Консультация юриста по недвижимости без выходных (9-20 ч): +7 (499) 755 87 62
120 просмотров

Регистрация купли-продажи квартиры

Завершающий этап сделки с недвижимостью – регистрация купли-продажи квартиры. Без нее договор не будет считаться юридически законным и не вступит в силу. Сегодня регистрация уже не требует простаивания в многочасовых очередях, записаться на подачу можно заранее, а в каких-то случаях удобнее вообще воспользоваться электронными сервисами.

Регистрация купли-продажи квартиры

Нужно ли регистрировать договор купли-продажи квартиры

Регистрация купли-продажи по закону обязательна. Это предусмотрено ст. 131, 551 ГК РФ и ФЗ о госрегистрации недвижимости. Если регистрацию проигнорировать, ваш договор не вступит в законную силу, даже если он был заверен нотариусом. Поэтому стороны купли-продажи обязательно должны подать совместное заявление о переходе права на жилье на нового хозяина, иначе есть риск оспаривания заинтересованными третьими лицами через суд. Тогда потерпевшая сторона вполне может остаться и без квартиры, и без денег.

Государственная регистрация купли-продажи квартиры – гарантия юридической законности сделки. Это обязательная процедура.

К слову, регистрация недвижимости обязательна не только для купли-продажи, но и для дарения, ренты или залога (ипотеки).

Общий порядок регистрации купли-продажи квартиры

Алгоритм регистрации сделки с квартирой простой:

Бесплатная консультация юриста круглосуточно
Москва и московская область

Онлайн-чат (круглосуточно)
Ответ в течение 5 минут
  1. Стороны собирают бумаги по своей купле-продаже. Перечень зависит от конкретной ситуации. Например, если продавец в браке, обязательно понадобится нотариальное согласие супруга, а если покупатель берет квартиру не ипотечные средства, без участия банка и регистрации залоговых документов не обойтись.
  2. Готовые документы передаются в Росреестр на регистрацию. Подать можно разными способами, самый популярный – через МФЦ.
  3. Регистратор (специальный сотрудник Росреестра) проверяет законность купли-продажи и, если все хорошо, осуществляет регистрационную запись, проставляет штампы на договорах.
  4. Готовые документы с пометками о состоявшейся регистрации выдаются сторонам.

Ниже рассмотрим подробнее, в чем заключается каждый из этапов регистрации купли-продажи квартиры.

Где можно зарегистрировать куплю-продажу: варианты

Полномочия по регистрации сделок с недвижимостью в России есть только у одного ведомства – Росреестра. В каждом регионе Росреестр свой, у него есть центральный офис и отделы по административным населенным пунктам. Подать документы в офис Росреестра можно разными путями.

МФЦ офис

Раньше все заявители приходили напрямую в Росреестр, но с вводом в работу офисов МФЦ функции по приему заявлений передали последним.

Есть несколько вариантов, где принимают бумаги на регистрацию:

  • в МФЦ (Мои документы) – самый популярный и простой вариант, можно записаться заранее и не стоять в живой очереди, платить за услуги МФЦ не нужно – только пошлину в Росреестр, а заявление заполнит опытный специалист;
  • в Росреестр лично – доступно только отдельным льготным категориям граждан, поскольку личный прием основной массы заявителей Росреестром закрыт;
  • через банк, в котором оформляется ипотечная сделка – затратно, ведь банку придется заплатить вознаграждение в районе 10 тысяч рублей;
  • через нотариуса, который удостоверял сделку – удобно, если нотариальных услуг по удостоверению купли-продажи не избежать;
  • в электронном виде через портал Росреестра – экономит время, но не деньги, поскольку придется делать себе электронную подпись стоимостью 5-7 тысяч рублей;
  • отправить заявку в письменном виде через Почту России – ненадежно и придется заплатить нотариусу за заверение подписи на заявлении и копий документов.

Чаще всего пользуются услугами МФЦ. Выбрать можно любой офис, независимо от места нахождения квартиры.

Список необходимых документов для регистрации купли-продажи

Конкретный список справок всегда зависит от особенностей купли-продажи. Чаще всего требуется минимальный пакет – паспорта сторон, договор купли-продажи, передаточный акт и квитанция об оплате госпошлины. В некоторых случаях могут понадобиться дополнительные справки.

Паспорта сторон (свидетельства о рождении)Предъявляются в подлиннике на подаче заявки, необходимы обязательно всегда
Доверенность на представителяЕсли кто-то из сторон отправляет вместо себя представителя, ему нужно выдать нотариальную доверенность
Договор купли-продажи квартирыОбязательно предоставляется в подлинниках по количеству сторон ДКП + 1 экземпляр для Росреестра
Передаточный актЕсли договор сам не выполняет функции акта, то акт составляется отдельно и представляется по количеству ДКП
Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственностиПонадобится подлинник и копия
Согласие супруга (нотариальное)Если сторона находится в браке. Если нет – заявление об отсутствии зарегистрированного брака
Квитанция об оплате госпошлиныПо закону не обязательно предоставлять, главное – оплатить, но для ускорения регистрации лучше представить
Согласие органа опекиЕсли продавец – несовершеннолетний
Справки о проживающих в квартире и об оплате ЖКУПредставлять не обязательно, но по желанию можно
Технический паспорт квартирыЕсли в квартире была перепланировка
Документальные основания, по которым продавец приобрел жильеНеобходимы, когда в Росреестре нет сведений о квартире

Госпошлина за регистрацию: кто и сколько платит

Регистрация купли-продажи квартиры – процедура не бесплатная, облагается обязательной госпошлиной. Пошлину нужно оплатить заранее, до подачи документов, а при подаче предъявить квитанцию или чек.

Размер госпошлины зависит от статуса заявителя. Физические лица платят 2 000 рублей, юридические – 22 000 рублей. Оплатить госпошлину может как продавец, так и покупатель, или оба в равных частях. Стороны договариваются между собой как им удобно, но чаще всего госпошлину вносит покупатель.

Пошаговая инструкция по самостоятельной регистрации купли-продажи квартиры

Ниже рассмотрим пошагово каждый этап госрегистрации, предусмотренный законом, а также какие особенности и нюансы ждут заявителей.

Шаг 1. Сбор документов и оплата госпошлины

Первое, что нужно сделать – собрать все необходимые бумаги и заплатить пошлину. Примерный список мы разместили выше, но в каждой сделке свои нюансы, поэтому он может быть меньше или больше.
Некоторые нюансы:
договор и передаточный акт понадобится в подлинных экземплярах по количеству сторон + 1 для Росреестра;
все остальные документы (доверенности, согласия, справки) нужно принести в подлинниках + по одной копии для Росреестра.
Если вы не уверены, какие справки брать с собой на госрегистрацию, проконсультируйтесь с нашим дежурным юристом. Специалист онлайн.

Шаг 2. Подача документов на регистрацию

Подать заявку на регистрацию договора купли-продажи можно:
лично в офисе МФЦ (Мои документы) – это самый распространенный вариант;
лично в офисе Росреестра, если в вашем регионе имеется такая возможность;
почтой России;
в электронном  виде через сайт Росреестра (понадобится электронная подпись), нотариуса или банк, в котором оформляется ипотечная сделка.

Самый простой и дешевый вариант подачи заявления – через ближайший МФЦ. Можно выбрать любой офис, не обязательно привязываться к адресу проданной квартиры, прописке продавца и покупателя. Лучше взять талон заранее на удобное время, чтобы не ждать в очереди.
На прием обязательно приходят все участники сделки лично или направляют своих представителей по нотариальным доверенностям. Если кто-то откажется приходить, заявление просто не примут.

На приеме специалист проверит комплектность и заполнит все необходимые заявления. Данные в них нужно будет проверить, и если все верно – собственноручно подписать. После этого договор будет направлен в Росреестр на регистрацию купли-продажи.

Вам не могут отказать в приеме договора в МФЦ на том основании, что какой-то бумаги не хватает. Если все стороны сделки явились с паспортами, то заявление обязаны принять в любом случае. С комплектностью потом будет разбираться регистратор, это в компетенцию сотрудников МФЦ не входит.

Шаг 3. Регистрация сделки и переход права собственности

Далее вся процедура купли-продажи квартиры выполняется без участия заявителей. Документы передаются в Росреестр ответственному регистратору, который проверяет:

— нет ли на квартире ограничений и обременений (например, ареста приставов за долги или ипотеки банка);
— правильно ли составлен договор купли-продажи и передаточный акт;
— имеются ли необходимые согласия на переход права от третьих лиц (например, опеки или супруга).

Если все в порядке, регистратор осуществляет регистрационную запись о новом собственнике, а также проставляет необходимые штампы на договоры.

Узнать о ходе регистрации квартиры можно по номеру, который указан в расписке о приеме документов МФЦ. Достаточно позвонить в справочную Росреестра своего региона, назвать номер и ответственный регистратор сообщит о выявленных недостатках, если они есть.

Шаг 4. Получение готовых документов

После регистрации останется только забрать свои документы. Покупатель получает выписку из ЕГРН с указанием нового собственника и даты, а также договор купли-продажи и передаточный акт со штампом, в котором указывается номер и момент регистрации.
Продавец получает свой экземпляр договора с номером и моментом регистрации.
С 2016 года свидетельства о собственности на квартиру на гербовой бумаге больше не выдаются. Теперь вместо них используются выписки из ЕГРН.

Сроки регистрации

Срок регистрации купли-продажи квартиры напрямую зависит от способа подачи заявления:

  • Почтой России – несколько недель;
  • через МФЦ займет 7-9 дней;
  • через сайт Росреестра и банк до 5 дней;
  • через нотариуса документы обычно готовы уже на следующий рабочий день.

Иногда нужно прибавлять еще 1-2 рабочих дня, которые отводятся на прием и получение бумаг.

Возможные проблемы

Чаще всего регистрация проходит гладко, но иногда ее приостанавливают на срок до 3 месяцев или вообще отказывают в ее проведении. Если в комплекте не хватает какого-то документа, регистратор процедуру приостановит и попросит приобщить дополнительные справки. В этом случае нужно как можно скорее выполнить требование, чтобы регистрация возобновилась.

Если сделка проведена незаконно, например, продавец не соответствует титульному собственнику жилья, указанному в ЕГРН, в регистрации откажут. В этом случае нужно смотреть, по какой причине произошел отказ, исправить недостатки и снова подать документы на регистрацию.

Частые вопросы о регистрации купли-продажи квартиры

Читатели Реновар.ру задают массу вопросов о регистрации купли-продажи квартиры и особенностях составления договора. Мы собрали самые частые.

В какой момент происходит переход права на покупателя

Очень важная дата – дата перехода права собственности на покупателя. Это день, в который новый собственник становится полноправным владельцем квартиры. По закону, моментом возникновения прав на жилье считается день регистрации – не день подписания договора или передаточного акта, не день оплаты, а именно день регистрации. До этого момента собственником квартиры формально является продавец.
Именно поэтому с подачей документов на регистрацию договора купли-продажи квартиры затягивать не следует.

Купля-продажа между родственниками

Никаких ограничений на куплю-продажу квартиры, которая передается от родственника родственнику, в законе о госрегистрации не имеется. Не имеет значения степень родства или свойства, регистратор все равно договор зарегистрирует, если он законный.
С точки зрения налогов с продажи квартиры, правила стандартные как для сторон, которые не состоят в родственных отношениях.
Однако если стороны таким образом пытаются реализовать материнский капитал, у них возникнут проблемы с ПФР, который с подозрениями относится к подобным сделкам.Оформление между родственниками

Как остановить регистрацию, если документы уже поданы

Если по какой-то причине вам нужно остановить регистрацию, нужно подать совместное с другой стороной договора заявление об этом. Подать лучше тем же способом, что и первое заявление. Госпошлиной оно не облагается, каких-либо подтверждающих справок не требует.
В одностороннем порядке остановить регистрацию невозможно, это противоречит ГК РФ.

Когда передавать деньги за квартиру?

Обычно продавец получает расчет после подачи заявления на госрегистрацию – в тот же день, если речь идет о полностью собственных средствах, или в день получения готовых бумаг, если под квартиру брали ипотеку. Стороны могут договориться о любом порядке оплаты, который им будет удобен, здесь законодательных ограничений нет.

В заключение

Регистрация договора купли-продажи – процедура отработанная и несложная. Сегодня у заявителей есть масса вариантов, как подать заявление (лично, почтой, через банк или нотариуса и даже в электронном виде). Если у вас остались вопросы по теме статьи или вы хотите решить личную ситуацию, связанную с недвижимостью, с помощью профессионала – обратитесь за консультацией к нашему дежурному юристу. Специалист на связи. Можно написать в чат онлайн или позвонить по телефону, указанному в шапке сайта.

Автор: юрист Реновар.ру Ксения Пальцева

Ссылка на основную публикацию