Переуступка квартиры в новостройке с ипотекой

Покупка строящегося жилья возможна не только у застройщика. Дольщики, по разным причинам передумавшие дожидаться окончания строительства, могут переуступить свои права по ДДУ покупателю. В результате последний получит все права дольщика и сможет в итоге получить жилье в собственность. Бывает, что сделка осложняется ипотекой, которая может быть как на стороне продавца, так и на стороне покупателя. О том, как оформляется переуступка прав на квартиру с ипотекой, поговорим сегодня.

Строящаяся квартира, переуступка, ипотека: разбираемся

По договору переуступки (цессии) действующий дольщик (цедент) передает будущему дольщику (покупателю, цессионарию) свои права на еще не построенную квартиру. Если жилье уже готово и на него оформлен акт приема-передачи, заключать переуступку нельзя – только договор купли-продажи.

Могут возникнуть две ситуации:

1. Бывает, что продавец прав на квартиру в свое время заключал ДДУ с привлечением средств банка – в ипотеку. Идеальный вариант, когда к моменту переуступки ипотека погашена и права на квартиру свободны от обременений. Но если ипотека еще не выплачена, это не препятствие для переуступки. Главное запросить необходимые разрешения и правильно оформить бумаги.
2. Другая ситуация – когда покупатель прав на квартиру, цессионарий, планирует рассчитаться с продавцом с помощью ипотеки. Так тоже можно. Более того – можно использовать для расчета государственные субсидии, например, материнский капитал.

В каждой из ситуаций есть свои особенности, о которых лучше знать заранее.

ДДУ заключен под ипотеку, которая не погашена

Если человек оформил ипотеку для покупки квартиры в новостройке, это не запрещает ему в будущем переуступить права на жилье покупателю. Причин для этого может быть множество:

• по семейным обстоятельствам (например, нужно переехать, родился ребенок) приходится отказываться от своих планов в пользу новых;
• в процессе строительства супруги развелись и нужно переоформить бумаги на одного из них – или на третье лицо в рамках раздела имущества;
• нет возможности оплачивать кредит и таким образом заемщик надеется решить свои проблемы.

Бывает, что основной заемщик скончался, и квартира вместе с долгом перешла к его наследникам. Это частный случай, который не требует специальных разрешений банка на переоформление договора ипотеки.

Переуступка ипотеки в данном случае означает не только перевод договора долевого участия на нового покупателя, но и замену заемщика в договоре ипотеки. С покупателем будет заключено новое ипотечное соглашение на сумму оставшегося долга.

Риски переуступки ипотеки

Основной риск покупателя связан с застройщиком. После переуступки прав на квартиру по договору ипотеки новый дольщик будет вынужден погашать кредит, полагаясь на добросовестность застройщика. Если возникнут какие-то проблемы (долгострой, банкротство), их придется решать в судебном порядке. Снизить эти риски можно, заранее проверив репутацию застройщика и проектную документацию.

Как правило, если ДДУ обременен ипотекой, это свидетельствует о почти полной юридической чистоте квартиры и репутации продавца. Ведь банк на этапе выдачи кредита уже проверил личность заемщика и перспективы строительства.

Продавец в такой сделке практически ничем не рискует. Он сразу же получает свои деньги и при этом освобождается от обязательств дольщика по ДДУ. Единственное – если банк не одобрит переуступку ипотеки, кредит придется погашать досрочно из других источников.

Какие разрешения нужно собрать

Перед оформлением переуступки квартиры в ипотеку, нужно озадачиться следующими согласиями:

• письменное разрешение застройщика на переуступку прав на квартиру по ДДУ, если такое разрешение нужно по ДДУ;
• письменное согласие банка на перевод долга по ипотеке на новое лицо;
• нотариальное согласие супруга продавца / покупателя по переуступке.

Если какого-то согласия не будет, сделка рискует стать недействительной по решению суда. Все согласия нужно собрать заранее и в письменной форме. Они пригодятся доля регистрации переуступки в Росреестре.

Другие документы

Дополнительно к разрешениям по списку выше понадобятся следующие документы:

• подлинник ДДУ;
• подлинник договора о переуступке – для всех сторон и один для Росреестра;
• справка о состоянии задолженности дольщика перед застройщиком;
• кредитный договор и договор об ипотеке покупателя с банком.

Переуступка требует регистрации в Росреестре – это платно, госпошлина 350 рублей оплачивается заранее. С собой нужно будет взять квитанцию.

Особенности договора переуступки с ипотекой

В договоре переуступки прав на квартиру с ипотекой нужно прописать не только то, что необходимо для такого рода договоров, но дополнительно зафиксировать факт наличия ипотеки, обременение прав в пользу банка, состояние задолженности. Чтобы оформить договор корректно, обратитесь за помощью к нашему юристу – специалист онлайн!

Переуступка квартиры в ипотеку занимает несколько шагов:

1. Согласование условий переуступки и сбор документов.
2. Получение согласия застройщика на переуступку.
3. Получение согласия банка на переуступку. В этот период банк проверяет покупателя как потенциального заемщика.
4. Заключение кредитного и ипотечного договора между банком и покупателем по переуступке.
5. Регистрация переуступки в Росреестре и регистрация обременения в пользу банка.
6. Окончательные расчеты по переуступке прав.

После этого переуступка считается состоявшейся. Новому дольщику остается полностью рассчитаться с банком, погасить ипотеку, а также вступить в права собственности недвижимостью, когда она будет достроена.

Расходы и налоги

Переуступка квартиры с ипотекой дороже, чем без ипотеки. К расходам на сделку можно отнести:

• комиссию застройщика за выдачу согласия на переуступку, если это предусмотрено договором – платит продавец;
• расходы на оформление страховки жизни и здоровья – платит покупатель;
• банковские комиссии за выдачу кредита и перевод денег продавцу – платит покупатель;
• госпошлина 350 рублей за регистрацию переуступки в Росреестре – платит покупатель;
• нотариальные услуги по удостоверению согласия – платят по договоренности;
• расходы на юриста – платят по договоренности.

По налогам – продавец платит НДФЛ с разницы между суммой, полученной от покупателя по переуступке, и суммой, уплаченной застройщику при заключении ДДУ. Для этого до 15 апреля следующего года нужно подать декларацию в налоговую 3-НДФЛ, а до 30 июня уплатить налог.

Покупатель не платит налогов. Имущественный вычет от покупки жилья он получает после подписания передаточного акта с застройщиком.

Альтернативы

Если оформить переуступку квартиры по ипотеке не получается, остается один вариант – погасить задолженность перед банком и затем оформить переуступку, чтобы банк уже не имел никаких претензий. Этот вариант возможен, если покупатель располагает соответствующими средствами.

Купить переуступку по ипотеке

Если же у продавца нет ипотеки в банке, то все намного проще. Покупатель оформляет кредитный договор «с нуля» на себя в банке, используя стандартную процедуру ипотеки. Это значит, что:

• банк проверит платежеспособность заемщика;
• будет оценена юридическая чистота сделки;
• нужно будет потратиться на оценку прав по ДДУ, оформление страховки.

Процедура оформления стандартная, как при покупке готового жилья в ипотеку. В день заключения переуступки оформляются кредитный и ипотечный договоры, документы передаются в Росреестр на регистрацию, после которой осуществляется расчет с продавцом.

Ипотечный калькулятор онлайн бесплатно

Чтобы примерно подсчитать будущие расходы на ипотеку, воспользуйтесь нашим удобным ипотечным калькулятором. Количество попыток расчета не ограничено, калькулятор бесплатный и не требует регистрации.

Остались вопросы?

Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их в комментариях или обратитесь к нашему юристу онлайн, а также по телефону. Специалист поможет оценить перспективы вашей переуступки, подготовить документы и ответит на сложные вопросы.

Реновар Недвижимость. Автор: юрист Ксения Пальцева