Переуступка квартиры в новостройке

Если продается готовая квартира, найдены покупатель и продавец, используют договор купли-продажи. А как быть, если продавец есть, покупатель тоже, а квартира еще не достроена? Выход есть, это переуступка прав на строящуюся квартиру, другими словами, «цессия». Разберемся, что это такое, какие есть риски и особенности.

Что такое переуступка прав

Сегодня продать и купить недвижимость в России можно несколькими способами. Классический договор купли-продажи заключается, если квартира уже построена – когда вы приобретаете готовый объект у застройщика или жилье на вторичном рынке.

Если квартира только строится, можно заключить с застройщиком ДДУ – договор долевого участия. Сегодня действуют достаточно серьезные механизмы обеспечения прав дольщиков, которые делают ДДУ более безопасным инструментом, чем еще несколько лет назад (например, счета-эскроу).

Но как быть, если ДДУ заключен, до конца строительства еще много времени, а квартиру по этой сделке нужно продать уже сейчас? Подойдет цессия, или договор переуступки прав на квартиру.

По переуступке продается не объект недвижимости (ведь его еще нет), а право на него. Действующий дольщик (цедент) выходит из ДДУ, а на его место приходит покупатель переуступки – цессионарий. После оформления всех документов цессионарий (покупатель) получит все права и обязанности дольщика по ДДУ, который ранее был заключен на эту квартиру.

У переуступки есть свою плюсы и минусы. Это вполне законная процедура, главное, чтобы намерения сторон не были мошенническими.

Плюсы и минусы переуступки прав

С юридической точки зрения все законно. И по ДДУ, и по переуступке можно в итоге получить право собственности на квартиру – никаких различий не будет. Но все же и для продавца, и для покупателя есть ряд нюансов, которые необходимо учитывать, собираясь оформлять цессию.

Продавцу (цеденту) по переуступке

С одной стороны, плюсы для продавца очевидны. Переуступку чаще всего используют для инвестирования – вложились на этапе котлована, а продали права уже ближе к окончанию строительства. Не нужно нести никакие риски по качеству жилья, достаточно просто передать покупателю права, которые за годы ожидания существенно выросли в цене. Для продавца переуступка – это однозначно выгодное с точки зрения финансов мероприятия. Если конечно цессия не является вынужденной мерой и не оформляется в срочном порядке в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами.

Кроме того, если возникли какие-то сложности со строительством, переуступка позволит освободиться от обязанностей по ДДУ.

С другой стороны, переуступка прав на квартиру потребует больше временных затрат, чем заключение обычного договора купли-продажи. Придется брать согласие застройщика, который не всегда согласен на изменение состава дольщиков, или вообще – требует заплатить комиссию за согласие на цессию.

Переуступая права на жилье нужно помнить, что у продавца возникнут налоговые обязательства перед бюджетом. Придется подавать декларацию, исчислять и уплачивать налог. Правила по сроку давности владения жильем здесь не работают, ведь продается не квартира как объект, а только права на нее.

Наконец, поиск покупателя может затянуться, ведь для него переуступка прав – довольно рискованная затея. Чего не скажешь о продавце. Цедент не несет практически никаких рисков по переуступке, он сразу же получает свои деньги и освобождается от ДДУ.

Покупателю (цессионарию) по переуступке

У покупателя изначально больше рисков. Нужно понимать, что вы получаете по переуступке не жилье, не объект недвижимости, а право требования к застройщику. В будущем, когда дом будет сдан, вы сможете как и все остальные дольщики требовать предоставления вам определенной квартиры в собственность.

Важно, что покупатель не сможет требовать от продавца:

• передать ему жилье, когда дом будет достроен;
• отремонтировать какие-либо недостатки в квартире;
• вернуть деньги, если квартира будет передана с недостатками;
• возместить неустойку, если сдачу дома задержат.

Все эти требования можно предъявить застройщику, продавец по переуступке за них не отвечает. В целом нужно помнить, что покупатель несет все риски дольщика по ДДУ – например, если застройщик обанкротится или дом станет долгостроем.

Один из самых существенных рисков – заключить переуступку, когда продавец еще не выплатил полностью сумму застройщику или допустил просрочку. Или попасть на «двойные продажи», когда одно и то же право продают нескольким покупателям. Нивелировать эти риски можно, проведя серьезную проверку прав на юридическую чистоту, запросив все необходимые разрешения и зарегистрировав переуступку в Росреестре, как того требует закон.

С другой стороны, покупатель тоже имеет финансовую выгоду от переуступки. Он может купить квартиру по меньшей цене, если сравнивать с готовыми новостройками. Количество переуступок законом не ограничено, а значит, можно и дальше продавать полученные права, и таким образом инвестировать в недвижимость.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке

Подводные камни и риски

Очень многое зависит от оформления переуступки прав на квартиру:

• зарегистрированы ли права продавца в Росреестре, провели ли проверку юридической чистоты сделки заранее;
• нет ли задолженности продавца перед застройщиком;
• собраны ли все необходимые согласия;
• правильно ли составлен договор;
• зарегистрирована ли переуступка в Росреестре.

Если все пункты выполнены, вероятность неблагоприятного исхода в будущем очень низкая. Если же проигнорировать требования закона и согласиться на рискованную сделку, можно потерять и деньги, и жилье.

Например, если в ДДУ прописан запрет на переуступку, а продавец уверяет, что он «на словах» договорился с застройщиком – соглашаться на цессию нельзя. Сделка может быть оспорена.

Условия, когда переуступка квартиры возможна

Ниже мы собрали небольшой чек-лист условий, когда можно заключать переуступку прав на квартиру в недостроенном доме. Проверьте все пункты:

• Дом еще не сдан, а только строится. Если дом сдан – заключаем только классический ДКП.
• Продавец (цедент) не имеет задолженности перед застройщиком по оплате по ДДУ, либо обязанность внести остаток взноса должна быть прямо предусмотрена договором переуступки.
• Продавец продает право, полученное им по ДДУ. Если ДДУ нет, то и переуступки быть не может. Исключение – если продается пай в ЖСК, но это еще более рискованная сделка. Продавец должен предъявить подлинный экземпляр ДДУ.
• Право продавца должно быть зарегистрировано в Росреестре.
• Застройщик должен разрешить переуступку письменно. Проверьте в ДДУ раздел о правилах переуступки, обычно там все прописано подробно.
• Цессия сама по себе регистрируется в Росреестре – это обязательно.

Дополнительно проверьте застройщика – посмотрите проектную декларацию, узнайте на Федресурсе, не является ли компания банкротом. Все это поможет избежать проблем в будущем.

Оформление купли-продажи по переуступке квартиры

Переуступка требует нескольких шагов:

1. Собираем необходимые документы и проверяем юридическую чистоту сделки.
2. Заполняем договор переуступки прав на квартиру.
3. Регистрируем цессию в Росреестре.
4. Рассчитываемся с продавцом.

На любом из этапов рекомендуем обратиться к нашему юристу, чтобы избежать рисков. Специалист онлайн.

Необходимые документы и согласия

Заранее, до оформления договора переуступки, нужно собрать:

• подлинник договора долевого участия;
• письменное нотариальное согласие супругов продавца и покупателя;
• разрешение (письменное) на переуступку от застройщика;
• справка об отсутствии или о состоянии задолженности продавца перед застройщиком;
• разрешение банка на переуступку – если ДДУ заключался под ипотеку.

Если не получить необходимые согласия, сделку могут аннулировать через суд.

Образец договора переуступки прав на квартиру

Если документы в порядке, можно оформлять непосредственно договор переуступки. Строгой законодательной формы нет, соглашение заключается в простой письменной форме. К нотариусу ходить не обязательно. В договоре обязательно укажите реквизиты ДДУ, ведь переуступка идет к нему в дополнение.

Скачать бесплатно образец договора для заполнения.

Регистрация в Росреестре

Договор цессии нужно зарегистрировать в Росреестре. Для этого можно подойти лично в любой отдел МФЦ или воспользоваться онлайн-сервисами Росреестра. Сам Росреестр прекратил прием граждан.

Проще и дешевле всего – сделать все через МФЦ. Запишитесь заранее на регистрацию, а в назначенный день принесите с собой:

• подлинник договора переуступки – 4 экземпляра (продавцу, покупателю, застройщику и в Росреестр);
• подлинник ДДУ;
• квитанцию на госпошлину 350 рублей;
• паспорта сторон;
• нотариальные согласия супругов;
• согласие на переуступку от застройщика и от банка;
• справку по состоянию задолженности от застройщика.

Прийти нужно лично всем участникам сделки. Срок регистрации – примерно 10 рабочих дней. По итогам нужно будет снова подойти в МФЦ, забрать документы.

Расходы, комиссии и налоги

Сумма вознаграждения продавцу определяется сторонами в договоре переуступки, она может быть любой. От этой суммы зависит размер налога, который должен заплатить продавец в бюджет – 13% от дохода от продажи.

Налог продавца с продажи

Чтобы продавцу рассчитать НДФЛ, нужно взять доход от продажи (по договору переуступки), уменьшить его на расходы по ДДУ и умножить полученную сумму на 13%. Получится налог к уплате.

Например, если вы заплатили застройщику 3 000 000 по ДДУ, а продали свои права уже за 3 500 000, то прибыль составит 500 000 рублей, а налог – 65 000 рублей.

По НДФЛ нужно подать декларацию до 15 апреля года, следующего за годом продажи квартиры по переуступке, а сам налог нужно заплатить до 30 июня, иначе можно получить штраф от налоговой.

Налоговый вычет покупателя

Покупатель по переуступке сможет заявить о налоговом вычете только после подписания с застройщиком акта приема-передачи готовой квартиры. Пока дом не сдан, право на вычет не возникает, даже если жилье купили в ипотеку.

Госпошлина за регистрацию

Госпошлина за регистрацию переуступки составляет 350 рублей, ее оплачивает покупатель. Оплатить нужно до подачи документов на регистрацию, а в МФЦ принести с собой квитанцию.

Частые вопросы по переуступке

По переуступке часто возникают сложные вопросы, рассмотрим некоторые.

Переуступка квартиры, если дом уже сдан

Если вам предлагают купить квартиру по переуступке прав, а дом уже сдан в эксплуатацию – перед вами мошенники. Чтобы купить жилье в готовом доме, нужно заключать договор купли-продажи.

Переуступка прав на квартиру в ипотеку

Если продавец оформлял ДДУ под ипотеку, перед переуступкой долг нужно будет полностью погасить, либо получить в банке согласие на переуступку. Без согласия банка сделку не зарегистрируют.

Несовершеннолетние и переуступка

Если в числе продавцов есть несовершеннолетние – обязательно нужно запросить в органах опеки согласие на заключение цессии. Опека одобрит сделку, если дети будут обеспечены равноценным жильем.

Оформили переуступку квартиры. Что дальше?

После регистрации переуступки в Росреестре нужно урегулировать вопрос оплаты с продавцом. Можно рассчитаться собственными или кредитными средствами, в зависимости от условий, достигнутых сторонами.

Когда расчеты завершены, регистрация в Росреестре есть, остается дождаться окончания строительства, а дальше действовать как любой другой дольщик – оформлять квартиру в собственность. Если возникают какие-либо проблемы (например, дом задерживают), можно пользоваться всеми правами дольщика, в том числе требовать неустойку.

В заключение

Если у вас возникают вопросы или трудности при оформлении переуступки прав на квартиру, а также если необходима консультация по юридической чистоте сделки – обратитесь за помощью к специалистам нашего портала. Можно позвонить по телефону, указанному в шапке сайта, или написать в онлайн-чат внизу справа. Специалист онлайн!

Реновар.ру Автор: Ксения Пальцева