оплата части суммы заранее без лишних обязательств и ответственности. Если главный договор не подпишется по любой причине, деньги автоматически возвращаются покупателю полностью. Даже если покупатель сам создал такую ситуацию, когда выйти на сделку невозможно.
Если в предварительном договоре нет прямого указания на природу и особенности предварительного платежа, то законом и судебной практикой она расценивается именно как аванс.
Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры 2021 г
Чтобы не тратить время, предлагаем бесплатно скачать типовой предварительный договор купли-продажи квартиры в формате Ворд:
Шаблон заполнения договора — нюансы
Посмотреть образец заполнения и как выглядит предварительный договор купли-продажи можно ниже:
Шапка заполняется строго по паспорту.
Информация о недвижимости и правах текущего владельца вписываются по свидетельству или по выписке из ЕГРН:
Основные пункты будущей сделки стороны определяют по своему желанию, ограничений нет.
Загрузить бесплатно образец заполнения предварительного договора купли-продажи с авансом.
Что хорошего это дает участникам
Вот что обеспечивает предварительный договор купли-продажи подписавшимся участникам:
- Гарантию заключения основной сделки, когда она будет полностью подготовлена и обеспечена. Если человек будет уклоняться или вовсе откажется подписывать ДКП, его принудительно заставят пойти на сделку судебным решением и дополнительно взыщут убытки за время, пока договор не был подписан, хотя должен был.
- Задаток накладывает на стороны дополнительную финансовую ответственность на случай срыва сделки по вине продавца или покупателя.
Если в данный момент нет возможности совершить сделку, но есть намерение сделать это в будущем, предварительный договор купли-продажи квартиры – это самый подходящий инструмент для фиксации договоренностей.
Передумали идти в основную сделку. Как аннулировать договоренности по ПДКП?
Есть несколько вариантов прекращения отношений, прописанных в предварительном договоре купли-продажи квартиры:
- период, прописанный в ПДКП, истек – предварительный договор просто теряет юридическую силу автоматически, никаких документов заключать не нужно;
- срок прописан не был, но со дня подписания ПДКП прошло больше года – аналогично предыдущему пункту, соглашение просто аннулируется;
- стороны обоюдно решили, что купля-продажа не состоится – тогда нужно подписать соглашение об аннулировании предварительного договора купли-продажи в связи с желанием обеих сторон;
- единоличное немотивированное аннулирование не допускается – в этом случае нужно идти в суд.
На последнем случае остановимся подробнее.
Другая сторона отказывается или игнорирует
Если сторона предварительного договора не желает продолжать отношения и ничего не предпринимает, игнорируя ситуацию, другая – заинтересованная сторона – направляет сначала письменную претензию о заключении основного соглашения либо расторжении договора, а затем, в случае отказа, идет в суд.
Судья рассмотрит дело и в зависимости от позиции сторон либо расторгнет договор с взысканием суммы задатка и убытков с виновной стороны, либо принудит недобросовестную сторону к исполнению сделки.
Если вы передумали проводить основную сделку
РЕНОВАР.РУ не рекомендует игнорировать требования контрагента по предварительному договору. Дешевле всего направить стороне предложение о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств и выполнить свои обязанности по предоплате, если такая была предусмотрена. Если вторая сторона не хочет расторгать ПДКП и настаивает на сделке, следует пойти в суд с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи.
Частые вопросы по Предварительному договору купли-продажи
Предварительный договор вызывает много вопросов, некоторые из которых описаны ниже.
Инспектор из государственной опеки может потребовать принести ему в дело предварительный договор купли-продажи, чтобы разрешить несовершеннолетнему продавцу совершение сделки. Помните, что если родители намереваются продать долю ребенка, то потребуется нотариальный ПДКП.
Необходимо удостоверять все соглашения о купле-продаже у нотариуса. Услуга платная, тарифы зависят от региона и от прайс-листа выбранного нотариуса. Чаще всего нотариусы удостоверяют только собственные договоры, а не разработанные и заполненные заранее.
Доверенность на заключение предварительного договора от имени продавца или покупателя обязательно нотариально заверяется, иначе договор не получит юридической силы.
По предварительному договору есть риск приобрести квартиру с обременением в виде ипотеки или ренты, а также получить претензии в будущем от третьих лиц. Чтобы этого избежать, проверять юридическую чистоту квартиру нужно до заключения ПДКП, а не перед заключением основного.
Предварительный договор купли-продажи квартиры получает полную юридическую силу с момента его подписания сторонами. Официальной регистрации или одобрения в каком-либо органе он не требует.
Какие банки требуют предварительный договор;
Принципиальные условия в договоре;
Регистрация договора;
Скачать образец;
Другие нюансы.
Чек-лист по теме
Вот что нужно запомнить, собираясь заключить предварительный договор купли-продажи квартиры:
- Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается, когда стороны твердо решили совершить куплю-продажу в обозримом будущем и хотят зафиксировать свои намерения на бумаге, чтобы обеспечить себе определенные гарантии.
- Обозначьте в тексте важные контрольные временные точки. Если этого не сделать, отношения автоматически аннулируются через год.
- Предварительный договор купли-продажи квартиры оформляется так, как основной. Если основной нужно удостоверять у нотариуса (например, если продавец – несовершеннолетний ребенок), то и предварительный потребует визита к нотариусу.
- Главное подробно идентифицировать квартиру. Если в ПДКП не прописано четко, о каком жилье идет речь, договор юридически считается незаключенным.
- По закону предварительный договор купли-продажи не требует расчетов, однако редко когда стороны обходятся без предоплаты.
- Предварительный договор купли-продажи квартиры гарантирует выход на сделку в будущем и налагает на подписавшихся ответственность за ее срыв.
- Аннулировать договор можно по соглашению сторон во внесудебном порядке или в одностороннем порядке – через суд. Предварительный договор также может прекратиться истечением срока.
Вопросы по теме статьи можно написать в чат нашему юристу. Специалист ответит на сложные вопросы!
Источник: Реновар-Недвижимость. Автор: юрист Ксения Пальцева
Загрузка...
