Что такое мена и договор мены
Удобная альтернатива купле-продаже недвижимости – мена. Если у людей есть подходящие квартиры, они могут за один договор обменяться ими с доплатой или без, чтобы не тратить время и деньги на подготовку двух сделок. Но и у такого варианта есть свои нюансы. Разберемся, как работает договор мены квартиры и как заключить его правильно.

Пишут, что договор мены квартир сейчас запрещен
Мена жилья – это не обход закона и не что-то запрещенное, а вполне законный и допустимый вид сделок. Договоры мены квартир разрешены Гражданским кодексом РФ в силу статей 209 и 567. Все государственные органы, в том числе Росреестр и налоговая инспекция, признают договоры мены квартир наряду с классическими соглашениями купли-продажи.
В ряде случаев заключить один договор мены квартиры между родственниками или физическими лицами намного проще, чем два договора купли-продажи:
- значительно сокращается время сделки;
- перерегистрация прав в ЕГРН происходит одновременно;
- в силу одновременной регистрации владельцы жилья больше защищены;
- не обязательно делать равноценный обмен, можно внести в договор условия о доплате;
- квартиру можно обменять не только на квартиру, но и на землю, дом, комнату и другое имущество.
Договор мены квартир рассматривается законом как одновременная купля-продажа двух объектов со своими особенностями.
Особенности обмена квартирами
Как и купля-продажа, договор мены квартиры требует:
- тщательно подготовиться, собрав все бумаги и согласия;
- составить письменное соглашение и передаточный акт;
- зарегистрировать права новоиспеченных собственников в Росреестре.
При этом нужно помнить, что в мене каждый участник рассматривается одновременно как продавец квартиры и как покупатель. Это порождает соответствующие обязанности. Каждая сторона договора мены обязана позаботиться о том, что ее квартира будет свободна от проживающих и претензий любых третьих лиц, арестов, залогов и других обременений. Одновременно нужно решить вопрос о доплате – кто и сколько платит, как и когда деньги нужно передать получателю.
Подготовка к оформлению мены: какие документы собирать
Для заключения договора мены на каждую квартиру потребуется собрать:
- свежую выписку из ЕГРН;
- свидетельство о праве собственности, если есть;
- правоустанавливающий документ;
- справки об отсутствии задолженности по коммуналке;
- справки о прописанных;
- технический паспорт.
Смысл сбора пакета документов в том, чтобы новый владелец удостоверился в отсутствии правовых проблем с квартирой. Например, из выписки ЕГРН будут видны все аресты и обременения, а справки о прописанных подтвердят, что все жильцы съехали.
Выписать жильцов
РЕНОВАР.РУ рекомендует выписывать всех проживающих людей еще до выхода на сделку, чтобы у будущего собственника не возникло проблем. После перехода права прописанных жильцом можно будет выписать через суд. Бывает, что квартире остается кто-то проживать или сохраняет за собой право прописки:
- человек по завещательному отказу;
- пожилой человек в силу договора ренты;
- отказавшийся в свое время от приватизации квартиросъемщик.
В этих случаях список таких физических лиц и оснований, по которым они сохраняют за собой права на проживание, нужно включить в договор мены.
Необходимые согласия
Дополнительно для проведения сделки могут понадобиться согласия от третьих лиц:
- если сторона договора мены состоит в официальном браке – нотариальное согласие супруга;
- согласие органа опеки, если один из участников сделки – несовершеннолетний ребенок или недееспособный человек;
- согласие банка, если квартира находится в ипотеке.
Если мена заключается на долю в квартире, потребуется также соблюсти преимущественное право сособственников, как при обычной купле-продаже.
Договор мены — скачать образец бесплатно
В договоре мены квартиры указываются:
- данные сторон по паспорту;
- данные квартиры по выписке из ЕГРН;
- существо сделки – обмен квартирами;
- стоимости квартир;
- если требуется доплата – ее размер и способ расчета;
- порядок передачи квартир – по договору или передаточному акту;
- дополнительные условия и сроки, которые стороны посчитают важными.
Скачать типовой образец договора мены квартиры бесплатно.
Передаточный акт по договору мены
Мы в РЕНОВАР.РУ рекомендуем составлять к договору мены квартиры передаточный акт, который фиксирует факт передачи жилья и ключей. Факт передачи можно зафиксировать и в самом договоре, ошибки не будет, но с отдельным актом – надежнее.
В акте нужно отразить техническое состояние квартиры и отсутствие претензий по этому вопросу.
Скачать типовой бланк передаточного акта к договору мены квартир бесплатно.
Нотариальное удостоверение
Договор мены квартир можно составить в простой письменной форме и подписать без участия нотариуса, если нет причин для обязательного нотариального удостоверения. Таких причин две:
- один из собственников квартиры моложе 18 лет или находится под опекой;
- меняется не целая квартира, а доля в ней.
Если к нотариусу идти не обязательно, но стороны хотят обезопаситься, они могут обратиться в любую нотариальную контору для удостоверения сделки. Примерная стоимость – 0,5% от цены договора.
Регистрация договора мены в Росреестре
Договор мены квартиры обязательно нужно передать на регистрацию в Росреестр, иначе сделка не состоится. Для этого:
- после подписания бумаг оплатить пошлину по 2 000 рублей за каждую квартиру (всего 4 000 рублей), квитанцию сохранить;
- записаться в МФЦ на прием (в период пандемии записываться можно онлайн или по телефону);
- всем сторонам подойти лично с паспортом в день приема к сотруднику МФЦ, передать договоры (3 подлинника), квитанции об оплате пошлины, выписки из ЕГРН, нотариальные согласия супругов и разрешение опеки, а также другие документы в зависимости от особенностей сделки;
- проверить заявление, которое составит сотрудник МФЦ, и подписать его.
После этого документы уйдут регистратору, который впишет в ЕГРН необходимые данные о новых собственниках. Регистрация занимает 7-9 рабочих дней.
Налоги при договоре мены
Для договоров мены действует такой же налоговый режим, как для договоров купли-продажи. Это значит, что сделку для целей уплаты налога надо рассматривать не как одну, а как две купли-продажи, в каждой из которых есть продавец и покупатель. Необходимость уплаты налогов будет зависеть от срока давности владения, применения вычетов и стоимости жилья.
Напоминаем, при продаже квартиры человек (тот, кто квартиру отдал) решает вопрос об уплате подоходного налога 13% в бюджет. Этот налог при мене нужно платить, если квартира была в собственности меньше 5 лет. Сумма налога будет зависеть от стоимости квартиры, прописанной в договоре, а также от примененного вычета.
При приобретении квартиры по мене тот, кто квартиру получил, может получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в сумме до 2 000 000 рублей и вернуть из бюджета до 260 000 рублей.
Пример расчета налога при мене квартир
Граждане Иванов и Петров обменялись квартирами в 2020 году. Квартиры были оценены в 2 500 000 и 2 000 000 рублей соответственно, при этом Петров доплатил Иванову 500 000 рублей. Иванов владел своей квартирой с 2010 года (10 лет), а Петров – 2 года.
В этой ситуации налоговая видит две купли-продажи:
Первая сделка
Иванов (продавец) передал Петрову (покупатель) квартиру стоимостью 2 500 000 рублей. 2 500 000 рублей – это его доход, который был получен частично в натуральной форме + частично деньгами. Поскольку Иванов владел квартирой до мены 10 лет, а это больше минимального срока владения, никаких налогов в бюджет он уплачивать не должен, как и подавать декларацию 3-НДФЛ.
* Если бы Иванов владел квартирой менее 5 лет, он бы исчислил 13% от полной суммы переданной квартиры (2 500 000 * 0,13 = 325 000 рублей) и полученную сумму уплатил бы в бюджет. Уменьшить налог он мог бы с помощью налогового вычета в 1 млн. р. или в сумме расходов, которые он когда-то понес на покупку этого жилья.
Петров же, как покупатель (приобретатель квартиры) по первой сделке, может получить вычет по НДФЛ у работодателя или в налоговой и вернуть себе 260 000 рублей.
Вторая сделка
Петров (продавец) передал Иванову (покупателю) квартиру стоимостью 2 000 000 рублей. 2 000 000 рублей – это его доход, который он получил в натуральной форме. Сумму доплаты из него вычитать нельзя, этот расход можно будет учесть в будущем при продаже полученного жилья. Поскольку Петров владел квартирой всего 2 года, он должен исчислить 13% от суммы полученного дохода. Чтобы уменьшить налог, он может применить налоговый вычет (стандартный) в 1 000 000 рублей или в размере расходов, понесенных на приобретение этой квартиры.
Если применять стандартный вычет, то расчет налога будет следующий: (2 000 000 – 1 000 000) * 0,13 = 130 000 рублей (НДФЛ, подлежащий декларированию и уплате).
Иванов же, как покупатель квартиры, может получить в налоговой или у работодателя имущественный вычет при покупке жилья и получить 260 000 рублей из бюджета.
Главные особенности по договору мены
Вот что нужно запомнить по договору мены квартир:
- Это законный и очень удобный способ обменяться квартирами, ведь заключать два договора купли-продажи и проводить две сделки не нужно, а достаточно уложиться в одно соглашение по обмену.
- Договор мены рассматривается законом как двойная купля-продажа со своими особенностями.
- Мену можно провести в простой письменной форме, если обращаться к нотариусу не обязательно.
- Договор мены вступит в силу после регистрации в ЕГРН, поэтому после его подписания нужно передать бумаги в Росреестр через МФЦ.
- Мену можно сделать равнозначную или с доплатой, а доплату можно сделать в любой форме – наличными или через банк.
- Налогообложение при мене – запутанный вопрос. Мена в глазах ИФНС рассматривается как две купли-продажи, в каждой из которых есть свой продавец и покупатель.
Если у вас остались вопросы по теме статьи, особенно в плане налогообложения мены, задайте их нашему специалисту в чат. Юрист онлайн или на связи по телефону 8(499) 755-87-62.
Реновар-Недвижимость. Автор: юрист Ксения Пальцева