Долги по ЖКХ при покупке квартиры

Подводных камней в покупке жилья достаточно. Это и внезапные недовольные наследники, и прописанные дети, и аресты с залогами, и долг старых хозяев по коммуналке. Можно ли купить квартиру с долгами по ЖКХ, что делать, если УК требует рассчитаться за прежнего собственника и как обезопасить себя еще на сделке, узнаем сегодня.

Можно ли купить квартиру с долгами?

В некоторых случаях проблемы с недвижимостью могут заблокировать сделку. На этапе регистрации Росреестр просто отказывается вносить запись о новом собственнике до устранения всех запретов. К таким проблемам относятся аресты приставов и залог (ипотека) банка или любого другого кредитора.

Долг по ЖКХ – это не причина для аннулирования сделки. Купить квартиру с задолженностью по закону можно, на это нет никаких ограничений. Главное знать о наличии долга заранее, чтобы после переезда внезапно не столкнуться с претензиями УК, ТСЖ, поставщиков или фонда капремонта.

Кто оплачивает долг за ЖКХ старых хозяев

Рассмотрим юридические последствия покупки квартиры с долгами.

Основная масса долгов даже после покупки квартиры не переходит на нового собственника, а повисает на старых хозяевах. Речь идет о квартплате, ОДН (общедомовые нужды), водо-, тепло- и газоснабжении, электричестве.

Задолженность по оплате за капитальный ремонт — единственный долг, который закреплен за квартирой. И после покупки жилья ложится в полном объеме на нового владельца.

Обязанность оплачивать коммунальные квитанции возникает с даты регистрации прав на квартиру (не с даты договора, а с момента регистрации в Росреестре). Эту дату можно узнать по выписке из ЕГРН. Законодательно правило закреплено в ст. 153 ЖК РФ.

В ст. 169 ЖК прописано исключение относительно оплаты капитального ремонта.

Это означает, что весь долг (кроме капремонта), накопившийся до покупки квартиры, оплачивается бывшим владельцем, а взысканием денег должны заниматься заинтересованные лица – поставщики, УК, приставы – а не новый собственник.

Особенности купли-продажи с долгом

При подготовке к покупке квартиры нужно точно представлять себе, в каком размере и по каким статьям расходов имеется долг. И если долг по коммунальным ресурсам и большей части услуг может принести только потерю нервов от необоснованных претензий поставщиков, то многотысячные взносы по капитальному ремонту придется погашать из собственного кармана.

Если на квартире есть долг, то в договоре купли-продажи нужно прописать:

• факт наличия долга и его размер;
• судьбу долга – если стороны договорятся, то покупатель может взять оплату задолженности на себя за справедливую скидку;
• чаще всего стороны прописывают, что долг (кроме капремонта) остается на продавце, и этот пункт в договоре впоследствии помогает остудить пыл управляющей компании, желающей незаконно взыскать деньги с новоиспеченного хозяина;
• показания счетчиков, установленных в квартире, на дату сделки.

Иногда случается, что продавец умышленно скрывает факт наличия и размер задолженности. Тогда даже риэлтор не может точно сказать, есть долг на квартире или нет.

Как узнать задолженность по квартплате покупаемого жилья

Чтобы уточнить наличие и сумму долга, следует сперва потребовать от продавца справку об отсутствии долгов давностью не более 3 дней. Справки выдаются бесплатно в день обращения собственникам помещения в ТСЖ или УК, поэтому отказ продавца от представления сведений должен насторожить.

Нужно помнить, что по закону узнать задолженность по квартире может только собственник по документам. В открытых базах таких данных нет, третьим лицам они поставщиками не выдаются. В этом случае обезопаситься поможет визит к поставщику коммунальных услуг на прием с предварительным договором купли-продажи. Увидев предварительный договор, сотрудник пойдет навстречу и сообщит нужные сведения.

В любом случае главное, что нужно узнать на берегу – долг по капитальному ремонту. Именно его придется в случае чего выплачивать новому владельцу. Все остальные долги можно проигнорировать.

Как проходит сделка

Со стороны процедуры никаких особенностей нет. Для покупки квартиры с долгом не нужно спрашивать разрешения на перерегистрацию владельца ни у ТСЖ или УК, ни у любого другого поставщика услуг. После завершения сделки их нужно будет уведомить о смене собственника, написав заявление и предоставив выписку из ЕГРН с ФИО нового владельца.

Росреестр тоже не требует особых шагов или справок, касающихся долга по коммуналке. Если долг еще не был предметом судебного разбирательства, и на квартире нет официального запрета к продаже от приставов, жилье совершенно свободно для любых сделок – купли-продажи, мены, дарения, ипотеки.

Поэтому покупка квартиры с долгом проходит так:

1. Сбор документов на квартиру и справок о долгах.
2. Согласование условий погашения долга – он остается на продавце или покупатель согласен самостоятельно рассчитаться за скидку в цене жилья.
3. Составление договора купли-продажи с описанием ситуации и условий, к которым пришли стороны.
4. Регистрация купли-продажи в Росреестре.
5. Окончательный расчет.

После завершения сделки происходит смена собственника жилья в квитанциях по заявлению нового владельца.

Купил квартиру с долгами: что делать?

Если наличие долга на квартире выяснили уже после покупки, действовать нужно в соответствии с реально сложившейся обстановкой:

1. Посмотреть, по каким расходам накопился долг.
2. Если это не капитальный ремонт, то быть готовым отбиваться от претензий УК или ТСЖ, а также поставщиков коммунальных ресурсов, настаивающих на погашении долга за предыдущих хозяев.
3. Если задолженность образована по взносам на капитальный ремонт, ее придется погасить из собственного кармана. Взыскать эти деньги в будущем с предыдущего владельца не получится.

Нужно помнить, что УК проще всего начать разбирательство с текущим владельцем, чем искать предыдущего. Именно поэтому, пользуясь правовыми заблуждениями населения, специалисты начинают забрасывать нового собственника претензиями и угрозами обратиться в суд. Закон же в данном случае полностью на стороне покупателя, и ни один судья, выяснив суть дела, не возложит обязанность по погашению чужих долгов на новоиспеченных владельцев.

По капитальному ремонту ситуация диаметрально противоположная – при наличии задолженности лучше не тянуть, а начать ее погашение хотя бы в рассрочку. Иначе можно получить перерасчет пени и арест имущества от приставов.

Как себя обезопасить при покупке жилья с долгом

Чтобы не получить сюрприз в виде долга по квартире, еще на этапе подготовки сделки нужно:

• настаивать на предоставлении продавцом справок о состоянии лицевых счетов по коммунальным услугам;
• особое внимание уделить взносам по капитальному ремонту, ведь задолженность по ним следует за недвижимостью и перекладывается на нового титульного собственника;
• если продавец отказывается предоставлять данные, нужно насторожиться и, возможно, отказаться от сделки;
• прописать в договоре показания счетчиков на дату сделки, чтобы в будущем ссылаться на этот пункт в спорах с поставщиками ресурсов и УК/ТСЖ.

В выписке из ЕГРН или справке о прописанных задолженность не отражается, поэтому покупателю достаточно сложно ее узнать самостоятельно, пока не прошла сделка.

Могут ли забрать квартиру за долги по коммуналке

Все зависит от суммы долга и того, единственное это жилье у человека или нет. В подавляющем большинстве случаев такой исход разбирательств крайне маловероятен, ведь для продажи квартиры приставами с торгов нужна значительная задолженность, которую нельзя покрыть другими способами – например, отчислениями из зарплаты.

Выводы

Вот что нужно запомнить при покупке квартиры с долгами:

• Долг по ЖКХ – это не причина для аннулирования сделки. Купить квартиру с задолженностью по закону можно, на это нет никаких ограничений. Главное знать о наличии долга заранее, чтобы после переезда внезапно не столкнуться с претензиями УК, ТСЖ, поставщиков или фонда капремонта.
• Весь долг (кроме капремонта), накопившийся до покупки квартиры, оплачивается бывшим владельцем, а взысканием денег должны заниматься заинтересованные лица – поставщики, УК, приставы – а не новый собственник
• При подготовке к покупке квартиры следует точно представлять себе, в каком размере и по каким статьям расходов имеется долг. О наличии долга, сроках и порядке его погашения нужно прописать в договоре аренды соответствующие пункты.
• По закону узнать задолженность по квартире может только собственник по документам. В открытых базах таких данных нет, третьим лицам они поставщиками не выдаются.
• УК проще всего начать разбирательство с текущим владельцем, чем искать предыдущего. Закон же в данном случае полностью на стороне покупателя, и ни один судья, выяснив суть дела, не возложит обязанность по погашению чужих долгов на новоиспеченных владельцев.
• По капитальному ремонту ситуация диаметрально противоположная – при наличии задолженности лучше не тянуть, а начать ее погашение хотя бы в рассрочку. Иначе можно получить перерасчет пени и арест имущества от приставов.

Если у вас остались вопросы по теме статьи или вы попали в сложную ситуацию, купив квартиру с долгами, обратитесь за консультацией к нашему юристу в чат или по телефону 8(499) 755-87-62. Специалист онлайн!

Автор: юрист Реновар.ру — Ксения Пальцева.