Квартира может целиком принадлежать одному человеку, а может быть собственностью одновременно нескольких граждан. В таком случае они считаются долевыми сособственниками, а их имущество называется «доля в праве на квартиру». Доли тоже можно продавать, как и целую недвижимость, но с учетом ряда важных нюансов. Как работает договор купли-продажи доли в квартире, поговорим сегодня.
Главная проблема купли-продажи доли
Основная сложность купли-продажи доли в квартире по договору – это обязательное нотариальное удостоверение. Долю нельзя продать иначе, чем через нотариуса, ведь простая письменная сделка противоречит ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости.
По закону можно самостоятельно провести подготовку к сделке, составить текст договора и прийти к нотариусу только за удостоверительной надписью. Но на практике все не так просто.
Нотариальные конторы настаивают на полном сопровождении сделки:
- извещение других собственников о праве покупки;
- заверение нотариальных согласий супругов;
- составление текста договора купли-продажи доли;
- удостоверение договора особой надписью (единственный обязательный по закону пункт);
- содействие расчетам (использование депозита нотариуса);
- передача документов на госрегистрацию в Росреестр по электронным каналам связи (бесплатно).
Если все это делать через нотариуса, то сделка влетит в копеечку. А если требуется, например, выделение долей супругов перед сделкой, то придется заплатить еще больше. В итоге продавец и покупатель оказываются в тупике. С одной стороны, без нотариуса не обойтись, а с другой – нотариус может отказать в удостоверении договора без дополнительных услуг. И заставить его никак нельзя, выход только в обращении к другому специалисту.
Предпродажная подготовка доли в квартире
Кроме сбора стандартных документов по купле-продаже квартиры и любой недвижимости (выписка из ЕГРН, техпаспорт, справки о долгах и так далее), потребуется совершить некоторые юридические действия в связи с долей.
Доля означает, что собственник владеет не квартирой целиком, а только частью права на нее, следовательно, у жилья есть и другие собственники. Перед продажей своей доли, нужно соблюсти права всех остальных владельцев, чтобы избежать судебных тяжб.
Известить сособственников
По правилам ст. 246 ГК РФ продать долю можно только после соблюдения преимущественных прав, которые принадлежат другим владельцам квартиры. Не имеет значения, в каких отношениях состоят сособственники, сколько их, проживают ли они фактически по этому адресу – в любом случае потребуется письменное извещение.
Текст извещения
Документ нужно составить лично на каждого владельца квартиры. Одно на всех не подойдет.
Ф.И.О. или название сособственника можно посмотреть в выписке из ЕГРЮЛ. В тексте извещения указываются основные параметры сделки и ключевые даты.
Скачать бланк (документ в формате Docx) уведомления о продаже доли в квартире для собственников других долей.
Как отправлять
Дешевле всего передать каждому собственнику уведомление лично под подпись. Чуть дороже – отправить ценным письмом с описью вложения. Если адрес проживания человека неизвестен, можно отправить по адресу нахождения обей квартиры. Это будет законно, поскольку каждый сам несет риски неполучения юридически важной корреспонденции по месту расположения своего имущества.
Еще один способ – известить об условиях купли-продажи через нотариуса. Дорого, но надежно, и не вызовет вопросов ни у одной инстанции. Порядок извещения и стоимость каждый нотариус определяет самостоятельно.
Реакция собственников
Совладельцы могут отреагировать по-разному.
| Реакция | Что делать дальше |
| Кто-то согласился на выкуп доли в квартире | Заключить договор с этим совладельцем на предложенных условиях |
| Все совладельцы отказались письменно от выкупа | Идеальный вариант для быстрой продажи третьему лицу – можно спокойно продавать долю любому покупателю |
| Извещение проигнорировали | С даты получения извещения нужно отсчитать один месяц, а затем можно продавать долю по договору купли-продажи третьему лицу. Если письмо не было получено и вернулось адресату, считать срок нужно со дня истечения срока хранения на почте |
Самое главное – заключить договор купли-продажи доли в квартире строго на тех условиях, которые были обозначены в уведомлении. Если от них отступить (например, снизить цену) преимущественное право будет считаться нарушенным.
Договорились со всеми собственниками на словах
Бывает, что совладельцы находятся в хороших отношениях и устно отказываются от выкупа доли. Однако такой отказ к регистрационному делу не пришьешь, и в случае судебного разбирательства ничем нельзя будет его доказать. Устный отказ от выкупа доли юридической силы не имеет, поэтому лучше перестраховаться и отправить извещение письменно или вручить лично под подпись.
Если не известили
В течение трех месяцев со дня, как обиженный совладелец узнает о купле-продаже доли в квартире, он будет вправе аннулировать сделку через суд и перевести все права покупателя по договору на себя. То есть он не просто заявит требование о незаконности сделки, а укажет на нарушение своих прав и потребует, чтобы покупателем признали его.
Если суд встанет на его сторону, он должен будет рассчитаться с текущим собственником доли.
Как избежать обязанности уведомления
Избежать необходимости уведомлять совладельцев о заключении договора купли-продажи доли в квартире можно в нескольких случаях:
- доля уже продается одному из собственников;
- все доли в праве продаются по одному договору третьему лицу;
- доля не продается, а дарится.
Если доля выделена в натуре, то есть собственник продает не 1/3 права, например, а комнату в коммунальной квартире, то уведомлять о преимущественном праве все равно необходимо в силу ст. 42 ЖК РФ.
Обязательно ли выделять долю в натуре?
Оговоримся сразу, что доли бывают разные:
- выраженные в дробях (1/2, 1/10, 1/150000 и так далее) означают, что доле не соответствует определенная площадь;
- выраженные в метрах (например, написано, что продавцу принадлежит комната 20 кв.м в квартире) означают, что доля выделена в натуре.
Иногда с выделенными долями проще, особенно если комната оборудована санузлом и кухней – тогда она считается отдельной недвижимостью и ее можно оформить по договору купли-продажи без лишних формальностей. Но если у продавца доля, не выделенная физически, выделять ее специально для купли-продажи не стоит. Это дорого и трудозатратно.
Получить согласие опеки и согласие супруга
Как и при обычной купле-продаже целой квартиры, продажа доли несовершеннолетнего требует предварительного одобрения в органе опеки. Продажу разрешат, если взамен ребенок получит альтернативное жилье или права.
Нотариальное согласие супруга на куплю-продажу тоже обязательно, если продавец или покупатель в браке. Согласие составляет и удостоверяет любой нотариус, не обязательно тот, что будет удостоверять сам договор.
Договор купли-продажи доли: скачать образец
Бланк договора купли-продажи доли со всеми необходимыми пунктами можно загрузить бесплатно на РЕНОВАР.РУ.
Скачать шаблон договора купли-продажи доли в квартире в формате Doc.
Нотариальное удостоверение договора
Договор обязательно нужно удостоверить у любого российского нотариуса. Для этого следует записаться на проведение сделки в удобную нотариальную контору, взять с собой документы на квартиру, копии отправленных извещений с почтовыми квитанциями и паспорта сторон. Нотариус проверит соблюдение прав третьих лиц и удостоверит договор своей подписью и печатью.
Стоимость услуг – 0,5% от цены сделки (цены доли в праве на квартиру), но не выше 20 000 рублей. Эта цена включает только госпошлину, а услуги правового и технического характера оплачиваются отдельно. Стоимость дополнительных услуг нотариус определяет самостоятельно.
Как сэкономить на нотариусе
Говоря прямо, от нотариуса сторонам нужно только проставить на договоре подпись и печать. Это стоит 0,5% от цены договора купли-продажи доли в квартире, а все, что специалист просит сверху – дополнительные услуги. Клиент вправе от них отказаться.
Часто случается, что специалисты просто не берутся заверять договоры, которые составлены клиентами, и за счет этого резко возрастает стоимость. Чтобы сэкономить, имеет смысл обзвонить несколько контор в городе.
Если нотариус необоснованно взял с клиентов плату за дополнительные услуги, которые были им не нужны, следует обратиться с жалобами в нотариальную палату региона и суд.
Регистрация договора в МФЦ
После удостоверения договор купли-продажи доли в квартире передается в Росреестр для регистрации прав нового хозяина. Сделать это должен нотариус, который удостоверял договор, абсолютно бесплатно (нужно оплатить только пошлину 2000 рублей). Документы передаются в электронном виде, а спустя 3 рабочих дня сделка уже будет зарегистрированной.
Если по каким-то причинам пользоваться услугами нотариальной конторы неудобно, можно обратиться в МФЦ для подачи документов на регистрацию в обычном порядке.
Для регистрации понадобятся:
- нотариальный договор;
- сведения об извещении сособственников;
- выписка из ЕГРН на долю в квартире;
- согласия супругов;
- паспорта сторон;
- квитанция об оплате пошлины 2000 рублей.
Регистрация через МФЦ займет до 9 рабочих дней.
Способы расчета по сделке
В договоре можно предусмотреть любой вид расчетов, и нотариус не может диктовать какой-то обязательный. Стороны могут рассчитаться наличными, банковским переводом, через ячейку или аккредитив, воспользоваться нотариальным депозитом. Выбор зависит от сложившейся ситуации. Чаще всего оплата происходит после подачи документов на регистрацию.
Запомнить
Чек-лист по договору купли-продажи доли в квартире:
- Договор купли-продажи доли в квартире требует обязательного нотариального удостоверения, иначе он не получит юридической силы.
- По закону можно самостоятельно провести подготовку к сделке, составить текст договора и прийти к нотариусу только за удостоверительной надписью. Но на практике все не так просто – специалисты настаивают на дополнительных услугах.
- Перед оформлением договора нужно известить владельцев других долей в праве о сделке. Если никто не захочет выкупить долю – можно заключать договор с любым третьим лицом.
- Продавать долю третьему лицу нужно на условиях, обозначенных в извещении. Это крайне важно.
- Выделять долю в натуре перед продажей не обязательно.
- Документы на регистрацию перехода права на долю в квартире подает нотариус, который заверял сделку.
Проконсультироваться по оформлению договора купли-продажи доли в квартире можно у нашего специалиста в онлайн-чате или по телефону.
Если материал вам понравился, будем благодарны за оценку статьи!
© Реновар Недвижимость. Автор: юрист Ксения Пальцева
Загрузка...
