Рынок недвижимости состоит не только из новостроек. Вторичное жилье пользуется таким же большим спросом, как и новое. Поскольку недвижимость считается объектом для сделок рискованным, процедура продажи и покупки жилья включает несколько важных этапов, без которых она не будет иметь юридической силы. Сегодня разберемся, как оформить куплю-продажу квартиры в текущем году без рисков.
Законодательство об оформлении купли-продажи квартиры
Вопросы купли-продажи недвижимости, правового статуса продавца и покупателя, нюансы заключения договора регулируются Гражданским кодексом РФ. Статей много и они разбросаны по разным частям кодекса, поэтому может сложиться впечатление, что вопрос очень сложный. На самом деле купля-продажа квартиры на сегодня уже отработана, и портал РЕНОВАР.РУ написал подробную инструкцию по проведению стандартной сделки.
Вопросы госрегистрации купли-продажи закреплены в ФЗ «О госрегистрации недвижимости» № 218 от 13.07.2015.
Оформление купли-продажи квартиры: какие варианты
Продавец и покупатель могут пойти несколькими путями, чтобы оформить куплю-продажу квартиры.
| Обратиться за помощью к риэлтору или в агентство недвижимости | Специалист по недвижимости поможет проверить юридическую чистоту сделки и оформить документы. Однако это не гарантия того, что сделка пройдет без проблем. Услуги риелтора стоят от 50 000 рублей |
| Заверить сделку у нотариуса | Это не всегда обязательно по закону, но гарантирует почти 100% юридическую чистоту сделки. Услуги нотариуса стоят 0,5% от цены договора (цены квартиры) |
| Оформить куплю-продажу самостоятельно | Самый быстрый и дешевый вариант. Если сделка прозрачная и поводов для сомнений в добросовестности сторон нет, можно оформить все своими силами |
Мы в РЕНОВАР.РУ рекомендуем обратиться к специалисту (юристу, риелтору или в агентство недвижимости), если есть какие-то риски для сделки. Например, если супруг стороны не дает согласия на куплю-продажу или квартира была получена продавцом в наследство менее 3 лет назад. Если же особых рисков нет, то вполне можно справиться своими силами.
Также, по этим вопросам можно обратиться к дежурному юристу в онлайн-чат сайта или по указанному ниже телефону.
Есть еще один вариант – оформление купли-продажи через банк, который выдает покупателю ипотеку. Обычно если речь идет о кредитовании, банк досконально проверяет объект залога на юридическую чистоту, и риски снижаются. Другие услуги (например, электронная регистрация сделки через банк) предоставляются за дополнительную плату.
Список существенных рисков при оформлении купли-продажи
Мы собрали список некоторых обстоятельств, при наличии которых за оформлением купли-продажи квартиры нужно обращаться к специалисту, чтобы спать спокойно:
| Обстоятельство | Какой риск | К кому обращаться |
| Несовершеннолетний собственник | По закону обязательно нотариальное удостоверение договора | Любой нотариус |
| Психически нестабильный продавец | Договор могут оспорить третьи лица в суде | Юрист или нотариус |
| Супруг не дает согласия на сделку | Этот супруг может отменить сделку через суд | Юрист или риелтор |
| Квартира получена в наследство меньше 3 лет назад | Могут появиться недовольные наследники и отменить сделку в суде | Юрист |
| Квартира была приватизирована продавцом | Отказ от приватизации дает право бессрочного проживания, а если в приватизации не участвовали дети – они могут оспорить сделку в суде | Юрист |
| На квартиру наложен арест за долги | Сделку не зарегистрирует Росреестр до снятия ареста | Юрист |
| Квартира продается с большими долгами по коммуналке | Покупателю придется оплачивать долг по капитальному ремонту и отбиваться от приставов по поводу других долгов | Юрист или риелтор |
| В квартире есть неузаконенная перепланировка | Администрация потребует от нового владельца привести квартиру в прежнее состояние и назначит штраф | Юрист |
Проконсультироваться с юристом дистанционно можно онлайн на РЕНОВАР.РУ или по телефону, указанному в шапке сайта. Пишите в чат, специалист готов ответить на все вопросы по оформлению купли-продажи квартиры.
Как самостоятельно оформить куплю-продажу квартиры в 2021 году
Закон не обязывает оформлять куплю-продажу квартиры исключительно через нотариуса, юриста или риелтора. Все можно сделать самостоятельно.
Примерный пошаговый алгоритм оформления такой:
- Собрать документы на квартиру, подготовить ее к продаже. В основном на этом этапе работает продавец.
- Согласование оплаты и оформление предоплаты, если такая необходима.
- Оформление договора купли-продажи и передаточного акта.
- Регистрация купли-продажи в Росреестре.
- Окончательный расчет.
После оформления регистрации купли-продажи квартиры сделка считается исполненной и для сторон наступают различные налоговые последствия.
Шаг 1. Подготовка квартиры к продаже продавцом
Перед документальным оформлением купли-продажи квартиру нужно подготовить к продаже:
- проверить, нет ли неузаконенных перепланировок;
- оплатить коммунальные долги;
- снять аресты и обременения, если такие есть;
- выписать проживающих граждан или согласовать порядок их убытия после оформления купли-продажи;
- вывезти мебель, если ее не планируется оставить покупателю;
- решить вопросы с ремонтом, состоянием окон и дверей.
Чем лучше подготовлена квартира технически, тем больше денег можно за нее просить и тем меньше претензий может предъявить покупатель. После этого можно собирать документы для оформления продажи.
Какие справки получить продавцу
Показать покупателю правовой статус квартиры, отсутствие проблем с ней, собирают:
- свидетельство о собственности на квартиру (если есть);
- выписку на квартиру из ЕГРН давностью не больше 30 дней;
- документ-основание (наименование можно посмотреть в выписке);
- документ о проживающих в помещении;
- лицевые счета по комуслугам со сведениями о долгах;
- согласие супруги на продажу (нотариальное) или заявление о том, что в браке не состоит;
- техпаспорт на квартиру;
- бумаги по ситуации, например, справку из психдиспансера, если продавец в возрасте; согласие органов опеки, если продавец несовершеннолетний или ограниченный в дееспособности.
Не обязательно все эти документы нести на оформление в Росреестр – они необходимы для того, чтобы убедиться в отсутствии рисков для сделки.
Шаг 2. Согласование оплаты
Стороны вправе согласовать любую оплату квартиры перед оформлением купли-продажи. Решить вопрос о цене и порядке расчета нужно еще не берегу, чтобы впоследствии не было вопросов и проблем.
Варианты и оформление следующие:
- оплата собственными деньгами, с помощью ипотеки или с использованием средств господдержки (маткапитал, государственный сертификат);
- оплата до подачи на регистрацию, с авансом или задатком, оплата после регистрации сделки;
- наличными под расписку или безналичным переводом;
- использование банковской ячейки, депозита нотариуса, банковского аккредитива или счета эскроу.
Можно выбрать любой вариант, если он устраивает обе стороны. Главное – подробно оформить его в договоре купли-продажи квартиры.
Какие документы собрать покупателю
Хотя покупателю не нужно собирать множество документов, как продавцу, некоторые бумаги ему все же понадобятся:
- паспорт покупателя, который будет указан в договоре;
- нотариальное согласие супруги на покупку или заявление о том, что в браке не состоит;
- справку из ПФР об остатке средств по маткапиталу – если используется материнский капитал;
- предварительное одобрение банка на выдачу ипотеки – чтобы подтвердить платежеспособность.
Если для оплаты будут использоваться заемные средства (не важно – через банк, работодателя или третье лицо), нужно получить реквизиты кредитного договора. Эти реквизиты потребуется указать в договоре купли-продажи квартиры при оформлении.
Шаг 3. Аванс или задаток: предварительная оплата квартиры
Иногда при оформлении купли-продажи требуется предварительная оплата части цены квартиры:
- если покупателю нужно время на оформление ипотеки, и он хочет «забронировать» квартиру за собой;
- продавцу нужно снять обременение и погасить долг перед кредитором за счет такой предоплаты;
- если продавцам нужно закрепить предварительную договоренность по любым причинам.
Такая предоплата может быть оформлена в двух видах – авансом или задатком. Разница в последствиях отмены основной сделки. Аванс возвращается покупателю в любом случае, это обычная предоплата. Задаток же покупателю не возвращается, если покупатель виноват в срыве сделки. Если виноват продавец – задаток возвращается в двойном размере.
Загрузить бланк предварительного договора купли-продажи можно бесплатно на РЕНОВАР.РУ: предварительный договор с авансом, предварительный договор с задатком.
Если в предварительном договоре не прописано, задаток это или аванс, применяются правила об авансе.
Шаг 4. Оформление договора купли-продажи и передаточного акта
По общему правилу договор купли-продажи оформляется в простой письменной форме, за исключением ряда случаев, о которых мы рассказываем ниже. Тогда нужно обязательно идти к нотариусу.
Простая письменная форма означает:
- договор оформляется в письменной форме на компьютере так, чтобы его можно было без труда прочитать;
- договор подписывается всеми участниками купли-продажи квартиры собственноручно;
- сделать нужно как минимум три экземпляра – для продавца, покупателя и Росресстра.
Можно скачать наш бланк и заполнить самостоятельно, а можно обратиться за помощью к юристу или риелтору – на юридическую силу договора это не влияет.
Скачать образец договора для оформления купли-продажи квартиры
Загрузить бланк купли-продажи квартиры для заполнения можно бесплатно с РЕНОВАР.РУ: шаблон ДКП (купля-продажа) квартиры 2021 года.
Заполняя бланк, нужно обратить особое внимание на оформление следующих пунктов:
- данные продавца и покупателя заполняются строго по паспорту;
- данные квартиры берутся из выписки ЕГРН или свидетельства о праве собственности;
- документ-основание указывать обязательно;
- цена указывается цифрами и прописью.
Если будут ошибки в этих пунктах, сделку могут не зарегистрировать в Росреестре.
Нотариальное удостоверение
Есть несколько случаев, когда куплю-продажу квартиры можно оформить только через нотариуса:
- если один из продавцов – несовершеннолетний (ст. 54 ФЗ № 218);
- если продавец совершеннолетний, но находится под опекой или попечительством (ст. 54 ФЗ № 218);
- если продается доля в праве собственности на квартиру (ст. 42 ФЗ № 218).
При этом если по одному соглашению продаются сразу все доли на квартиру, обращаться к нотариусу не обязательно. Например, если брат с сестрой получили в наследство квартиру по 1/2 доли в праве, они могут продать квартиру целиком по одному договору третьему лицу, не обращаясь к нотариусу.
Передаточный акт
Факт передачи квартиры от продавца покупателю фиксируется в отдельном документе – передаточном акте к договору купли-продажи. Составлять его обязательно, если соглашение само не выполняет функции передаточного акта.
Например, в договор можно включить условие, что ДКП имеет силу акта приема-передачи – и тогда отдельный акт составлять не нужно. Но мы в РЕНОВАР.РУ не рекомендуем включать в договор функции акта, поскольку это накладывает на стороны дополнительные риски.
Гораздо безопаснее оформить акт отдельно после фактического осмотра квартиры и передачи ключей. В акт нужно указать состояние квартиры, отсутствие претензий покупателя и, если передается движимое имущество – его состав и состояние.
Загрузить бланк передаточного акта.
Шаг 5. Оплата госпошлины и запись на регистрацию
После того, как соглашение составлено и подписано, можно подавать документы на оформление регистрации. Регистрация в Росреестре обязательна, ведь без нее сделка не будет завершенной. Именно с даты госрегистрации покупатель будет считаться полноправным собственником квартиры.
Регистрация платная – 2 000 рублей за объект. Оплачивает госпошлину обычно покупатель, но стороны могут договориться и иначе. Оплатить нужно заранее, а квитанцию об оплате сохранить – она понадобится при подаче документов.
Сегодня самый популярный вариант оформления документов – через МФЦ лично. Записаться в МФЦ можно по телефону или на сайте ведомства.
Шаг 6. Подача документов на регистрацию в Росреестр
Независимо от того, каким образом стороны договорились оформить госрегистрацию купли-продажи квартиры, понадобятся следующие документы:
- паспорта всех продавцов и покупателей;
- договор купли-продажи квартиры – 3 экземпляра;
- передаточный акт – 3 экземпляра;
- нотариальные согласия супругов;
- свидетельство на квартиру о собственности (если имеется);
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- квитанция об оплате пошлины;
- если от кого-то действует представитель – нотариальная доверенность.
Другие документы (техпаспорт, справки по долгам, документ-основание) представлять не обязательно.
Если планируется подача бумажного заявления, нужно с каждого подлинника сделать копии (кроме договоров и передаточного акта). Если подавать будете дистанционно, отсканируйте все бумаги заранее.
Через МФЦ
В назначенный день и время все участники сделки должны подойти лично в МФЦ, чтобы оформить регистрацию купли-продажи квартиры. На приеме сотрудник заполнит заявления для каждой стороны и проверит комплектность документов. Если что-то забыли, лучше подайте заявление с имеющимися документами, а позже приобщите дополнительные бумаги так же через МФЦ. Это вполне законно.
Сотрудник не вправе отказывать в приеме и оформлении заявления, даже если нет каких-то документов. Единственное основание для отказа – если явились не все стороны или кто-то забыл свой паспорт. В остальных случаях документы должны принять и оформить расписку с указанием даты, когда можно подойти за результатом регистрации.
Дистанционно на сайте Росреестра
Владельцам усиленных электронных подписей сайт Росреестра предлагает возможность оформить документы дистанционно. Авторизация в личном кабинете проходит через Госуслуги.
Если усиленной цифровой подписи нет (а ее выпускают отдельно в специальных центрах), то лучше выбрать другой способ. Оформление одной подписи обойдется в несколько тысяч рублей (от 5 000 рублей).
Выездное обслуживание Росреестром
Ветераны ВОВ, инвалиды I и II групп могут пригласить сотрудника Росреестра к себе домой для оформления документов на регистрацию. Это бесплатно. Для остальных категорий граждан такая услуга пока недоступна. Пригласить регистратора для оформления на дом можно, связавшись с территориальным отделом Росреестра по телефону. Общероссийский справочный номер – 8 (800) 100-34-34.
Через нотариуса
Нотариус, который удостоверял сделку, совершенно бесплатно оформляет документы для регистрации и передает по своей электронной системе в Росреестр. Никуда дополнительно ходить не нужно, все происходит автоматически. Оплатить придется только сумму госпошлины.
Если вашу сделку нотариус не удостоверял, нужно выбрать другой способ оформления.
Через банк
Некоторые банки предлагают своим клиентам услуги электронной регистрации за дополнительную плату. Как правило, это стоит от 11 000 рублей и выше. В стоимость входит выпуск усиленной электронной подписи, оформление сканов документов, загрузка их в систему и направление регистратору.
Почтой России
Почтой России тоже можно отправить документы, но заявление о регистрации придется заполнять самостоятельно.
Скачать бланк заявления на регистрацию прав по купле-продаже недвижимости.
Отправлять документы нужно в офис Росреестра по месту нахождения квартиры ценным письмом с описью вложения и уведомлением. Результат также придет почтой.
Шаг 7. Получение документов после госрегистрации
Если нет никаких нареканий по купле-продаже, регистратор внесет записи:
- о прекращении прав продавца на квартиру;
- о переходе права на покупателя;
- о регистрации прав нового собственника.
Со дня оформления регистрации покупатель становится полноправным собственником квартиры. В результате регистрации оформляется новая выписка из ЕГРН, которая и подтверждает возникшие права. Получить итоговую выписку можно тем же способом, которым подавались документы.
Шаг 8. Окончательный расчет
Как правило, стороны договариваются окончательно рассчитаться после подачи документов на госрегистрацию или даже после оформления всех процедур, особенно если речь идет об ипотеке. Окончательный расчет по купле-продаже квартиры можно провести наличными из рук в руки или с использованием банковских услуг – через ячейку, эскроу, аккредитив, простым безналичным переводом.
Налоговый вопрос
После оформления купли-продажи квартиры продавец должен решить вопрос с уплатой НДФЛ за жилье, а покупатель вправе оформить налоговый вычет. Кроме того, новый собственник становится плательщиком налога на имущество, который ежегодно рассчитывает и присылает для оплаты налоговая.
Расторжение договора купли-продажи
Куплю-продажу квартиры можно расторгнуть до момента регистрации прав. Если регистрация уже состоялась, расторгнуть договор нельзя – он уже исполнен. Можно составить обратное соглашение купли-продажи, но придется учесть налоговые последствия.
Если же регистрация не оформлена, то есть два варианта:
- документы еще не поданы в Росреестр – подписать соглашение о расторжении и вернуть все, уже полученное по сделке, другой стороне;
- документы уже поданы, но регистратор еще не успел зарегистрировать куплю-продажу – подать заявление о прекращении регистрации + заключить соглашение о расторжении с возвратом полученного.
Отдельная ситуация – оспаривание купли-продажи квартиры через суд. Если она была оформлена незаконно, договор можно аннулировать в судебном порядке.
Чек-лист по оформлению купли-продажи квартиры в 2024 году
Вот что нужно помнить об оформлении купли-продажи в 2021 году:
- Оформление купли-продажи квартиры урегулировано Гражданским кодексом РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ
- Если есть риски, оформить куплю-продажу лучше через специалиста – юриста или риелтора. Если рисков нет или они несущественные, можно справиться самостоятельно.
- Первым делом продавец готовит квартиру к продаже и собирает документы, подтверждающие ее юридическую чистоту.
- Стороны могут согласовать любой способ оплаты купли-продажи, который их устраивает.
- Предоплата за квартиру может быть авансом или задатком. Разница принципиальная – при срыве сделки аванс возвращается, а задаток продавец вправе удержать, если в срыве купли-продажи квартиры виноват покупатель.
- Договор купли-продажи квартиры можно составить самостоятельно в простой письменной форме, если закон не обязывает стороны обращаться к нотариусу. Шаблон договора можно загрузить бесплатно на РЕНОВАР.РУ.
- К договору нужно составить передаточный акт, чтобы зафиксировать факт передачи жилья и ключей.
- Пошлина 2000 рублей за регистрацию оплачивается заранее. Квитанцию нужно сохранить.
- Подать документы на госрегистрацию проще всего через МФЦ, но можно и дистанционно, через банк, нотариуса или Почтой России.
- Окончательный расчет обычно происходит после подачи документов на регистрацию способом, согласованным сторонами.
- После завершения купли-продажи продавец уплачивает налог с продажи (НДФЛ), а покупатель оформляет налоговый вычет и становится плательщиком ежегодного налога на имущество.
- Расторжение договора без суда возможно только до госрегистрации купли-продажи квартиры. После – либо обратная сделка, либо аннулирование сделки в суде.
Если у вас остались вопросы о том, как оформить куплю-продажу квартиры, задайте их нашему дежурному юристу в чат или по телефону, указанном вверху сайта.
Будем благодарны за оценку статьи или комментарий о том, как вы оформляли свою сделку.
Реновар Недвижимость ©. Автор: юрист Ксения Пальцева
Загрузка...
