Документы для купли-продажи квартиры

Сделки с недвижимостью нуждаются в правильном оформлении. Для этого даже не нужно обращаться к специалистам, особенно если сделка не представляет риска – можно сделать все самостоятельно. Потребуется только узнать, какие требуются документы для купли-продажи квартиры. Собрать их не составит особого труда.

Документы для купли-продажи квартиры: с чего начать

Для начала нужно определиться, что для разных этапов купли-продажи квартиры нужны разные документы. Не все документы необходимы для регистрации в Росреестре (МФЦ), и далеко не все являются обязательными. Все зависит от исходных условий купли-продажи: чем сделка проще, тем меньше документов понадобится.

Все документы можно условно разделить на две группы:

• необходимые для проверки юридической чистоты квартиры перед куплей-продажей – эти документы показывают покупателю, что сделка безопасна, и ждать подвоха не нужно;
• требующиеся для подачи заявления в МФЦ на регистрацию прав в ЕГРН – список совсем небольшой.

Ниже мы кратко рассмотрели, какие документы нужно собрать и для чего. Это общие советы, подходящие для стандартной купли-продажи. Если потребуется профессиональная консультация или анализ конкретной ситуации – наш юрист в чате или по телефону на связи. Обращайтесь!

Проверяем юридическую чистоту жилья

Безрисковая купля-продажа или юридически чистая квартира означает, что на квартиру не претендуют третьи лица, на ней нет никаких обременений и в целом покупатель после вступления в права собственника не столкнется с проблемами, которые ему оставил предыдущий владелец. Продавец собирает ряд документов, чтобы показать, что квартира готова к купле-продаже и не имеет никаких подводных камней.

Выписка из ЕГРН

Первый и основной документ для купли-продажи квартиры – выписка из ЕГРН. Она необходима, даже если на руках имеется Свидетельство о праве собственности. Выписка содержит основные сведения о квартире, правах на нее, людях, которые ей владеют, арестах и ограничениях. Изучение квартиры следует начинать именно с выписки из ЕГРН, которая должна быть не старше месяца. Ограничение по срокам вполне логичное – выписка старше может не показать новые изменения в статусе недвижимости.

Если купля-продажа не представляет сложности, то и выписки будет достаточно стандартной. Если же нужно отследить собственников назад во времени, нужно заказать расширенную выписку о правах на квартиру. Она покажет, кто, когда и на каком основании был собственником жилья.

Заказать выписку может как продавец, так и покупатель. Услуга платная, документы в электронном виде обойдутся в 300 рублей, в бумажном – от 450 рублей. Заказать можно онлайн или через МФЦ.

Свидетельство о собственности на квартиру

С середины 2016 года свидетельства о праве собственности на квартиры, да и на любую другую недвижимость, не выдаются. Их заменили выписки из ЕГРН. Но если свидетельство есть, его тоже нужно найти перед куплей-продажей квартиры.

Кто собственник?

Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве собственности включают сведения о том, кто является титульным собственником квартиры. Именно с титульным собственником нужно заключать договор купли-продажи.

Перед куплей-продажей желательно изучить паспорт собственника. Из него можно будет установить, находится ли он в браке и есть ли у него дети. Семья продавца – это потенциальные третьи лица, у которых могут быть свои требования относительно квартиры.

Паспорт также понадобится на подаче документов для регистрации купли-продажи квартиры в ЕГРН.

Долевые собственники квартиры

Если в выписке указан не только продавец, но и другие владельцы, значит, продается доля. А если продается доля, нужно:

• получить письменный отказ совладельцев от преимущественного права выкупа этой доли;
• обратиться к нотариусу для удостоверения договора, иначе куплю-продажу не зарегистрируют в Росреестре.

Если доля продается одному из сособственников, соблюдать преимущественное право других не требуется. Но нотариуса это не отменит.

Супруг продавца

Супруг продавца должен разрешить куплю-продажу, если имущество общее. Общее оно по умолчанию, если нет брачного контракта. Поэтому, если продавец состоит в браке, для купли-продажи квартиры требуется один из следующих документов:

• письменное нотариальное согласие супруга на куплю-продажу квартиры;
• брачный контракт, в котором написано, что квартира принадлежит только продавцу и права супруга на нее отсутствуют.

Если продавец холост, то достаточно прописать в договоре купли-продажи пункт о том, что он не состоит в браке.

Кстати, кроме как из паспорта покупателю больше негде узнать семейный статус продавца. ЗАГС таких сведений не выдает.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников имеются дети до 18 лет, потребуется:

• получить разрешение органов опеки и попечительства на куплю-продажу;
• обратиться к нотариусу для проведения сделки.

Сегодня все сделки с несовершеннолетними собственниками проводятся только через нотариуса, даже при наличии разрешительных документов от опеки.

Документ-основание

Это документ, на основании которого продавец в свое время приобрел квартиру. В зависимости от вида документа различаются риски купли-продажи для покупателя.

Документ	Что означает	Риски для покупателя
Договор купли-продажи Договор долевого участия в строительстве	Продавец купил квартиру на вторичном рынке или вложился в строительство новостройки	Минимальные, если в выписке нет обременений или арестов
Договор уступки к ДДУ	Жилье получено по цессии от дольщика	Минимальные, если жилье введено в эксплуатацию и сведения из договора уступки соответствуют выписке
Договор купли-продажи с использованием кредитных средств	Квартира куплена в ипотеку	Минимальные, если ипотека погашена и снято обременение банка (смотреть в выписке)
Договор приватизации (передаче в собственность бесплатно)	Квартира приватизирована	Средние. Нужно проверить, нет ли обделенных детей, которых не учли в приватизации, или отказавшихся от приватизации лиц
Договор дарения (дарственная)	Квартиру подарили	Минимальные, если в договоре нет условий о праве постоянного проживания дарителя в квартире
Свидетельство о праве на наследство моложе полугода	Продавец получил квартиру по наследству – по закону или завещанию	Очень высокие. Могут появиться неучтенные наследники и отменить куплю-продажу
Свидетельство о праве на наследство старше полугода, но моложе 3 лет	Средние. Нивелировать риски поможет титульное страхование
Свидетельство о праве на наследство старше 3 лет	Минимальные, ведь сроки исковой давности по наследству прошли

Наименование документа-основания прописывается в выписке из ЕГРН, копию можно запросить в Росреестре, а подлинник должен храниться у продавца.

Аресты, обременения и претензии третьих лиц

Речь идет о любых претензиях, которые могут возникнуть у других лиц, не упомянутых выше. Хорошая новость в том, что все обременения и аресты регистрируются в ЕГРН и отражаются в выписке.

Например:

• арест судебного пристава по долгам блокирует куплю-продажу вплоть до снятия ареста;
• обременение в виде ипотеки (залога) банка требует получить согласие банка на куплю-продажу квартиры.

Как правило, если в выписке имеется хоть какое-то ограничение права собственности продавца, купля-продажа такой квартиры не состоится.

Прописанные граждане

Чтобы зафиксировать количество прописанных, перед куплей-продажей нужно получить выписку из домовой книги или справку о прописанных в компании, которая ведет учет жильцов. Обычно это управляющая компания или ТСЖ. Справки выдаются бесплатно, но имеют срок годности – от 3 до 7 дней.

Прописанные граждане имеют право проживать в квартире до момента перехода права собственности. После регистрации купли-продажи новый собственник может их выселить через суд. Никаких прав собственности эти лица не имеют, поэтому брать у них письменные или нотариальные разрешения на куплю-продажу не требуется.

Долги по коммуналке

Проверить наличие долгов по коммуналке покупателю поможет справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам не старше 5-10 дней. Справку выдает обслуживающая организация, на балансе которой находится дом.

Основная масса долгов не переходит на нового собственника, но взносы по капитальному ремонту следуют судьбе квартиры. Это значит, что весь долг по капитальному ремонту придется гасить покупателю.

Проверяем перепланировку квартиры

Неузаконенная перепланировка квартиры после купли-продажи станет головной болью нового хозяина. Убедиться в отсутствии перепланировок поможет технический паспорт на жилье, в котором отражаются все конструкции, зафиксированные по документам в этом помещении.

Кстати, кадастровые паспорта на квартиру больше не выдают. Получать его для купли-продажи в числе прочих документов не нужно.

Доверенность на представителя

Если сторона договора не может лично присутствовать на сделке или подаче документов на регистрацию купли-продажи, его может заменить представитель на основании нотариальной доверенности. Простая письменная доверенность не подойдет.

Документы покупателя

Покупатель не собирает такой ворох документов, как продавец, но и ему в любом случае понадобятся:

• паспорт;
• согласие супруга на покупку.

Дополнительно покупатель озадачивается вопросом об оплате жилья. Если используется материнский капитал или другая господдержка, решить этот вопрос с госорганами нужно заранее – например, получить положительное заключение региональной администрации о том, что квартиру можно купить под определенную программу социальной поддержки.

Дополнительно для купли-продажи понадобятся банковские документы, например, ипотечный договор, договор об аренде банковской ячейки или заявление на открытие аккредитива.

Договор купли-продажи

Основной документ по сделке – договор купли-продажи квартиры. В нем фиксируются взаимные договоренности сторон. Договор можно составить в простой письменной форме, подписав у обеих сторон, если не требуется посещение нотариуса.

Шаблон договора можно скачать для заполнения у нас на РЕНОВАР.РУ.

Скачать договор купли-продажи квартиры 2022 года бесплатно.

Передаточный акт

К договору составляется передаточный акт, в котором фиксируется факт передачи жилья от продавца покупателю. Мы рекомендуем не включать функции передаточного акта в договор, а составлять отдельный документ – это безопаснее для обеих сторон.

Скачать передаточный акт к ДКП квартиры 2022 года бесплатно.

Документы по купле-продаже для МФЦ

В МФЦ на регистрацию совершенно не обязательно нести все собранные документы по квартире. Достаточно минимального пакета:

1. Паспорта сторон.
2. Свидетельства о рождении, если есть несовершеннолетние стороны.
3. Согласие супругов сторон на сделку.
4. Договор купли-продажи квартиры.
5. Передаточный акт.
6. Согласие опеки на продажу, если есть несовершеннолетний продавец.
7. Выписка из ЕГРН на квартиру.
8. Квитанцию об оплате госпошлины 2000 рублей.

В некоторых случаях могут потребоваться и другие документы, это зависит от нюансов купли-продажи. Если что-то не принесли на подачу документов, приобщить требующиеся справки можно позже.

Выводы

Вот что нужно иметь в виду, готовя документы для купли-продажи квартиры:

• Условно бывает два комплекта документов для купли-продажи квартиры – для проверки юридической чистоты жилья и для регистрации прав в ЕГРН через МФЦ.
• Количество необходимых документов для проверки юридической чистоты зависит от сложности купли-продажи.
• Основной документ на квартиру – выписка из ЕГРН. Она нужна, даже если есть свидетельство о праве собственности. Заказать выписку может продавец или покупатель.
• Главное – проверить наличие претензий третьих лиц на квартиру. У супруга взять согласие на продажу, у сособственников – отказы от преимущественных прав, а в опеке получить разрешение на продажу долей детей.
• Оценить наличие заинтересованных третьих лиц поможет документ-основание.
• Аресты и обременения, препятствующие продаже, фиксируются в выписке из ЕГРН.
• Долги по квартире отражаются в справке о состоянии расчетов по ЖКУ, а перепланировку можно увидеть в техническом паспорте на квартиру.
• Покупателю понадобится паспорт, согласие супруга и документы по оплате жилья, заключенные с банком (например, договор аренды банковской ячейки).
• В МФЦ не требуется нести все документы. Конкретный список лучше уточнить заранее.

Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их нашему юристу в чат или по телефону. Специалист проконсультирует по перечню необходимых справок.

Оставляйте комментарии. Будем благодарны за высокую оценку статьи!

©Реновар Недвижимость. Автор: Ксения Пальцева