Бесплатная консультация юриста без выходных: 8(499) 755-87-62 (9-21)
1784 просмотров

Предварительный договор продажи квартиры в ипотеку

Купить квартиру в кредит сегодня намного проще, чем еще несколько лет назад – банки сокращают сроки обработки документов и вводят цифровые сервисы. Обычно стороны приезжают в банк только один раз, на подписание основного договора. Однако иногда кредитор может потребовать составить и предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке. Разберемся, зачем он нужен, и как правильно его сделать.

Предварительный договор продажи квартиры ипотека

 Зачем подписывать предварительный договор

По закону предварительный договор купли-продажи квартиры при ипотеке не обязателен. Достаточно подготовить все документы и сразу приступать к оформлению основной сделки. Но в некоторых случаях банку или сторонам могут потребоваться предварительные гарантии, что квартира действительно будет продана в будущем.

Например:

  • в банке этап предварительных договоренностей может быть обязательным в силу разработанного регламента;
  • продавец может попросить у покупателя время для подготовки квартиры к продаже: для выписки зарегистрированных лиц или снятия обременения;
  • покупателю может потребоваться предварительный договор для получения одобрения от банка по ипотеке.

Как бы ни сложилась ситуация, предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке выполняет одну функцию – фиксирует на бумаге уговор продавца и покупателя заключить основной ДКП в будущем. Сам по себе предварительный контракт не меняет права участников на квартиру, но возлагает на них обязанность не допустить срыва сделки в будущем.

Если кто-то откажется от сделки

В зависимости от того, что написано в предварительном договоре купли-продажи квартиры по ипотеке, если одна из сторон сорвет основную сделку, для нее наступят негативные последствия:

Бесплатная консультация юриста круглосуточно
Москва и московская область

Онлайн-чат (круглосуточно)
Ответ в течение 15 минут
  • суд сможет принудить виновную сторону подписать договор;
  • вторая сторона сможет взыскать убытки, которые она понесла в связи с отказом от сделки;
  • если в договоре был прописан задаток, виновная сторона потеряет сумму задатка в полном объеме.
Читайте также  Купля-продажа квартиры через МФЦ

Со стороны банка никаких санкций в этом случае не будет, поскольку он еще не понес никаких убытков.

Какие банки требуют предварительный договор

Чаще всего предоставить предварительный договор купли-продажи квартиры при ипотеке требует Сбербанк. Для него это своеобразная гарантия, что ипотека состоится. Остальные банки требуют такой договор в зависимости от конкретных обстоятельств.

Имеет ли смысл отказываться предоставлять такой договор банку, каждый решает сам. Если без него банк не согласует ипотеку, то конечно проще подписать предварительное соглашение на куплю-продажу квартиры и получить одобрение. Если же кредитный менеджер просто рекомендует заключить ПДКП, то такой договор не обязателен.

Составление предварительного договора

Если банку принципиально составление предварительного договора купли-продажи квартиры при ипотеке, он предложит свои услуги по оформлению. За обслуживание придется заплатить в районе 2-5 тысяч рублей, а взамен стороны получат готовый бланк со всеми существенными для кредитора по ипотеке условиями.

Но можно сэкономить и сделать все самостоятельно. Напечатать и подписать предварительный договор купли-продажи квартиры при ипотеке с помощью компьютера в трех экземплярах, один из которых представить в банк, вполне законно. Навязывать свои услуги и настаивать на собственном шаблоне договора кредитор не имеет права.

Принципиальные условия в договоре

В предварительном договоре купли-продажи квартиры при ипотеке обязательно прописать:

  • ФИО сторон и паспортные данные + регистрацию;
  • идентификационные данные о квартире по выписке из ЕГРН;
  • срок заключения основной сделки;
  • цену квартиры;
  • порядок оплаты – сколько будет собственных средств, а сколько ипотечных;
  • данные банка, в котором будет оформлена ипотека;
  • если предусмотрен аванс или задаток, это тоже нужно указать.

Дополнительно в договоре указывают, какие действия должны предпринять стороны для заключения основной сделки, если это необходимо. Например, если на квартире висит большой коммунальный долг, продавец должен гарантировать его погашение.

Нужен ли нотариус?

Нотариус обязателен в двух случаях:

  • если один из продавцов – несовершеннолетний или находится под опекой;
  • если по договору продается доля, а не целая квартира.
Читайте также  Договор купли-продажи квартиры 2021

В остальном хватит и простой письменной формы, когда стороны распечатывают соглашение на обычной бумаге и подписывают его. Составить нужно три экземпляра – для сторон и в банк.

Регистрация предварительного договора купли-продажи в Росреестре при ипотеке

В МФЦ на регистрацию купли-продажи квартиры предварительный договор при ипотеке нести не нужно, ведь он не приводит к переходу прав на квартиру к новому владельцу. Регистрация в Росреестре понадобится только после заключения основного договора купли-продажи, по которому продавец передаст квартиру, а покупатель заплатит за это деньги.

Скачать образец предварительного договора купли продажи квартиры по ипотеке

Ниже можно загрузить образец, который разработан Сбербанком. Образец универсальный, в нем предусмотрены разные случаи и варианты оплаты. На его основе можно составить предварительный договор купли-продажи квартиры при ипотеке, подходящий именно под вашу ситуацию.

Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке бесплатно.

Кстати, такой же договор вполне можно использовать и для других банков.

Если ваш банк не требует предварительное соглашение, но сторонам оно необходимо, воспользуйтесь универсальными шаблонами ПДКП:

Загрузить бланк с задатком.

Загрузить бланк с авансом.

Сроки заключения основного договора

Подписать главный договор купли-продажи нужно в срок, прописанный в предварительном. Обычно стороны примерно предполагают, сколько времени им потребуется для выхода на сделку – несколько дней, недель или месяцев.

Если в ПДКП упущен пункт про сроки и дату просто не определили, тогда нужно успеть выйти на куплю-продажу в течение года. После года договор аннулируется.

Что делать дальше

После заключения предварительного договора нужно готовить сделку и подписывать основной договор. Вот как это выглядит на практике:

  1. Заранее нужно обговорить порядок оплаты квартиры и согласовать его с банком.
  2. В день, назначенный банком, стороны приезжают на подписание основного договора купли-продажи и ипотечного соглашения.
  3. После подписания всех документов следует госрегистрация прав нового собственника на квартиру. Одновременно регистрируется обременение на жилье в пользу банка. Регистрация может быть удаленной (силами банка за дополнительную плату) или классически – через МФЦ при личной подаче заявления).
  4. Когда регистрация завершается, продавец получает выписку и договор со штампом Росреестра. С документами он идет в банк получать полный расчет за квартиру.
Читайте также  Налог с продажи подаренной квартиры

Сделка считается завершенной с момента выполнения всеми сторонами своих обязательств по ней.

Выводы

Вот что нужно запомнить:

  • Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке выполняет одну функцию – фиксирует на бумаге уговор продавца и покупателя заключить основной ДКП в будущем. Сам по себе предварительный контракт не меняет права участников на квартиру, но возлагает на них обязанность не допустить срыва сделки в будущем.
  • Если одна из сторон после оформления предварительного договора сорвет основной, для нее наступят негативные последствия.
  • Чаще всего предоставить предварительный договор купли-продажи квартиры при ипотеке требует Сбербанк. Для него это своеобразная гарантия, что ипотека состоится. Остальные банки требуют такой договор в зависимости от конкретных обстоятельств.
  • Если банку принципиально составление предварительного договора купли-продажи квартиры при ипотеке, он предложит свои услуги по оформлению за плату. Но можно сэкономить и сделать все самостоятельно.
  • Как правило, нотариус не нужен. Регистрации в Росреестре ПДКП тоже не требует.
  • Подписать главный договор купли-продажи нужно в срок, прописанный в предварительном. Если в ПДКП дату не определили, нужно успеть выйти на куплю-продажу в течение года.

Если остались вопросы по теме статьи или есть необходимость в составлении документов – обратитесь к нашему специалисту. Юрист онлайн!

© Реновар Недвижимость. Автор — юрист Ксения Пальцева

Бесплатная консультация юриста круглосуточно
Москва и московская область

Онлайн-чат (круглосуточно)
Ответ в течение 15 минут
Ссылка на основную публикацию