Как купить залоговую квартиру

Где взять жилье подешевле, чтобы сэкономить? Использовать меры поддержки от государства или искать изначально экономный вариант. Иногда таким вариантом становятся квартиры, которые банки продают за долги — залоговые квартиры. Разберемся, где смотреть конфискованное жилье и как его купить.

С чего начать?

Прежде, чем решиться на покупку квартиры, отобранной банком за долги нужно помнить ряд важных вещей:

• купить такую квартиру – не всегда значит сэкономить, иногда цена сравнима с рыночной, а сложностей может быть больше;
• единого государственного реестра залоговых квартир не существует, информацию придется собирать по разным площадкам и источникам;
• просмотр квартир, продающихся за долги, невозможен – покупатель знакомится с жильем только через аукционную документацию;
• банк реализует проверенные квартиры, по которым ранее он выдал ипотеку, значит и шанс получить жилье с юридическими проблемами небольшой;
• в торгах может участвовать любой гражданин России, который проходит по требованиям электронной аукционной площадки;
• квартиры в залоге могут продавать не только банки, но и Росимущество, которым такое жилье было передано приставами.

Самое главное правило такое – внимательно читать аукционные документы, рассчитывать свою выгоду еще до подачи заявки на участие в торгах и определять для себя максимально возможную цену за квартиру, чтобы не прогадать.

Экономия на покупке залоговой квартиры…

Цена всегда зависит от ликвидности квартиры, которую банк продает за долги. Если речь идет о новостройке в престижном районе, на которую наблюдается большой спрос, купить ее можно даже за большую цену по сравнению со среднерыночной. Если же квартира не так привлекательна, сэкономить можно примерно до четверти цены рынка.

Банк всегда заинтересован в скорейшей продаже квартиры, изъятой за долги, однако это не единственный фактор, влияющий на итоговую стоимость продажи. Важны инженерные и правовые характеристики лота, а также количество заинтересованных участников торгов. Законодательно минимальная или максимальная цена продажи квартиры за долги не установлены, это всегда вопрос открытого рынка.

.. или кот в мешке?

С другой стороны, реализация залоговых квартир за долги отличается от свободной продажи не только экономией. Есть три важных момента:

• Квартиры, под которые банк выдавал ипотеку, были им проверены на стадии оформления кредита. Это значит, что риски получить претензии третьих лиц – супругов, наследников, других кредиторов – минимальны. С перепланировкой тоже все должно быть в порядке, ведь банк отказался бы давать деньги под незаконно реконструированное жилье.
• С другой стороны, квартира, изъятая за долги, находится в обременении у банка. Нужно обязательно изучить момент и порядок снятия обременения, чтобы после торгов не потерять свое время.
• Бывают случаи, когда в квартире остаются прописанными так называемые «постоянные» жильцы. Это люди, отказавшиеся в свое время от приватизации и получившие право пожизненного проживания на этой площади, или рентополучатели по договору пожизненного содержания с иждивением. Выселить таких квартирантов – головная боль нового собственника, ведь без суда не обойтись.

Итак, квартира, которую банк продает за долги, не всегда гарантированно юридически чистая, хотя процент таких проблем небольшой.

Как уменьшить риски

Чтобы риски получить проблемную квартиру стали ниже, нужно внимательно знакомиться с документами аукциона. Физический просмотр квартиры, как при обычной купле-продаже, на торгах не предусмотрен. Поэтому обязательно читать с бумагами, сопровождающими продажу квартиры за долги.

В частности, в выписке из ЕГРН будет указана не только площадь и кадастровая оценка помещения, но и имеющиеся обременения. Залог банка в данном случае допустим, ведь он будет снят после переоформления квартиры на нового собственника, а иные ограничения и аресты должны насторожить.

Нелишним будет выехать в район, осмотреть окрестности и сам дом, где располагается квартира. Часто это может дать верное представление о максимальной рыночной цене помещения, которое изъяли за долги.

Может ли должник впоследствии вернуть квартиру назад?

Если банк отобрал квартиру за долги и продал ее официально на аукционе, то должник в будущем аннулировать эту процедуру не сможет. Поэтому опасаться судебных разбирательств, связанных с возвратом жилья предыдущему собственнику, не стоит. Квартира, проданная за долги, юридически оформляется после аукциона в органах Росреестра и полностью принадлежит купившему ее владельцу.

Как это работает

Сначала банк квартиру за долги изымает, а затем продает. Как именно – зависит от сложившейся обстановки и того, идет ли должник на контакт.

Изъятие квартиры

Изъятие может быть двумя способами:

• Первый – это добровольное соглашение между банком и должником. Видя, что долг погашен не будет, банк предлагает должнику добровольно отдать квартиру для последующей продажи. Если должник согласен, с ним заключают двусторонне соглашение, квартира передается банку и впоследствии продается. В суд никто не обращается, поэтому и решения суда в аукционной документации не будет. Этот вариант – самый простой, дешевый и быстрый для кредитора и должника.
• Второй – изъятие через суд. Если должник возражает против передачи квартиры банку за долги добровольно, банк обращается в компетентный суд. Чаще всего суд встает на сторону кредитора и отбирает жилье, даже если оно единственное. Затем квартира через приставов попадает на аукцион.

Для покупки квартиры, отобранной за долги, не имеет значения, как именно ее изъяли. Оба способа одинаково юридически законны.

Продажа квартиры за долги

После изъятия квартира выставляется на продажу. Есть два способа:

• Продажа напрямую через онлайн-витрину банка. Аукцион не проводится, банк размещает объявление на своем сайте и, когда появляется покупатель, заключает с ним прямой договор купли-продажи.
• Продажа за долги на аукционе. Банк или пристав размещает на электронной торговой площадке лот – квартиру, устанавливает срок и порядок проведения аукциона. Заинтересованные покупатели участвуют в торгах, победитель выкупает квартиру за долги.

Оба способа также юридически равны в плане безопасности и рисков.

Где продают квартиры, изъятые за долги

Сегодня все торги проходят онлайн. Приходить куда-то не нужно, достаточно найти на электронной площадке подходящую квартиру и следовать указаниям системы. Сложность в том, что единого агрегатора квартир, продающихся за долги, не существует. Поэтому иногда квартиру приходится искать на разных площадках.

Начать поиски можно с сайта Российского аукционного дома. На площадке можно купить не только залоговые квартиры, но и иное имущество, изъятое за долги (например, транспорт или помещения для бизнеса). РАД сотрудничает с крупнейшими российскими банками и полностью организует долги, а в надежности площадки сомневаться не приходится. На сегодня это основной и самый удобный источник информации о квартирах, продаваемых за долги.

Официальный государственный, но не очень понятный для пользователя портал — torgi.gov.ru. Позиционирует себя как Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов, в том числе и по квартирам.  Здесь собрана информация об организации торгов на различных электронных площадках, то есть торги проводятся на ином сайте, указанном в аукционной документации.

Специальная торговая площадка есть и у Сбербанка: СБЕРБАНК-АСТ. На сайте не только реализуются квартиры за долги, но и заключаются контракты на госзакупки, а также проводятся другие процедуры.

Некоторые банки продают квартиры за долги напрямую, размещая залоговое имущество на своих витринах. Например, если Сбербанк перешел к продажам через торговые площадки РАД и Сбербанк-АСТ, то ВТБ предлагает посмотреть список квартир в своем онлайн-каталоге.

Что потребуется для участия в аукционе?

Прежде, чем регистрироваться на торговой площадке и покупать квартиру за долги, нужно изучить требования к участнику. Как правило, они стандартные:

• получить за плату специальную электронную подпись в удостоверяющем центре, указанном площадкой (онлайн сформировать нельзя, нужно лично приехать в удостоверяющий центр);
• зарегистрироваться в качестве участника на платформе, загрузить необходимые документы о себе (например, скан паспорта);
• подать заявку на участие в аукционе на определенный лот;
• внести аванс.

Аванс составляет примерно 10% цены квартиры, продаваемой банком за долги, вносится на счет организатора торгов. Победителю аванс засчитывается в сумму оплаты, а остальным участникам возвращается после аукциона. Без аванса в торгах за квартиру поучаствовать не получится.

Порядок действий на аукционе

В день аукциона нужно зайти под своей электронной учетной записью на площадку и подтвердить личность ЭЦП. Важно правильно рассчитать время аукциона. Чаще всего организатор указывает время по Москве.

Когда торги начинаются, участники предлагают свои ставки за квартиру, изъятую за долги. Побеждает тот, кто предложил самую высокую цену. С ним впоследствии заключается договор купли-продажи, который затем официально регистрируется в Росреестре.

Остальные участники получают на свой счет возврат аванса, который можно потратить на участие в других торгах или вывести на свой банковский счет.

Делаем выводы

Список вещей, которые нужно помнить, покупая квартиру у банка за долги:

• иногда на покупке залоговых квартир можно сэкономить, иногда нет – зависит от привлекательности квартиры и количества заинтересованных участников;
• квартиру могут забрать за долги по соглашению с должником или через суд – для покупателя принципиальной разницы нет;
• осмотр квартиры, изъятой за долги, не предусмотрен, можно лишь ознакомиться с документацией, фото и самостоятельно выехать по указанному адресу, осмотреть дом и район;
• банки продают квартиры за долги напрямую или через электронную торговую площадку (например, РАД или Сбербанк-АСТ);
• победитель аукциона – тот, кто предложил наибольшую цену за квартиру.

Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их нашему дежурному юристу. Специалист на связи онлайн и по телефону 8(499) 755-87-62.

Будем благодарны за комментарии к статье и ваши оценки.

© Реновар.ру Автор: Ксения Пальцева