Обращения по реновации Подробно
Бесплатная консультация юриста без выходных: +7(499)113-59-63 (7-20ч, сб-вс - 10-18ч)
1275 просмотров

Долги по ЖКХ при покупке квартиры

Подводных камней в покупке жилья достаточно. Это и внезапные недовольные наследники, и прописанные дети, и аресты с залогами, и долг старых хозяев по коммуналке. Можно ли купить квартиру с долгами по ЖКХ, что делать, если УК требует рассчитаться за прежнего собственника и как обезопасить себя еще на сделке, узнаем сегодня.

Долги за квартиру при покупке

Можно ли купить квартиру с долгами?

В некоторых случаях проблемы с недвижимостью могут заблокировать сделку. На этапе регистрации Росреестр просто отказывается вносить запись о новом собственнике до устранения всех запретов. К таким проблемам относятся аресты приставов и залог (ипотека) банка или любого другого кредитора.

Долг по ЖКХ – это не причина для аннулирования сделки. Купить квартиру с задолженностью по закону можно, на это нет никаких ограничений. Главное знать о наличии долга заранее, чтобы после переезда внезапно не столкнуться с претензиями УК, ТСЖ, поставщиков или фонда капремонта.

Кто оплачивает долг за ЖКХ старых хозяев

Рассмотрим юридические последствия покупки квартиры с долгами.

Основная масса долгов даже после покупки квартиры не переходит на нового собственника, а повисает на старых хозяевах. Речь идет о квартплате, ОДН (общедомовые нужды), водо-, тепло- и газоснабжении, электричестве.

Задолженность по оплате за капитальный ремонт — единственный долг, который закреплен за квартирой. И после покупки жилья ложится в полном объеме на нового владельца.

Бесплатная консультация юриста
Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)

Онлайн-чат (круглосуточно)
Ответ в течение 15 минут

Обязанность оплачивать коммунальные квитанции возникает с даты регистрации прав на квартиру (не с даты договора, а с момента регистрации в Росреестре). Эту дату можно узнать по выписке из ЕГРН. Законодательно правило закреплено в ст. 153 ЖК РФ.

В ст. 169 ЖК прописано исключение относительно оплаты капитального ремонта.

Это означает, что весь долг (кроме капремонта), накопившийся до покупки квартиры, оплачивается бывшим владельцем, а взысканием денег должны заниматься заинтересованные лица – поставщики, УК, приставы – а не новый собственник.

Особенности купли-продажи с долгом

При подготовке к покупке квартиры нужно точно представлять себе, в каком размере и по каким статьям расходов имеется долг. И если долг по коммунальным ресурсам и большей части услуг может принести только потерю нервов от необоснованных претензий поставщиков, то многотысячные взносы по капитальному ремонту придется погашать из собственного кармана.

Читайте также  Договор купли-продажи квартиры 2022

Если на квартире есть долг, то в договоре купли-продажи нужно прописать:

  • факт наличия долга и его размер;
  • судьбу долга – если стороны договорятся, то покупатель может взять оплату задолженности на себя за справедливую скидку;
  • чаще всего стороны прописывают, что долг (кроме капремонта) остается на продавце, и этот пункт в договоре впоследствии помогает остудить пыл управляющей компании, желающей незаконно взыскать деньги с новоиспеченного хозяина;
  • показания счетчиков, установленных в квартире, на дату сделки.

Иногда случается, что продавец умышленно скрывает факт наличия и размер задолженности. Тогда даже риэлтор не может точно сказать, есть долг на квартире или нет.

Как узнать задолженность по квартплате покупаемого жилья

Чтобы уточнить наличие и сумму долга, следует сперва потребовать от продавца справку об отсутствии долгов давностью не более 3 дней. Справки выдаются бесплатно в день обращения собственникам помещения в ТСЖ или УК, поэтому отказ продавца от представления сведений должен насторожить.

Нужно помнить, что по закону узнать задолженность по квартире может только собственник по документам. В открытых базах таких данных нет, третьим лицам они поставщиками не выдаются. В этом случае обезопаситься поможет визит к поставщику коммунальных услуг на прием с предварительным договором купли-продажи. Увидев предварительный договор, сотрудник пойдет навстречу и сообщит нужные сведения.

В любом случае главное, что нужно узнать на берегу – долг по капитальному ремонту. Именно его придется в случае чего выплачивать новому владельцу. Все остальные долги можно проигнорировать.

Как проходит сделка

Со стороны процедуры никаких особенностей нет. Для покупки квартиры с долгом не нужно спрашивать разрешения на перерегистрацию владельца ни у ТСЖ или УК, ни у любого другого поставщика услуг. После завершения сделки их нужно будет уведомить о смене собственника, написав заявление и предоставив выписку из ЕГРН с ФИО нового владельца.

Росреестр тоже не требует особых шагов или справок, касающихся долга по коммуналке. Если долг еще не был предметом судебного разбирательства, и на квартире нет официального запрета к продаже от приставов, жилье совершенно свободно для любых сделок – купли-продажи, мены, дарения, ипотеки.

Поэтому покупка квартиры с долгом проходит так:

  1. Сбор документов на квартиру и справок о долгах.
  2. Согласование условий погашения долга – он остается на продавце или покупатель согласен самостоятельно рассчитаться за скидку в цене жилья.
  3. Составление договора купли-продажи с описанием ситуации и условий, к которым пришли стороны.
  4. Регистрация купли-продажи в Росреестре.
  5. Окончательный расчет.
Читайте также  Договор купли-продажи доли в квартире

После завершения сделки происходит смена собственника жилья в квитанциях по заявлению нового владельца.

Купил квартиру с долгами: что делать?

Если наличие долга на квартире выяснили уже после покупки, действовать нужно в соответствии с реально сложившейся обстановкой:

  1. Посмотреть, по каким расходам накопился долг.
  2. Если это не капитальный ремонт, то быть готовым отбиваться от претензий УК или ТСЖ, а также поставщиков коммунальных ресурсов, настаивающих на погашении долга за предыдущих хозяев.
  3. Если задолженность образована по взносам на капитальный ремонт, ее придется погасить из собственного кармана. Взыскать эти деньги в будущем с предыдущего владельца не получится.

Нужно помнить, что УК проще всего начать разбирательство с текущим владельцем, чем искать предыдущего. Именно поэтому, пользуясь правовыми заблуждениями населения, специалисты начинают забрасывать нового собственника претензиями и угрозами обратиться в суд. Закон же в данном случае полностью на стороне покупателя, и ни один судья, выяснив суть дела, не возложит обязанность по погашению чужих долгов на новоиспеченных владельцев.

По капитальному ремонту ситуация диаметрально противоположная – при наличии задолженности лучше не тянуть, а начать ее погашение хотя бы в рассрочку. Иначе можно получить перерасчет пени и арест имущества от приставов.

Как себя обезопасить при покупке жилья с долгом

Чтобы не получить сюрприз в виде долга по квартире, еще на этапе подготовки сделки нужно:

  • настаивать на предоставлении продавцом справок о состоянии лицевых счетов по коммунальным услугам;
  • особое внимание уделить взносам по капитальному ремонту, ведь задолженность по ним следует за недвижимостью и перекладывается на нового титульного собственника;
  • если продавец отказывается предоставлять данные, нужно насторожиться и, возможно, отказаться от сделки;
  • прописать в договоре показания счетчиков на дату сделки, чтобы в будущем ссылаться на этот пункт в спорах с поставщиками ресурсов и УК/ТСЖ.

В выписке из ЕГРН или справке о прописанных задолженность не отражается, поэтому покупателю достаточно сложно ее узнать самостоятельно, пока не прошла сделка.

Читайте также  Предварительный договор купли продажи (ДКП) квартиры

Могут ли забрать квартиру за долги по коммуналке

Все зависит от суммы долга и того, единственное это жилье у человека или нет. В подавляющем большинстве случаев такой исход разбирательств крайне маловероятен, ведь для продажи квартиры приставами с торгов нужна значительная задолженность, которую нельзя покрыть другими способами – например, отчислениями из зарплаты.

Выводы

Вот что нужно запомнить при покупке квартиры с долгами:

  • Долг по ЖКХ – это не причина для аннулирования сделки. Купить квартиру с задолженностью по закону можно, на это нет никаких ограничений. Главное знать о наличии долга заранее, чтобы после переезда внезапно не столкнуться с претензиями УК, ТСЖ, поставщиков или фонда капремонта.
  • Весь долг (кроме капремонта), накопившийся до покупки квартиры, оплачивается бывшим владельцем, а взысканием денег должны заниматься заинтересованные лица – поставщики, УК, приставы – а не новый собственник
  • При подготовке к покупке квартиры следует точно представлять себе, в каком размере и по каким статьям расходов имеется долг. О наличии долга, сроках и порядке его погашения нужно прописать в договоре аренды соответствующие пункты.
  • По закону узнать задолженность по квартире может только собственник по документам. В открытых базах таких данных нет, третьим лицам они поставщиками не выдаются.
  • УК проще всего начать разбирательство с текущим владельцем, чем искать предыдущего. Закон же в данном случае полностью на стороне покупателя, и ни один судья, выяснив суть дела, не возложит обязанность по погашению чужих долгов на новоиспеченных владельцев.
  • По капитальному ремонту ситуация диаметрально противоположная – при наличии задолженности лучше не тянуть, а начать ее погашение хотя бы в рассрочку. Иначе можно получить перерасчет пени и арест имущества от приставов.

Если у вас остались вопросы по теме статьи или вы попали в сложную ситуацию, купив квартиру с долгами, обратитесь за консультацией к нашему юристу в чат или по телефону 8(499) 755-87-62. Специалист онлайн!

Автор: юрист Реновар.ру — Ксения Пальцева.

Бесплатная консультация юриста
Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)

Онлайн-чат (круглосуточно)
Ответ в течение 15 минут

Новости реновации

Ссылка на основную публикацию