Как продать квартиру в новостройке

В большинстве случаев приобретение квартиры в новостройке предполагает вступление покупателя в договорные отношения с застройщиком, при которых передача готового жилья становится возможной не ранее, чем строительство будет завершено, а дом сдан в эксплуатацию. Однако за время возведения нового дома многое может поменяться, например, финансовое или семейное положение покупателя, в связи с чем у последнего возникает необходимость продажи объекта, который существует исключительно на бумаге. Можно ли это сделать и как действовать долевому участнику, чтобы без помех реализовать строящееся жилье?

Можно ли продать жилье в новостройке

Долевое участие в строительстве — это своего рода отсроченная на определенный соглашением период сделка купли-продажи. При таких отношениях приобретатель подписывает с застройщиком договор, согласно которому продающая сторона обязуется возвести, сдать здание в эксплуатацию и после этого передать другой стороне жилое помещение с определенными характеристиками за денежное вознаграждение, а покупатель обязуется погасить стоимость этого помещения к моменту завершения строительства и фактической передачи предмета покупки. Плюс долевого участия заключается в возможности производить выплату полной стоимости квартиры частями, что значительно снижает финансовую нагрузку.

Что касается продажи жилья в новостройке, то здесь возможны два варианта:

• Первый заключается в реализации жилого помещения в уже достроенном объекте по стандартному договору купли-продажи – после подписания передаточного акта.
• Суть второго способа состоит в передаче права получить от застройщика готовое жилое помещение в собственность по завершению строительства. В этом случае покупатель приобретает не саму квартиру, а возможность оформить право собственности на готовое жилье в будущем. Данная схема предполагает фактическое изменение состава участников по оформленному ранее ДДУ (договор долевого участия в строительстве). Реализуется до подписания передаточного акта на готовую квартиру.

Важно! Если продавец квартиры в новостройке заключил с застройщиком только предварительный договор, до момента подписания приемопередаточного акта и фактической передачи жилого помещения, последнее является собственностью инвестора или компании, осуществляющей строительство дома.

Если квартира в новостройке полностью оплачена, логично взять за основу покупную цену ДДУ и определять цену продажи, исходя из нее. Нужно учесть наличие других свободных квартир в этом объекте, степень готовности, расположение дома и другие важные моменты. В зависимости от индивидуальной ситуации можно добавить или убрать примерно 3%.

При заключении цессии дольщик продает не саму квартиру в новостройке, а право требования к застройщику, поэтому при расчете налога и вычета нужно руководствоваться пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, а именно:

• при получении дохода возникает обязанность уплатить 13% НДФЛ;
• уменьшить сумму дохода нужно на уже произведенные расходы, если имеются подтверждающие документы;
• срок владения правом требования по аналогии с правами собственности на недвижимость здесь не работает. Не важно, как давно был заключен ДДУ – налог все равно нужно будет считать.

Пример. Дольщик заключил ДДУ на сумму 2 000 000 рублей, которые оплатил полностью. До подписания передаточного акта он заключил договор цессии (уступки), по которому продал права за 2 300 000 рублей. Налог нужно рассчитывать от дохода (300 000 рублей) по ставке 13% — всего в бюджет нужно заплатить 39 тысяч рублей.

Извещать ли застройщика

Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» обязательное извещение застройщика о переуступке прав по общему правилу не требует, однако такое условие может быть прописано в тексте ДДУ. Поэтому может быть несколько вариантов согласования:

1. Если договором предварительное согласование не предусмотрено, уведомить о состоявшейся переуступке застройщика нужно уже после регистрации договора в Росреестре.
2. Если договор предполагает обязательное уведомление застройщика о грядущей уступке, это необходимо сделать письменно до подписания договора. Уведомление можно отправить почтой, но лучше занести лично в офис застройщика и получить отметку с входящим номером. Впоследствии данное уведомление нужно будет передать в регистрирующий орган.
3. Если квартира оплачена не полностью, то независимо от содержания договора нужно получать согласие застройщика на перевод долга на нового покупателя. В данном случае действуют нормы Гражданского кодекса РФ.

Чаще всего застройщики включают в договор пункт об обязательном согласовании переуступки и разрабатывают свои процедуры и формы уведомлений.

Несмотря на то, что по факту на момент продажи объекта недвижимости может и не быть, собственник вправе заключить с покупателем договор уступки прав (цессии), в соответствии с которым право истребовать готовое жилье у застройщика переходит к иному лицу. Юридически такая сделка законна, однако, прежде чем вступить в подобные правоотношения необходимо:

• тщательно изучить условия договора, заключенного с застройщиком. В соглашении могут содержаться положения, касающиеся передачи прав на строящееся жилье третьим лицам (например, условия передачи, порядок уведомления участников сделки, а также финансовые моменты);
• решить с застройщиком вопросы по оплате строящегося жилья – задолженности по платежам на момент переуступки быть не должно;
• оговорить возможность продажи квартиры с банком, если жилье приобреталось с привлечением средств кредитора (в ипотеку).

Важно! Если квартира приобреталась в ипотеку, а в ДДУ имеется условие о согласовании уступки с застройщиком, потребуется два письменных согласования – с застройщиком и с банком.

Варианты переуступки в новостройке

В зависимости от того, оплачена квартира по ДДУ полностью или нет, может быть два варианта уступки права.

Переуступка требует регистрации в Росреестре. Регистрирующему органу потребуются:

• паспорта сторон и квитанция об оплате госпошлины;
• договор цессии – в 3 подлинных экземплярах;
• расписка или банковская квитанция об оплате цессии;
• согласие застройщика, если оно обязательно;
• документы об оплате ДДУ со стороны прежнего дольщика;
• согласие банка, если право требования было объектом залога;
• нотариальное согласие супруга прежнего дольщика на цессию;
• если на стороне продавца выступают дети – согласие опеки.

Подать документы на регистрацию можно через МФЦ (Мои документы). На прием приходят лично две стороны договора. Если идет представитель, на него нужно оформить нотариальную доверенность. Госпошлина за регистрацию – 350 рублей.

Порядок действий при уступке прав

Последовательность продажи квартиры в новостройке выглядит следующим образом:

1. Поиск потенциального покупателя. Процесс непростой, но при должном подходе может увенчаться успехом. Подойдут любые способы поиска как самостоятельные, так и с привлечением посредников, например, агентства недвижимости.
2. Получение одобрения заинтересованных сторон. При необходимости оформляется письменное согласие застройщика и разрешение банка, если квартира в новостройке приобреталась в ипотеку.
3. Подготовка договора уступки прав. Документ можно составить самостоятельно в простой письменной форме, либо у нотариуса, параллельно заверив соглашение (не является обязательным условием). При оформлении договора особое внимание стоит уделить объему передаваемых покупателю прав и стоимости переуступки.
4. Передача пакета документов на регистрацию в Росреестр. Регистрация занимает до 9 рабочих дней.
5. Извещение застройщика о заключении договора цессии в письменной форме, либо при личном посещении его офиса. Если уведомление направляется почтой, к отправлению нужно приложить опись вложения.
6. Оформление права собственности на предмет покупки по завершению строительства и ввода здания в эксплуатацию.

Важно! Передача готовой квартиры совершается через подписание акта приема-передачи.

Нюансы, о которых нужно знать сторонам сделки

Заключая договор уступки прав на строящееся жилье, рискуют обе стороны соглашения, в связи с чем особое внимание нужно уделить следующим моментам:

• этап, на котором находится строительство дома;
• в каком объеме погашена стоимость будущего жилья;
• условия участия, заложенные в ДДУ.

Первые два в большей степени должны волновать потенциального покупателя, последний — участника строительства, то есть непосредственно продавца новостройки. Чтобы удостовериться в чистоте сделки, необходимо пристально изучить как сам договор уступки, так и сопутствующий пакет документов. В частности, в заключаемом соглашении должна присутствовать информация об объеме передаваемых прав, а также подробные сведения о предмете покупки.

Если в документации есть пробелы, покупатель рискует понести дополнительные расходы вследствие того, что продавец не полностью расплатился с застройщиком. Кроме того, риск оказаться без жилья увеличивается в разы, если участник долевого строительства вступил в правоотношения с застройщиком на основании предварительного договора. Последний аргумент не в пользу застройщика, так как ставит под сомнение его добросовестность. Предложение заключить предварительный договор чревато последствиями в виде затягивания сроков строительства, либо банкротства компании.

В свою очередь покупатель ввиду неисполнения застройщиком определенных ДДУ обязательств вправе обратиться в суд и потребовать признания договора цессии недействительным. В результате продавец, он же первоначальный покупатель новостройки, не только обязывается вернуть истцу уплаченную по договору сумму, но и возвращается к исходной точке. А это означает: остаться и без квартиры, и без средств.

В заключение

Продать квартиру в новостройке можно через договор цессии – это вполне законная и работающая процедура, благодаря которой дольщиком становится приобретатель прав по уступке. Впоследствии он станет первым собственником готовой квартиры после передачи ее от застройщика по передаточному акту. Чтобы не запутаться в нюансах законодательства и решить оставшиеся вопросы, рекомендуем проконсультироваться с юристом нашего портала по телефону, указанному в шапке сайта, или в онлайн-чате.

© Редактор Реновар.ру: Ксения Пальцева