Купля-продажа квартиры всегда оформляется двусторонним договором, который стороны должны подписать собственноручно или через представителей. Ипотека – не исключение. Более того, если покупатель планирует использовать банковские деньги, в договор нужно внести некоторые особенные условия. О том, как заключать договор купли-продажи квартиры по ипотеке, поговорим сегодня.
Ипотечная сделка: как это работает
Независимо от банка ипотека выдается примерно по следующей схеме:
- Покупатель обращается в банк за предварительным одобрением. На этом этапе нужно посмотреть предложения разных кредиторов, чтобы выбрать подходящее не только по процентной переплате, но и по страховке, удобству погашения кредита, правилам о досрочном погашении и так далее.
- Банк выдает предварительное одобрение, и покупатель начинает подбирать квартиру. Либо потенциальная квартира уже присмотрена и остается согласовать все с продавцом.
- Стороны договора купли-продажи договариваются о конкретных условиях сделки. Условия отражаются в договоре купли-продажи, который будет подписан в день сделки. Параллельно нужно выполнить требования банка и предоставить все необходимые бумаги по жилью (справки о прописанных, выписки, отчет оценщика).
- Банк окончательно одобряет квартиру к покупке и назначает дату сделки. В обозначенную дату покупатель и продавец приходят на подписание договора купли-продажи и оформление кредитных соглашений.
- Далее следует госрегистрация прав покупателя на жилье. Ее можно сделать через МФЦ или банк, если он предоставляет такую услугу.
- После регистрации происходит окончательный расчет за квартиру по ипотеке. Сделка считается исполненной.
В некоторых случаях дополнительно может понадобиться предварительный договор купли-продажи для выдачи ипотеки, но этот момент озвучит персональный кредитный менеджер банка. Обычно достаточно одного основного договора.
Договоры по ипотеке
Таким образом, для покупки квартиры в ипотеку понадобятся как минимум два договора:
- Непосредственно договор купли-продажи квартиры в ипотеку: заключается между продавцом и покупателем, банк здесь ничего не подписывает. Можно использовать свой бланк или получить рекомендуемый образец в банке.
- Договор кредитования: между покупателем и банком. Продавец в нем участия не принимает. Договор разрабатывает банк и покупателю остается только подписать его, если нет замечаний.
Банк не может диктовать свои условия купли-продажи для договора, который заключается между продавцом и покупателем. Менеджер также не вправе настаивать на том, чтобы стороны использовали исключительно банковский вариант соглашения, даже если «в банке сложилась такая практика, и они по-другому не делают». Стороны по закону могут составить договор купли-продажи квартиры по ипотеке сами, главное – соблюсти все законодательные требования.
Обращаться к нотариусу или сделать все самостоятельно?
Есть несколько случаев, когда к нотариусу идти обязательно:
- если покупается доля в квартире, а не жилье целиком;
- если один из продавцов – ребенок или недееспособный гражданин.
В остальных ситуациях за услуги нотариальной конторы можно не переплачивать, ведь для купли-продажи по ипотеке подойдет простая письменная форма договора. Можно скачать бланк на РЕНОВАР.РУ бесплатно, заполнить со своими данными и подписать.
Кстати, если уверенности в своих силах нет, а нотариус – это слишком дорого, воспользуйтесь помощью наших юристов! Специалист на связи по телефону или в онлайн-чате. Консультации бесплатные.
Какие документы понадобятся
Для подготовки договора понадобятся:
- паспорта сторон – для заполнения шапки;
- выписка из ЕГРН (берите свежую!) – для того, чтобы правильно обозначить квартиру в договоре и проконтролировать обременения;
- справка о прописанных не старше 3-5 дней – чтобы внести сведения в договор;
- одобрение банка – указать реквизиты залогодержателя правильно;
- нотариальное согласие супруга на сделку – если продавец в браке, о наличии согласия нужно прописать в договоре.
Дополнительно для договора понадобятся реквизиты кредитного договора (ипотеки) и сведения о процентной ставке. Эти моменты можно прописать в документе от руки в день сделки.
Важные условия ДКП при ипотеке
Ниже посмотрим, что конкретно нужно прописывать в договоре купли-продажи по ипотеке и на что обратить особое внимание.
Четко прописать квартиру
Это самый важный момент договора. Указать нужно адрес квартиры, ее площадь, кадастровый номер и другие опознавательные признаки, если они есть. Удобнее всего воспользоваться свежей выпиской из ЕГРН и переписать из нее сведения о квартире.
Если квартиру указали не полностью (например, забыли написать улицу в адресе) или допустили небольшую ошибку (например, неправильно переписали кадастровый номер), то договор регистрацию не пройдет. Регистратор посчитает сделку незаключенной, поскольку не прописано существенное условие.
Дополнительно указывается, на каком основании продавец владел квартирой, когда и кем были зарегистрированы его права.
Указать цену продажи
Особенность договора купли-продажи квартиры по ипотеке в том, что указать нужно не просто цену квартиры. Следует еще прописать, какая часть из нее оплачивается деньгами покупателя, а какая – кредитными. Сведения эти можно взять из кредитного договора. Дополнительно указывается процентная ставка, по которой предоставляется ипотека, и реквизиты кредитного договора.
Без этих сведений договор может не пройти регистрацию в Росреестре.
Залогодержатель
Договор купли-продажи квартиры в ипотеку предполагает, что жилье до погашения долга будет находиться у банка в залоге. Формально покупатель будет собственником квартиры, но продать ее или подарить без согласия банка не сможет – в этом смысл залога.
В ДКП обязательно нужно прописать, что квартира переходит банку в залог, а также указать реквизиты залогодержателя. Если банк выдает закладную, это тоже нужно указать в ДКП фразой «Права Залогодержателя удостоверяются закладной».
Согласовать порядок расчетов
Речь идет о том, как именно продавец получает свои деньги по договору купли-продажи.
При ипотеке может быть несколько вариантов:
Первый взнос
- Наличными под расписку в день заключения ДКП, расписка предоставляется в банк;
- Банковским переводом на счет продавца с предоставлением справки о переводе в банк;
- Наличными через банковскую ячейку под расписку продавца, расписка предоставляется в банк;
- Средствами маткапитала через ПФР (правила и сроки уточнить в ПФР по месту проведения сделки).
Окончательный расчет
- Банковским переводом после регистрации в Росреестре;
- Наличными через банковскую ячейку после регистрации в Росреестре (понадобится расписка о расчете);
- Через эскроу-счет или аккредитив после регистрации в Росреестре.
Выбранный способ расчета нужно подробно отразить в договоре купли-продажи квартиры по ипотеке.
Передача ключей и квартиры
Есть два варианта оформления передачи квартиры:
- по договору купли-продажи без составления дополнительного документа, когда сам договор считается передаточным актом;
- по отдельному акту приема-передачи, который подписывается в дополнение к договору.
Мы в РЕНОВАР.РУ рекомендуем составлять отдельный акт приема-передачи и фиксировать в нем реальное состояние квартиры на дату приемки. Это обезопасит и продавца, и покупателя от взаимных претензий.
Указать прописанных жильцов
В договоре купли-продажи квартиры по ипотеке нужно указать, свободна ли квартира от проживающих, а если нет – то кто и на каком основании живет.
Есть два типа таких жильцов:
- с правом постоянного проживания, которых не выселить даже через суд – это отказавшиеся от приватизации люди или получатели ренты по договору;
- члены семьи продавца (например, дети), которых по ряду причин нельзя выписать до сделки – в отношении них нужно прописать срок выписки и ответственность продавца за уклонение от нее. Таких членов семьи можно выписать через суд.
Прописанные в квартире – это существенное условие, без которого сделка зарегистрирована не будет. Данные о проживающих нужно брать из справки о прописанных давностью не более 3-5 дней.
Дополнительные пункты договора
Стороны дополнительно могут прописать все, что им необходимо. Например, отсрочить передачу квартиры, дав время продавцу на переезд. Мы в РЕНОВАР.РУ рекомендуем прописать факт отсутствия задолженности по коммунальным услугам, если долг есть – то обязательство продавца погасить его в течение определенного срока. Это поможет новым жильцам быстрее прекратить разбирательства с коммунальщиками.
Также можно указать, кто несет расходы по сделке. Обычно это покупатель – он оплачивает пошлину и услуги банка по переводу денег.
Образец договора купли продажи квартиры при ипотеке: скачать бесплатно
Мы в РЕНОВАР.РУ предлагаем воспользоваться бланком договора купли-продажи по ссылке ниже. Документ актуален для 2024 года.
Скачать договор купли-продажи квартиры по ипотеке (все банки) 2024 год бесплатно.
Загрузив договор, пропишите в нем собственные условия сделки. Форма и типовые пункты соглашения проверены юристом и соответствуют законодательству 2024 года. Такой договор будет принят в Росреестре для регистрации и в банке для выдачи ипотеки.
Передаточный акт к договору: скачать образец
Дополнительно рекомендуем оформить передачу квартиры по передаточному акту.
Скачать шаблон передаточного акта (купля-продажа квартиры по ипотеке 2024) бесплатно.
В акте следует указать реальное состояние квартиры и отсутствие претензий сторон друг к другу по итогам осмотра. Документ получит юридическую силу после двустороннего подписания.
После заключения договора
Обычно банк назначает день сделки, в который подписываются сразу все договоры и акты. Стороны лично приезжают в банк, проверяют условия сделки и ставят свои подписи. После этого нужно:
- передать документы в Росреестр на регистрацию;
- дождаться окончания регистрации и получить бумаги;
- окончательно рассчитаться за квартиру – банк перечислит ипотечные деньги напрямую продавцу после того, как убедится, что все процедуры в ЕГРН завершены без проблем.
Сегодня есть несколько путей, по которым могут пойти стороны для предоставления документов в Росреестр.
Регистрация прав покупателя в Росреестре
Прежде всего, передать договор купли-продажи квартиры по ипотеке регистратору можно через МФЦ. Это самый дешевый вариант, ведь платить нужно только госпошлину за регистрацию – 2 000 рублей. Стороны и представитель банка приходят в любой удобный МФЦ (по записи), передают сотруднику пакет бумаг и подписывают составленные им заявления. После этого дело уходит на исполнение в Росреестр по месту нахождения квартиры. По окончании регистрации каждая сторона самостоятельно через МФЦ забирает свои документы.
Чтобы сэкономить время своих клиентов и не тратить его на поход в МФЦ, банки предлагают услугу электронной регистрации ипотеки. Пользоваться такой услугой не обязательно, тем более, что за нее попросят около 10 000 рублей. Пошлина (2000 рублей) оплачивается дополнительно. Банк выпускает для сторон электронные подписи, формирует виртуальное заявление и сканирует пакет документов, после чего дистанционно отправляет бумаги напрямую в Росреестр. Результат тоже будет электронный – выписка из ЕГРН и договор с отметкой придет на электронную почту продавцу и покупателю. Кредитор тоже получит сведения по своим каналам удаленно.
Регистрация в любом случае займет 7-9 дней.
Выводы
Итак, договор купли-продажи квартиры по ипотеке имеет массу особенностей:
- в тексте нужно указать банк в качестве залогодержателя и реквизиты кредитного договора;
- можно воспользоваться бланком кредитора или своей версией договора, навязывать определенные бланки незаконно;
- к нотариусу идти не обязательно, если продается не доля в праве и если нет несовершеннолетних продавцов;
- регистрация сделки может быть через МФЦ (дешевле) или через банк в электронном виде (быстрее, но дороже) – способ выбирают продавец и покупатель;
- продавец получает окончательный расчет после окончания регистрации, когда залог банка на квартире будет отражен в Росреестре.
Для дополнительной консультации по договорам пишите в наш чат или звоните дежурному юристу – специалист на связи!
Автор: редактор Реновар.ру Ксения Пальцева
Загрузка...
