Покупка строящегося жилья возможна не только у застройщика. Дольщики, по разным причинам передумавшие дожидаться окончания строительства, могут переуступить свои права по ДДУ покупателю. В результате последний получит все права дольщика и сможет в итоге получить жилье в собственность. Бывает, что сделка осложняется ипотекой, которая может быть как на стороне продавца, так и на стороне покупателя. О том, как оформляется переуступка прав на квартиру с ипотекой, поговорим сегодня.

Строящаяся квартира, переуступка, ипотека: разбираемся
По договору переуступки (цессии) действующий дольщик (цедент) передает будущему дольщику (покупателю, цессионарию) свои права на еще не построенную квартиру. Если жилье уже готово и на него оформлен акт приема-передачи, заключать переуступку нельзя – только договор купли-продажи.
Могут возникнуть две ситуации:
- Бывает, что продавец прав на квартиру в свое время заключал ДДУ с привлечением средств банка – в ипотеку. Идеальный вариант, когда к моменту переуступки ипотека погашена и права на квартиру свободны от обременений. Но если ипотека еще не выплачена, это не препятствие для переуступки. Главное запросить необходимые разрешения и правильно оформить бумаги.
- Другая ситуация – когда покупатель прав на квартиру, цессионарий, планирует рассчитаться с продавцом с помощью ипотеки. Так тоже можно. Более того – можно использовать для расчета государственные субсидии, например, материнский капитал.
В каждой из ситуаций есть свои особенности, о которых лучше знать заранее.
ДДУ заключен под ипотеку, которая не погашена
Если человек оформил ипотеку для покупки квартиры в новостройке, это не запрещает ему в будущем переуступить права на жилье покупателю. Причин для этого может быть множество:
- по семейным обстоятельствам (например, нужно переехать, родился ребенок) приходится отказываться от своих планов в пользу новых;
- в процессе строительства супруги развелись и нужно переоформить бумаги на одного из них – или на третье лицо в рамках раздела имущества;
- нет возможности оплачивать кредит и таким образом заемщик надеется решить свои проблемы.
Бывает, что основной заемщик скончался, и квартира вместе с долгом перешла к его наследникам. Это частный случай, который не требует специальных разрешений банка на переоформление договора ипотеки.
Переуступка ипотеки в данном случае означает не только перевод договора долевого участия на нового покупателя, но и замену заемщика в договоре ипотеки. С покупателем будет заключено новое ипотечное соглашение на сумму оставшегося долга.
Риски переуступки ипотеки
Основной риск покупателя связан с застройщиком. После переуступки прав на квартиру по договору ипотеки новый дольщик будет вынужден погашать кредит, полагаясь на добросовестность застройщика. Если возникнут какие-то проблемы (долгострой, банкротство), их придется решать в судебном порядке. Снизить эти риски можно, заранее проверив репутацию застройщика и проектную документацию.
Как правило, если ДДУ обременен ипотекой, это свидетельствует о почти полной юридической чистоте квартиры и репутации продавца. Ведь банк на этапе выдачи кредита уже проверил личность заемщика и перспективы строительства.
Продавец в такой сделке практически ничем не рискует. Он сразу же получает свои деньги и при этом освобождается от обязательств дольщика по ДДУ. Единственное – если банк не одобрит переуступку ипотеки, кредит придется погашать досрочно из других источников.
Какие разрешения нужно собрать
Перед оформлением переуступки квартиры в ипотеку, нужно озадачиться следующими согласиями:
- письменное разрешение застройщика на переуступку прав на квартиру по ДДУ, если такое разрешение нужно по ДДУ;
- письменное согласие банка на перевод долга по ипотеке на новое лицо;
- нотариальное согласие супруга продавца / покупателя по переуступке.
Если какого-то согласия не будет, сделка рискует стать недействительной по решению суда. Все согласия нужно собрать заранее и в письменной форме. Они пригодятся доля регистрации переуступки в Росреестре.
Другие документы
Дополнительно к разрешениям по списку выше понадобятся следующие документы:
- подлинник ДДУ;
- подлинник договора о переуступке – для всех сторон и один для Росреестра;
- справка о состоянии задолженности дольщика перед застройщиком;
- кредитный договор и договор об ипотеке покупателя с банком.
Переуступка требует регистрации в Росреестре – это платно, госпошлина 350 рублей оплачивается заранее. С собой нужно будет взять квитанцию.
Особенности договора переуступки с ипотекой
В договоре переуступки прав на квартиру с ипотекой нужно прописать не только то, что необходимо для такого рода договоров, но дополнительно зафиксировать факт наличия ипотеки, обременение прав в пользу банка, состояние задолженности. Чтобы оформить договор корректно, обратитесь за помощью к нашему юристу – специалист онлайн!
Оформление переуступки прав пошагово
Переуступка квартиры в ипотеку занимает несколько шагов:
- Согласование условий переуступки и сбор документов.
- Получение согласия застройщика на переуступку.
- Получение согласия банка на переуступку. В этот период банк проверяет покупателя как потенциального заемщика.
- Заключение кредитного и ипотечного договора между банком и покупателем по переуступке.
- Регистрация переуступки в Росреестре и регистрация обременения в пользу банка.
- Окончательные расчеты по переуступке прав.
После этого переуступка считается состоявшейся. Новому дольщику остается полностью рассчитаться с банком, погасить ипотеку, а также вступить в права собственности недвижимостью, когда она будет достроена.


Как продать квартиру в новостройке
Как действовать долевому участнику, чтобы без помех реализовать строящееся жилье

Переуступка прав на новостройку
Полная информация, что означает, плюсы и минусы
Расходы и налоги
Переуступка квартиры с ипотекой дороже, чем без ипотеки. К расходам на сделку можно отнести:
- комиссию застройщика за выдачу согласия на переуступку, если это предусмотрено договором – платит продавец;
- расходы на оформление страховки жизни и здоровья – платит покупатель;
- банковские комиссии за выдачу кредита и перевод денег продавцу – платит покупатель;
- госпошлина 350 рублей за регистрацию переуступки в Росреестре – платит покупатель;
- нотариальные услуги по удостоверению согласия – платят по договоренности;
- расходы на юриста – платят по договоренности.
По налогам – продавец платит НДФЛ с разницы между суммой, полученной от покупателя по переуступке, и суммой, уплаченной застройщику при заключении ДДУ. Для этого до 15 апреля следующего года нужно подать декларацию в налоговую 3-НДФЛ, а до 30 июня уплатить налог.
Покупатель не платит налогов. Имущественный вычет от покупки жилья он получает после подписания передаточного акта с застройщиком.
Альтернативы
Если оформить переуступку квартиры по ипотеке не получается, остается один вариант – погасить задолженность перед банком и затем оформить переуступку, чтобы банк уже не имел никаких претензий. Этот вариант возможен, если покупатель располагает соответствующими средствами.
Купить переуступку по ипотеке
Если же у продавца нет ипотеки в банке, то все намного проще. Покупатель оформляет кредитный договор «с нуля» на себя в банке, используя стандартную процедуру ипотеки. Это значит, что:
- банк проверит платежеспособность заемщика;
- будет оценена юридическая чистота сделки;
- нужно будет потратиться на оценку прав по ДДУ, оформление страховки.
Процедура оформления стандартная, как при покупке готового жилья в ипотеку. В день заключения переуступки оформляются кредитный и ипотечный договоры, документы передаются в Росреестр на регистрацию, после которой осуществляется расчет с продавцом.
Ипотечный калькулятор онлайн бесплатно
Чтобы примерно подсчитать будущие расходы на ипотеку, воспользуйтесь нашим удобным ипотечным калькулятором. Количество попыток расчета не ограничено, калькулятор бесплатный и не требует регистрации.
Остались вопросы?
Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их в комментариях или обратитесь к нашему юристу онлайн, а также по телефону. Специалист поможет оценить перспективы вашей переуступки, подготовить документы и ответит на сложные вопросы.
Реновар Недвижимость. Автор: юрист Ксения Пальцева