Существенное изменение обстоятельств при аренде

Пока конкретная практика работы в условиях эпидемии коронавируса еще не сформировалась, для снижения арендной платы арендаторы используют все доступные по Гражданскому кодексу способы. По мнению нашей редакции, самый оптимальный из них – сослаться на ст. 451 о существенном изменении обстоятельств (СИО).

Как это работает

В договоре аренды часто встречаются пункты, которые говорят о существенном изменении обстоятельств. Если такая ситуация наступает, стороны вправе договориться о новых условиях или вообще расторгнуть контракт.

Важно! Считается, что обстоятельства изменились существенно, если предвидеть их заранее было невозможно, а если бы стороны о них знали, то договор был бы заключен на иных условиях.

Пандемия коронавируса существенно изменила структуру российской экономики. Продажи упали, поставки остановились, работа в целом встала. Изначально бизнес исходил из совершенно другой обстановки – в частности, арендаторы могли просчитать, какую сумму они ежемесячно могут направлять на аренду. Однако ситуация за короткое время поменялась в корне. Именно поэтому с правовой точки зрения последствия пандемии можно считать существенным изменением обстоятельств (СИО).

Даже если в договоре ни слова нет о существенных изменениях обстоятельств, работают общие нормы гражданского законодательства – статья 451 ГК.

На основании указанной статьи можно просить собственника снизить аренду в связи с коронавирусом, а если ситуация совсем сложная – расторгнуть договор.

Условия применения существенного изменения обстоятельств

Применяя СИО, сторонам следует исходить из следующих условий:

1. На момент заключения договора о пандемии не было известно и стороны не могли предвидеть ее последствий.
2. Арендатор самостоятельно не мог преодолеть причин изменения обстановки (саму по себе эпидемиологическую ситуацию). Коронавирус вызван объективными обстоятельствами, которые от воли сторон не зависели.
3. Если продолжить платить аренду в прежнем размере, это принесет арендатору настолько значительный ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что рассчитывал при заключении договора. Простыми словами, содержание офиса или торгового помещения станет настолько невыгодным, что проще вообще не арендовать.
4. В договоре нет условий о том, что наступившие риски полностью принимает на себя арендатор.

Все условия должны присутствовать одновременно.

По мнению редакции Реновар, большинство договоров аренды в России полностью подпадают под описанные условия, поэтому арендаторам можно использовать существенные изменения обстоятельств как основание для снижения оплаты, отсрочки аренды или введения арендных каникул.

О чем можно просить

При определении конкретных мер, нужно исходить из индивидуально сложившейся ситуации. Если пандемию можно переждать, временно сократив расходы, помогут:

• снижение арендной платы – определить новое значение можно в виде фиксированной суммы или процента от выручки за отчетный период;
• отсрочка оплаты  аренды – сдвинуть сроки оплаты на более поздний срок, освободив арендатора от санкций за просрочку;
• освобождение от неустойки по аренде – если просрочка уже есть, можно простить арендатору этот долг, сдвинув сроки уплаты основного долга;
• арендные каникулы – полное освобождение от арендных платежей на определенный срок;
• бартерная оплата аренды – договориться, что арендатор рассчитывается не деньгами, а товарами или услугами, которые он продает или оказывает.

Это список примерных мер. Стороны свободны в своей воле и могут вводить любые другие послабления в связи с коронавирусом, в том числе комбинировать их.

Если же ситуация слишком серьезная, по ст. 451 ГК можно просить о расторжении договора.

Порядок оформления

Автоматически указанные нормы работать не будут, нужно соблюсти определенную юридическую процедуру.

Внимание! Если в договоре имеются правила оформления на такой случай, следует придерживаться их. Если нет – оформляем по общему порядку.

Пошагово действия следующие:

1. Написать собственнику помещения письмо с просьбой снизить аренду, отсрочить внесение арендных платежей или ввести арендные каникулы – в зависимости от конкретной ситуации. Лучше предложить конкретную меру (например, снизить аренду на 50% на срок до июня 2020 года – или любую другую), чем ограничиться абстрактным предложением «принять меры».
2. В письме обязательно сослаться на существенное изменение обстоятельств, ст. 451 ГК и нормы договора, которые предусматривают эту ситуацию.
3. К письму приложить доказательства изменения обстоятельств – это могут быть сертификаты Торгово-промышленной палаты, постановления и распоряжения местной администрации (например, о режиме повышенной готовности, закрытии ТРЦ, ряда отдельных предприятия).
4. Направить письмо собственнику и дождаться ответа. В текущей ситуации можно направить сообщение по электронной почте, особенно если договор допускает такой обмен юридически значимой информацией.
5. На основании письма составляется дополнительное соглашение к договору. Составить его может как арендатор, так и арендодатель, но, как правило, все документы оформляются собственником площадей по собственным формам. В соглашении указывается конкретная мера и срок ее действия.
6. Подписать соглашение и действовать в соответствии с достигнутой договоренностью.

Если арендодатель не отвечает или прямо отказывается идти навстречу, нужно готовить исковое заявление в суд. Судебной практики по таким спорам пока нет, однако есть большая вероятность, что судья поддержит позицию арендатора.

Арендаторам жилья

Упомянутые в статье возможности распространяются и на договоры найма жилых помещений. Как правило, в секторе жилья можно договориться с хозяином квартиры или дома устно, однако если ситуация сложная – следует руководствоваться предложенной инструкцией с оформлением официальных документов.

Помните! Если на руках имеется договор найма жилья с подписями наймодателя и нанимателя, он уже имеет полную юридическую силу. Дополнительной регистрации в налоговой, у нотариуса или Росреестре он не требует. Если договор аренды квартиры заключен на год и больше, но его не носили на регистрацию обременения в ЕГРН, юридической силы он от этого не теряет. Следовательно, и все юридические процедуры к нему тоже применимы, в том числе и снижение аренды по ст. 451 ГК с оформлением дополнительного соглашения.

В заключение

В стране вводятся беспрецедентные меры, и бизнесу приходится оперативно подстраиваться под обстоятельства. По нашему мнению, после того, как ситуация стабилизируется, неизбежно возникнет множество судебных исков – не только по аренде, но и по поставке, оказанию услуг, займам и другим договорам. При рассмотрении дела суды будут, в числе прочего, исходить из добросовестности сторон, готовности сотрудничать и идти на компромисс. Поэтому в любом случае злоупотреблять своими правами для личного обогащения в исключительной обстановке не следует.